1月23日晚，美凱龍(601828.SH、01528.HK)發(fā)布業(yè)績預(yù)告，預(yù)計(jì)2025年度歸母凈利潤虧損。造成虧損的原因，主要是公司對所持有的投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行大額公允價(jià)值變動(dòng)損失的調(diào)整，涉及金額約126億~215億元。

　　美凱龍解釋稱，受地產(chǎn)行業(yè)以及家居建材行業(yè)需求下滑的持續(xù)影響，家居零售市場需求減弱，公司持續(xù)通過減免租金及管理收入的方式穩(wěn)商留商，同時(shí)積極調(diào)整戰(zhàn)略與品類布局，以優(yōu)惠的商業(yè)條件吸引優(yōu)質(zhì)業(yè)態(tài)及品牌入駐，并在拓展初期給與租金及管理費(fèi)優(yōu)惠，使得租賃及管理收入受到較為明顯的影響，租金水平較以往年度顯著下降。由于市場對未來租金預(yù)期發(fā)生了轉(zhuǎn)變，租金價(jià)格短期內(nèi)得到修復(fù)的估計(jì)已需要進(jìn)行調(diào)整，因此公司對未來租金預(yù)期的收益情況進(jìn)行了相應(yīng)調(diào)整，致使投資性房地產(chǎn)價(jià)值顯著下降。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，美凱龍對投資性房地產(chǎn)的價(jià)值調(diào)整，是基于市場行業(yè)情況，客觀反映真實(shí)資產(chǎn)價(jià)值的優(yōu)化之舉。不僅通過非現(xiàn)金的資產(chǎn)估值調(diào)整夯實(shí)了報(bào)表，更剔除了資產(chǎn)估值波動(dòng)對業(yè)績的干擾，讓核心業(yè)務(wù)的真實(shí)盈利能力更清晰顯現(xiàn)，為公司輕裝上陣聚焦主業(yè)、邁向長期高質(zhì)量發(fā)展筑牢了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

　　客觀反映真實(shí)資產(chǎn)，不影響長期使用價(jià)值

　　當(dāng)前，美凱龍所屬的家居行業(yè)仍在調(diào)整。中國建筑材料流通協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，全國規(guī)模以上建材家居賣場12月銷售額為1179.60億元，同比下跌4.40%；2025年全年累計(jì)銷售額為14411.45億元，同比下跌3.33%。

　　面對未來租金收益的不確定性，基于審慎會(huì)計(jì)原則，美凱龍對投資性房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行調(diào)整。此次調(diào)整是對行業(yè)周期變化的正常財(cái)務(wù)反映，使財(cái)務(wù)報(bào)表更真實(shí)、健康，不涉及現(xiàn)金支出，不影響公司現(xiàn)金流、償債能力和正常經(jīng)營。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，美凱龍此舉意在釋放投資性房地產(chǎn)估值壓力，未來利潤表中將減少同類公允價(jià)值變動(dòng)損失，有助于投資者更清晰地看到主營業(yè)務(wù)盈利能力的真實(shí)改善和公司的核心價(jià)值。

　　此舉恰恰體現(xiàn)了新管理層應(yīng)對周期、夯實(shí)資產(chǎn)質(zhì)量的決心。賬面調(diào)整不改商業(yè)地產(chǎn)長期作為核心實(shí)物資產(chǎn)的配置價(jià)值，以及優(yōu)質(zhì)地段資產(chǎn)的稀缺性。截至2025年12月底，美凱龍經(jīng)營74家自營商場。美凱龍持有的投資性房地產(chǎn)均是位于一、二線城市的核心物業(yè)資產(chǎn)，持有的目的在于看中其長期戰(zhàn)略意圖，而非短期交易目的，因此短期估值波動(dòng)不影響資產(chǎn)長期使用價(jià)值。

