界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
界面新聞編輯 | 李慎
廈門國(guó)企建發(fā)股份錄得上市二十多年來(lái)首次虧損。
近日，建發(fā)股份（600153.SH）發(fā)布2025年業(yè)績(jī)預(yù)告，公告顯示，預(yù)計(jì)2025年度實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)為-100億元至-52億元，預(yù)計(jì)2025年度實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)-65億元到-33億元。
對(duì)于虧損原因，建發(fā)股份在公告中表示，“主要系房地產(chǎn)業(yè)務(wù)子公司聯(lián)發(fā)集團(tuán)有限公司年內(nèi)結(jié)算利潤(rùn)為負(fù)、存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提增加，以及家居商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)子公司紅星美凱龍家居集團(tuán)股份有限公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損失、各類減值準(zhǔn)備計(jì)提增加所致?！?/p>
“2025年四季度房?jī)r(jià)加速下跌，疊加聯(lián)發(fā)策略上偏重打折去庫(kù)存、回籠現(xiàn)金，所以就會(huì)在財(cái)務(wù)層面做比較多的庫(kù)存減值，最終影響導(dǎo)致合并報(bào)表虧損。”知情人士告訴界面新聞。
紅星和聯(lián)發(fā)拖累
這是建發(fā)股份A股上市以來(lái)首次出現(xiàn)虧損。
最新公告指出，2025年，建發(fā)股份的供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)繼續(xù)保持穩(wěn)健盈利，但子公司聯(lián)發(fā)集團(tuán)預(yù)計(jì)2025年度歸母凈利潤(rùn)為負(fù)值，子公司美凱龍預(yù)計(jì)2025年度歸母凈利潤(rùn)為負(fù)值。
可以說(shuō)，聯(lián)發(fā)集團(tuán)和紅星美凱龍是導(dǎo)致建發(fā)股份出現(xiàn)虧損的直接原因。
具體而言，公告顯示，聯(lián)發(fā)集團(tuán)地產(chǎn)項(xiàng)目2025 年度結(jié)轉(zhuǎn)收入規(guī)模同比下降，疊加前期高地價(jià)項(xiàng)目集中結(jié)轉(zhuǎn)的影響，整體結(jié)算利潤(rùn)為負(fù)；同時(shí)受行業(yè)波動(dòng)及加大力度促銷去化等因素影響，聯(lián)發(fā)集團(tuán)計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備預(yù)計(jì)將大幅增加，導(dǎo)致業(yè)績(jī)進(jìn)一步承壓。
至于紅星美凱龍，“由于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷導(dǎo)致家居零售市場(chǎng)需求減弱，近兩年美凱龍租賃及管理收入持續(xù)低位震蕩徘徊，租金水平較以往年度已出現(xiàn)較為顯著的下滑，市場(chǎng)情緒和租金預(yù)期發(fā)生了轉(zhuǎn)變，因此美凱龍對(duì)未來(lái)租金的收益情況進(jìn)行了預(yù)期調(diào)整，致使投資性房地產(chǎn)價(jià)值大幅下降?！?/p>
同時(shí)，美凱龍根據(jù)各項(xiàng)資產(chǎn)最新可回收情況，對(duì)各類資產(chǎn)截至2025 年末的可回收金額進(jìn)行了初步測(cè)算，計(jì)提了相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。
基于上述原因，根據(jù)初步測(cè)算，建發(fā)股份預(yù)計(jì)2025年度合并報(bào)表的歸母凈利潤(rùn)將出現(xiàn)虧損。
據(jù)界面新聞了解，建發(fā)股份是《財(cái)富》世界500強(qiáng)建發(fā)集團(tuán)旗下核心成員企業(yè)，以供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為雙主業(yè)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)板塊，建發(fā)股份旗下有兩大核心地產(chǎn)平臺(tái)，分別是建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)。
2023年8月，建發(fā)股份以62.86億元的價(jià)格收購(gòu)紅星美凱龍29.95%的股份，成為控股股東，試圖通過(guò)整合家居產(chǎn)業(yè)鏈實(shí)現(xiàn)多元化轉(zhuǎn)型。
