界面新聞記者 | 王婷婷

　　界面新聞編輯 | 李慎

　　2026年開年，金惠明總算松了口氣。

　　這位上海民營房企大華集團(tuán)的掌舵人，剛確認(rèn)了兩個項目的認(rèn)購數(shù)據(jù)。1月20日，大華·望樾結(jié)束認(rèn)購，認(rèn)購率109%，成為2026開年首個認(rèn)購破100%的樓盤。1月21日，大華星嶼也認(rèn)購結(jié)束，120套房源累計認(rèn)購149組，認(rèn)購率約124%。

　　這兩組認(rèn)購數(shù)據(jù)不差，在當(dāng)下的市場里，甚至算得上是一份難得的開年禮。但金惠明也很清楚，對于一家房企而言，認(rèn)購只是開場，真正的考驗在于開盤當(dāng)天的去化率和隨之而來的回款速度。

　　作為近兩年的“黑馬”房企，大華集團(tuán)已經(jīng)歷過多次戰(zhàn)略調(diào)整。從高調(diào)“走出去”開啟全國擴(kuò)張之路，到2025年堅決地“走回來”只重倉上海，大華集團(tuán)在樓市調(diào)整期決心“背水一戰(zhàn)”。

　　在2026年“雙盤齊發(fā)”之前，大華集團(tuán)2025年在上海還推出了“地王”項目大華·靜安年華。項目位于靜安大寧板塊，均價13萬元/平方米，戶型面積108平方米和123平方米，總價在1300萬—1700萬元左右。

　　好不容易進(jìn)入市區(qū)豪宅領(lǐng)域，但市場反響卻未達(dá)預(yù)期。9月28日，大華·靜安年華開盤首推105套房源，截至2026年1月21日，項目網(wǎng)簽比例為44.76%，三個多月過去，去化還不足一半。

　　現(xiàn)在，大華集團(tuán)迫切需要通過大華·望樾與大華星嶼這兩大剛需項目打一場勝仗，這將是驗證其重倉上海戰(zhàn)略能否跑通并重獲市場與自身信心的關(guān)鍵一戰(zhàn)。

　　界面新聞了解到，位于青浦區(qū)的大華·望樾將于1月25日開盤，首推104套房源，均價61619元/平方米；位于嘉定區(qū)的大華星嶼將于1月27日開盤，首推120套房源，均價53095元/平方米。

　　從全國擴(kuò)張到押注上海

　　曾在北京高調(diào)進(jìn)軍、在杭州土地市場重金布局的大華集團(tuán)，如今已完成戰(zhàn)略重心回調(diào)，將核心資源全面聚焦于上海大本營。

　　2023年，大華集團(tuán)一度成為土拍市場的“幸運兒”，相繼在北京、杭州等熱點城市拿下熱門地塊。當(dāng)年3月，北京年內(nèi)首輪土拍推出兩宗地塊，其中昌平朱辛莊地塊熱度最高，42家房企為之角逐，創(chuàng)下當(dāng)時的歷史紀(jì)錄。

　　初次進(jìn)京，大華集團(tuán)便以2.38%的中簽率搖號拿下這宗地塊，最終成交價12.995億元，成交樓面價約3.55萬元/平方米，溢價率15%，銷售指導(dǎo)價6.2萬元/平方米。

　　當(dāng)時有業(yè)內(nèi)人士告訴界面新聞，大華集團(tuán)搖中這宗不大不小的地塊，資金壓力較小，雖然不在大熱板塊，但只要項目產(chǎn)品不出問題，就不會愁賣，且也有一定利潤空間。果不其然，拿地6個月后，項目大華·啟宸府以6.19萬元/平方米的均價推出338套房源，開盤即售出316套，銷售金額超20億元。

　　同年5月，大華又前往杭州攪動土地市場。在2023年杭州第四批次集中供地中，新街地塊憑借位置優(yōu)越、板塊內(nèi)部無在售和待售項目吸引了66家房企參拍，結(jié)果仍是大華獲勝，成交價8.77億元，樓面價15044元/平方米，溢價率11.44%。

　　據(jù)界面新聞了解，半年后，大華杭州項目也正式入市，兩開兩罄熱銷15億元。而且，在北京、杭州積極拿地的同時，大華集團(tuán)也未放棄大本營，同年7月又在上海以10%的溢價率拿下閔行浦江地塊。

　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，在民營房企普遍減少拿地的行業(yè)環(huán)境下，大華集團(tuán)2023年以69億元的權(quán)益拿地金額排行業(yè)第47名，超過金隅集團(tuán)、中建玖合等央國企。這一年，大華集團(tuán)以385.7億元的銷售額排行業(yè)第44名，較2022年上升了13名。

　　但在經(jīng)歷了2023年的“高光時刻”之后，大華集團(tuán)戰(zhàn)線突然開始收縮，選擇自己最熟悉的戰(zhàn)場上海，2024年、2025年都是如此。當(dāng)時，一名大華集團(tuán)內(nèi)部人士告訴界面新聞，“今年拿地只看上海，不去杭州蘇州，能力有限，”

　　雖然不再擴(kuò)張，但大華集團(tuán)并非沒有野心。尤其當(dāng)上海豪宅市場持續(xù)升溫、競爭日趨激烈之際，大華也試圖在這一賽道中占據(jù)一席之地。