　　賬面價(jià)值變化的背后，美凱龍的經(jīng)營韌性與戰(zhàn)略前瞻性進(jìn)一步凸顯。面對家居零售行業(yè)的多重挑戰(zhàn)，美凱龍既通過租金減免、精細(xì)化管理穩(wěn)住商戶基本盤，推動(dòng)出租率、經(jīng)營現(xiàn)金流等核心運(yùn)營指標(biāo)持續(xù)改善。公告顯示，美凱龍自營商場出租率在2025年第三季度達(dá)84.72%，環(huán)比二季度提升0.52%；2025年第三季度經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流凈額為6.43億元，上年同期為負(fù)，連續(xù)兩個(gè)季度為正，經(jīng)營現(xiàn)金流狀況好轉(zhuǎn)。

　　與此同時(shí)，美凱龍開啟債務(wù)置換、數(shù)智化升級等降本增效舉措。財(cái)報(bào)顯示，美凱龍2025年第三季度銷售費(fèi)用為6.18億元，同比下降18.05%；管理費(fèi)用為6億元，同比下降19.92%；財(cái)務(wù)費(fèi)用為16.42億元，同比下降10.23%，降本增效成效顯著。

　　積極謀變，從家居生態(tài)拓展至生活服務(wù)

　　在主動(dòng)“輕裝上陣”的同時(shí)，美凱龍?jiān)谛鹿芾韺拥膸ьI(lǐng)下，正積極謀變、戰(zhàn)略升級。

　　過去一年，美凱龍按照“3+星生態(tài)”戰(zhàn)略指引，實(shí)施升級高端電器戰(zhàn)略、推進(jìn)M+高端設(shè)計(jì)中心等舉措。

　　面對未來五年，美凱龍制定了清晰的戰(zhàn)略定位，即成為“家居生活新商業(yè)運(yùn)營商與家居產(chǎn)業(yè)生態(tài)服務(wù)商”。美凱龍一方面繼續(xù)聚焦家居行業(yè)，為用戶提供更美好的生活，通過提升商業(yè)內(nèi)容、做好商業(yè)運(yùn)營、閉環(huán)商業(yè)模式、增長空間價(jià)值；另一方面，與家居商業(yè)同頻共振，打造第二增長曲線平衡整體業(yè)務(wù)規(guī)模，承擔(dān)服務(wù)型角色定位，將服務(wù)范圍拓展至產(chǎn)業(yè)鏈上游如品牌工廠等，提升全產(chǎn)業(yè)鏈整體運(yùn)作效率。

　　按照規(guī)劃，美凱龍將通過與建發(fā)集團(tuán)的深度協(xié)同，把“3+星生態(tài)”進(jìn)一步升級為涵蓋“家居+地產(chǎn)+供應(yīng)鏈”的泛家居大生態(tài)。美凱龍作為下游連接器，將生態(tài)邊界從家居拓展至更廣闊的生活服務(wù)領(lǐng)域。

　　該戰(zhàn)略不僅強(qiáng)化了美凱龍的核心優(yōu)勢，也與國家“十五五”規(guī)劃中擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)消費(fèi)品和服務(wù)供給的方向高度契合。

　　“十五五”規(guī)劃建議提出，擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)消費(fèi)品和服務(wù)供給。以放寬準(zhǔn)入、業(yè)態(tài)融合為重點(diǎn)擴(kuò)大服務(wù)消費(fèi)，強(qiáng)化品牌引領(lǐng)、標(biāo)準(zhǔn)升級、新技術(shù)應(yīng)用，推動(dòng)商品消費(fèi)擴(kuò)容升級，打造一批帶動(dòng)面廣、顯示度高的消費(fèi)新場景。

　　“美凱龍這一戰(zhàn)略若能扎實(shí)落地，將有力推動(dòng)整個(gè)家居行業(yè)從碎片化、低效的價(jià)格戰(zhàn)，轉(zhuǎn)向以服務(wù)、設(shè)計(jì)與生態(tài)為核心的高質(zhì)量競爭新階段，對產(chǎn)業(yè)鏈上下游的品牌商、設(shè)計(jì)師、裝修公司乃至消費(fèi)者，都將帶來深遠(yuǎn)而積極的影響。”一位長期跟蹤家居行業(yè)的券商分析師表示，此次美凱龍對投資性房地產(chǎn)的調(diào)整可以說是“利空出盡”，接下來，美凱龍的最新戰(zhàn)略落地成果與未來價(jià)值釋放，將持續(xù)成為投資者和行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。