實(shí)際上，自2023年以來(lái)，聯(lián)發(fā)集團(tuán)為建發(fā)股份旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)的利潤(rùn)，已連續(xù)三年為虧損狀態(tài)。所以，在2025年初，聯(lián)發(fā)集團(tuán)進(jìn)行了一場(chǎng)組織大變革，最關(guān)鍵的是董事長(zhǎng)職務(wù)由王文懷接替，原董事長(zhǎng)趙勝華被任命為總經(jīng)理。
界面新聞了解到，新任董事長(zhǎng)王文懷上任后，隨即對(duì)公司內(nèi)部展開(kāi)大刀闊斧的整改，總部多個(gè)部門合并、撤銷所有城市公司、設(shè)立10個(gè)事業(yè)部等。這之后，王文懷又正式提出“新青年戰(zhàn)略”，要打造“優(yōu)總價(jià)、高品質(zhì)、強(qiáng)運(yùn)營(yíng)、智慧化”的、具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的“新青年好房子”，并且將拿地重心全面聚焦一線城市。
但在此之前，聯(lián)發(fā)集團(tuán)拿地主要集中在三、四線城市，即便在新一線城市，大部分項(xiàng)目也并非位于市區(qū)核心板塊，導(dǎo)致項(xiàng)目去化周期較長(zhǎng)，尤其在行業(yè)調(diào)整期壓力很大。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在這樣的背景下，聯(lián)發(fā)集團(tuán)想要在短時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)型成功和實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)正的向增長(zhǎng)，仍面臨不小的挑戰(zhàn)。
而建發(fā)股份對(duì)紅星美凱龍的收購(gòu)，也為自身業(yè)績(jī)帶來(lái)直接影響，自入主后便持續(xù)受其業(yè)績(jī)拖累。
根據(jù)紅星美凱龍近日公告，預(yù)計(jì)2025年度歸母凈利潤(rùn)虧損150億元至225億元，扣非后凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)虧損46億元至58億元。較之2023年22.16億元、2024年29.83億元的虧損額度，2025年虧損明顯加大。
對(duì)于業(yè)績(jī)預(yù)虧，紅星美凱龍解釋稱，受地產(chǎn)行業(yè)不景氣以及家居建材行業(yè)需求下滑的持續(xù)影響，家居零售市場(chǎng)需求減弱，公司持續(xù)通過(guò)減免租金及管理收入的方式穩(wěn)商留商，使得租金水平較以往年度顯著下降。
另外，紅星美凱龍對(duì)各類資產(chǎn)截至2025年末的可回收金額進(jìn)行初步測(cè)算，計(jì)提相應(yīng)減值準(zhǔn)備約45億元至57億元。
“其實(shí)公司經(jīng)營(yíng)端有改善，但是報(bào)表會(huì)計(jì)處理是滯后的，現(xiàn)在反映的是過(guò)去幾年的決策?！敝槿耸肯蚪缑嫘侣劚硎尽?/p>
1月26日，建發(fā)股份盤中下跌2.02%，截至09：39，報(bào)9.20元/股，成交4881.57萬(wàn)元，換手率0.18%，總市值266.76億元。
林偉國(guó)擔(dān)任地產(chǎn)雙平臺(tái)董事長(zhǎng)
新的一年，建發(fā)股份對(duì)旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)提出更高要求。
人事調(diào)整先行落地。1月23日，建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)分別發(fā)布了關(guān)于公司董事長(zhǎng)變動(dòng)的公告。建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)相關(guān)人士也分別向界面新聞確認(rèn)了這一變動(dòng)。
根據(jù)聯(lián)發(fā)集團(tuán)公告，經(jīng)公司董事會(huì)審議通過(guò)，聘任林偉國(guó)為公司董事長(zhǎng)、執(zhí)行公司事務(wù)的董事（法定代表人），王文懷不再擔(dān)任公司董事、董事長(zhǎng)職務(wù)。
界面新聞截圖自聯(lián)發(fā)集團(tuán)公告。
根據(jù)建發(fā)房產(chǎn)公告，聘任林偉國(guó)為公司董事長(zhǎng)，趙呈閩不再擔(dān)任公司董事長(zhǎng)職務(wù)，繼續(xù)擔(dān)任董事職務(wù)；聘任田美坦為公司總經(jīng)理，林偉國(guó)不再擔(dān)任公司總經(jīng)理職務(wù)。趙呈閩不再擔(dān)任公司法定代表人及董事長(zhǎng)職務(wù)，林偉國(guó)不再擔(dān)任公司總經(jīng)理職務(wù)。
