對(duì)于房地產(chǎn)企穩(wěn)時(shí)間、未來(lái)走勢(shì)，目前業(yè)內(nèi)觀(guān)點(diǎn)不一。

　　“私募魔女”李蓓再就房地產(chǎn)發(fā)聲。

　　近日，被稱(chēng)為“私募魔女”的半夏投資創(chuàng)始人李蓓，在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，基于供給側(cè)大出清、總量周期性回升等因素，半年內(nèi)地產(chǎn)或出現(xiàn)“十年一遇的機(jī)會(huì)”。

　　她表示，從供給側(cè)出清的角度看，諸多房企退出新拿地市場(chǎng)，全國(guó)土地市場(chǎng)活躍的企業(yè)只剩個(gè)位數(shù)；從規(guī)模角度看，雖然地產(chǎn)總量難回峰值，但會(huì)回升至10億平方米的長(zhǎng)期均衡水平。

　　此外，從行業(yè)調(diào)整幅度看，2021年6月至今18個(gè)季度，已達(dá)到全球房地產(chǎn)泡沫破滅調(diào)整的中位數(shù)時(shí)長(zhǎng)；新開(kāi)工、新房銷(xiāo)售、二手房?jī)r(jià)格等指標(biāo)的調(diào)整幅度，也略超平均水平。

　　“更重要的是，行業(yè)基本面已出現(xiàn)邊際改善?！彼硎?，比如租金回報(bào)與邊際融資成本已匹配，去年12月起25城二手房掛牌量下滑等。結(jié)合香港市場(chǎng)的回升情況，她判斷地產(chǎn)拐點(diǎn)可能在半年內(nèi)出現(xiàn)，如果后續(xù)有重磅政策出臺(tái)，可能進(jìn)一步加速行業(yè)企穩(wěn)。

　　基于上述判斷，她認(rèn)為行業(yè)在逐步見(jiàn)底之后，將面臨十年級(jí)別的回升周期，未來(lái)地產(chǎn)股的機(jī)會(huì)不在房?jī)r(jià)或銷(xiāo)量回升，而在供給出清后的企業(yè)份額擴(kuò)張與盈利能力修復(fù)。

　　早在2023年時(shí)，李蓓也曾公開(kāi)表示地產(chǎn)板塊面臨“10年一遇的機(jī)會(huì)”，背后邏輯在于隨著房企暴雷、停止投資拿地，未來(lái)即便全行業(yè)規(guī)模較頂部下滑約30%，沒(méi)有爆雷的房企也將迎來(lái)市場(chǎng)份額的擴(kuò)張，銷(xiāo)售規(guī)模有望創(chuàng)出新高，存量資產(chǎn)重估彈性巨大。

　　對(duì)于地產(chǎn)及板塊內(nèi)公司的企穩(wěn)時(shí)間、未來(lái)走勢(shì)，目前業(yè)內(nèi)觀(guān)點(diǎn)不一。

　　從客觀(guān)數(shù)據(jù)看，過(guò)去一年房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)還在持續(xù)調(diào)整。成交方面，2025年全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積88101萬(wàn)平方米，其中住宅銷(xiāo)售面積占73299萬(wàn)平方米。經(jīng)歷連續(xù)四年下跌，2025年新建商品房與商品住宅的成交面積，較2021年高點(diǎn)縮水幅度均超50%。

　　從價(jià)格端看，2025年1~12月，全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售均價(jià)9527元/平方米，累計(jì)同比-4.3%；2025全年，新建商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)為10005元/平方米，同比-4%；12月70城二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比-6.1%，降幅較11月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比-0.7%。

　　華源證券認(rèn)為，參考全球房地產(chǎn)危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)，樣本歷史平均跌幅35%，平均調(diào)整時(shí)間6年，當(dāng)前我國(guó)實(shí)際房?jī)r(jià)調(diào)整的長(zhǎng)度與深度均已相對(duì)充分，2026年地產(chǎn)調(diào)整周期有望進(jìn)入尾聲。

　　不過(guò)該機(jī)構(gòu)稱(chēng)，回顧2021年及之前的歷史周期，房地產(chǎn)需求走弱多由政策收緊引發(fā)，政策放松能迅速帶來(lái)成交與房?jī)r(jià)反彈。但本輪周期中，多輪政策均未帶來(lái)持續(xù)修復(fù)，原因或在于隨著城鎮(zhèn)化率上升、人口增速轉(zhuǎn)負(fù)，新增需求放緩；居民與房企杠桿已處高位，信用擴(kuò)張空間有限。這意味著，本輪調(diào)整是需求自然回落與資產(chǎn)負(fù)債表約束共同導(dǎo)致。

　　中銀證券也表示，過(guò)去那種借助人口和城鎮(zhèn)化率提升，帶來(lái)的規(guī)模擴(kuò)張紅利不復(fù)存在，未來(lái)需求從“有房住”轉(zhuǎn)變?yōu)椤白『梅俊?，結(jié)構(gòu)性需求仍在，但短期較難彌補(bǔ)總量收縮。根據(jù)測(cè)算，2035年前每年的真實(shí)住房需求超8.6億平方米，2035年后會(huì)降一個(gè)臺(tái)階，但仍超過(guò)4.1億平方米/年，增長(zhǎng)引擎將會(huì)基本轉(zhuǎn)為改善型需求。

　　也有機(jī)構(gòu)對(duì)行業(yè)增量空間較為樂(lè)觀(guān)。58安居客研究院認(rèn)為，目前中國(guó)的城鎮(zhèn)化率，明顯低于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體80%左右的水平。按照2025年末的總?cè)丝?40489萬(wàn)人來(lái)計(jì)算，意味著未來(lái)將有1.7億人要進(jìn)城生活，隨著“新市民”落戶(hù)，相關(guān)住房需求也將持續(xù)釋放。

　　國(guó)信證券認(rèn)為，2025年四季度，地產(chǎn)基本面明顯下跌，但2025年末至2026年初的近1個(gè)月以來(lái)，跟蹤二手房掛牌價(jià)的冰山指數(shù)，月環(huán)比跌幅已連續(xù)6周快速收窄，尤其一線(xiàn)城市較為明顯，上海核心區(qū)已基本止跌，因此建議對(duì)房?jī)r(jià)從悲觀(guān)轉(zhuǎn)向中性。

　　雖然對(duì)行業(yè)走勢(shì)判斷不一，但各機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，2026年地產(chǎn)增量政策出臺(tái)的預(yù)期較強(qiáng)。

　　中銀證券表示，在政策出臺(tái)的時(shí)點(diǎn)上，預(yù)計(jì)2026年一季度末的可能性較大，屆時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)將面臨新的機(jī)遇。若政策思路清晰、調(diào)整有力，預(yù)計(jì)最快2026年年底可能會(huì)走出螺旋式下滑的困境。從地產(chǎn)標(biāo)的看，適配核心城市、戶(hù)型、產(chǎn)品力需求的房企，或能走出重圍；另一方面，提前布局新業(yè)態(tài)、新模式、新場(chǎng)景的商業(yè)地產(chǎn)公司更具優(yōu)勢(shì)。