根據(jù)建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司《公司章程》第八章第三十二條“公司法定代表人由董事長(zhǎng)擔(dān)任”。公司法定代表人由林偉國(guó)擔(dān)任。
“林偉國(guó)現(xiàn)在兼任建發(fā)股份兩個(gè)地產(chǎn)平臺(tái)的董事長(zhǎng)，具體后續(xù)如何管理，現(xiàn)在還不確定?！敝槿耸扛嬖V界面新聞。
作為建發(fā)體系內(nèi)成長(zhǎng)起來(lái)的核心高管，林偉國(guó)的任職履歷堪稱國(guó)企職業(yè)經(jīng)理人的典范。據(jù)界面新聞了解，林偉國(guó)于1978年出生，擁有會(huì)計(jì)學(xué)學(xué)士背景及高級(jí)經(jīng)濟(jì)師、高級(jí)會(huì)計(jì)師雙職稱，歷任建發(fā)房產(chǎn)財(cái)務(wù)部總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)、副總經(jīng)理、總經(jīng)理兼董事等職務(wù)。
在林偉國(guó)主導(dǎo)經(jīng)營(yíng)建發(fā)房產(chǎn)的近幾年，正是公司成為地產(chǎn)“黑馬”時(shí)期。這期間，建發(fā)房產(chǎn)四處溢價(jià)拿地，尤其2025年接連在多個(gè)熱點(diǎn)城市拿下“地王”，期間還提出“燈塔戰(zhàn)略”，轉(zhuǎn)攻豪宅。
高調(diào)投資布局，讓建發(fā)房產(chǎn)迅速擠進(jìn)行業(yè)前十。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年建發(fā)房產(chǎn)銷售額逆勢(shì)增長(zhǎng)13%至1890.6億元，行業(yè)排名從第十升至第八名。2024年，建發(fā)房產(chǎn)以1335.1億元的銷售額排行業(yè)第七名，這一排名保持至2025年。
林偉國(guó)在建發(fā)房產(chǎn)的出色表現(xiàn)，為其執(zhí)掌建發(fā)房產(chǎn)與聯(lián)發(fā)集團(tuán)奠定了重要基礎(chǔ)。
中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜告訴界面新聞，行業(yè)下半場(chǎng)規(guī)模見(jiàn)頂、利潤(rùn)稀薄，雙平臺(tái)各自為戰(zhàn)已不合時(shí)宜，若能實(shí)現(xiàn)投資、融資、成本、招采、設(shè)計(jì)五大職能拉通，將形成“一張地圖、兩套流速”的協(xié)同效應(yīng)，這正是國(guó)企地產(chǎn)平臺(tái)提升效率、降低成本的關(guān)鍵路徑。
但要將其在建發(fā)房產(chǎn)的成功經(jīng)驗(yàn)復(fù)制至聯(lián)發(fā)集團(tuán)，并推動(dòng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，可能并不容易。
一方面，聯(lián)發(fā)集團(tuán)存量布局偏三四線城市、核心板塊項(xiàng)目占比低的基本面尚未根本改善，組織架構(gòu)調(diào)整與新戰(zhàn)略落地尚處磨合階段，去化與盈利端的修復(fù)缺乏快速見(jiàn)效的基礎(chǔ)。
另一方面，建發(fā)房產(chǎn)亦顯現(xiàn)增長(zhǎng)乏力態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整持續(xù)，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊拿地難度增加，疊加新房去化節(jié)奏放緩、產(chǎn)品盈利空間收窄，其自身營(yíng)收與利潤(rùn)增長(zhǎng)也受市場(chǎng)和行業(yè)環(huán)境影響，難以向聯(lián)發(fā)集團(tuán)輸出充足的資源與賦能。
據(jù)界面新聞了解，2025年初，林偉國(guó)在建發(fā)房產(chǎn)業(yè)績(jī)會(huì)上表示，“公司需要全力增長(zhǎng)，2025年建發(fā)希望實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到1500億元的目標(biāo)，并保持增長(zhǎng)。”
最終，這一美好愿景并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年，建發(fā)房產(chǎn)以1220.8億元的銷售額排名行業(yè)第七，距1500億元目標(biāo)還差279.2億元。
那么，新的一年，在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的大背景下，面對(duì)聯(lián)發(fā)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)困局未解、建發(fā)房產(chǎn)增長(zhǎng)承壓，身兼雙平臺(tái)掌舵者的林偉國(guó)，又該如何破解發(fā)展難題，為兩大地產(chǎn)平臺(tái)尋得破局之路？