　　于是就有了2025年3月那場“地王”之奪。

　　在上海2025年第三批次土拍中，靜安大寧地塊的競爭尤為激烈，9家房企一比高低。經(jīng)過近1個小時67輪競價，大華以24.86億元競得，樓面價約92659元/平方米，溢價率32.31%，成為新的大寧板塊單價“地王”。該地塊項目便是已經(jīng)入市的大華·靜安年華。

　　剛需賽道也在同步發(fā)力。2025年，大華集團(tuán)還以30.53億元摘得青浦徐涇地塊，該地塊項目就是今天的大華·望樾；大華星嶼所在地塊也是2025年大華集團(tuán)通過協(xié)議出讓獲取，總價約14.6億元。

　　這家上海本土民營房企，近些年在擴(kuò)張與收縮間反復(fù)進(jìn)行。

　　在房地產(chǎn)行業(yè)上一輪高速發(fā)展周期，大華集團(tuán)曾在2018年開啟“買買買”模式。當(dāng)年，大華集團(tuán)首入廣州、惠州、徐州、昆明等城市，開啟了激進(jìn)擴(kuò)張之路。

　　在大本營上海也曾是“地主”般的存在。2019年，大華集團(tuán)曾在上海斬獲10宗地塊，成為地區(qū)拿地面積和拿地金額雙料冠軍，新增拿地金額高達(dá)327億元。

　　此后，大華集團(tuán)進(jìn)一步在各地加倉，曾短短一個月內(nèi)分別在上海、天津、南京、江蘇摘得地塊，總斥資逾百億元。媒體曾報道，2021年大華集團(tuán)提出未來兩到三年，以“提高去化，做大規(guī)?！睘榻?jīng)營導(dǎo)向，做大規(guī)模，力爭三年內(nèi)實現(xiàn)800億的銷售目標(biāo)。

　　只是到了2021年下半年，房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整期，大華的全國擴(kuò)張之路不得不減緩。也正是因為行業(yè)下行，上海逐漸成為兵家必爭之地，本土房企大華在上海逐漸優(yōu)勢不足，銷售業(yè)績節(jié)節(jié)下滑，排名由2020、2021年的第6名和第5名，下滑至2022年的第11位。

　　這可能也是2023年大華集團(tuán)選擇“走出去”的重要原因。唯一不同的是，這次的擴(kuò)張，大華只聚焦熱門地塊，哪怕高溢價，也絕不冒險。到2024年，樓市調(diào)整仍在持續(xù)，“求穩(wěn)”是絕大部分房企的共識，大華集團(tuán)也決定留在上海。

　　“這是我們自己的投資策略，就覺得上海比較好?！?月21日，大華集團(tuán)內(nèi)部人士告訴界面新聞，“行業(yè)這么差，我們還能拿地、保交樓，可以了?！?/p>

　　至于看好上海哪里，上述人士向界面新聞表示，“板塊庫存少的，離市區(qū)近的。”

　　同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)在接受界面新聞采訪時也表示，戰(zhàn)略收縮是所有房企的動作，即便是頭部央企，也很少重點布局非一線城市?！氨热绾贾莘科缶G城，重心也在向上海轉(zhuǎn)移?！?/p>

　　品質(zhì)難提升

　　大華集團(tuán)將全部重心押注上海，試圖依托其深厚的本土根基打開局面。在這一戰(zhàn)略下，攻克高端豪宅市場成為其驗證能力、提升利潤的試金石。

　　靜安大寧的“地王”項目，便是其打響高端市場的第一槍。該項目的成敗，不僅關(guān)系到單盤利潤，更是大華能否在競爭最激烈的賽道上重新樹立品牌形象、站穩(wěn)腳跟的最直接證明。

　　大華集團(tuán)內(nèi)部對大華·靜安年華十分重視，不僅為項目打造出靜安首個三陽臺戶型，同時還是上海首個全線“三陽臺”戶型。再加上贈送的飄窗（部分戶型270度轉(zhuǎn)角飄窗），戶型的實得率最高可達(dá)到約96%。

　　而且，大華·靜安年華（13萬元/平方米）還采取了更具競爭力的定價策略，其均價明顯低于同板塊競品項目中建·玖上瑯宸（14.68萬元/平方米）。高得房率疊加價格優(yōu)勢，大華·靜安年華的銷售表現(xiàn)依然未能達(dá)到預(yù)期，甚至不如中建·玖上瑯宸。

　　據(jù)界面新聞查詢，2025年9月21日，中建·玖上瑯宸首開140套房源，均價14.68萬元/平方米，截至2026年1月21日，項目網(wǎng)簽比例為64.29%。而幾乎同一時間入市的大華·靜安年華，104套房源截至目前網(wǎng)簽比例為44.76%。

　　其實大華·靜安年華在認(rèn)購上就明顯處于劣勢。9月17日，大華·靜安年華開始啟動認(rèn)籌，9月23日獲得81組意向認(rèn)購客戶，具備有效認(rèn)購資格的有72組意向客戶，有效認(rèn)籌率為68.6%，創(chuàng)下了2025年以來靜安新房倒數(shù)第二的認(rèn)購率。

　　開盤當(dāng)天，大華·靜安年華官宣去化78套，去化率74%。如今三個多月時間過去，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，項目已售47套，去化率約44.76%，與宣傳口徑差距較大。

　　11月14日，中建·玖上瑯宸二批次入市，150套房源均價14.68萬元/平方米，截至2026年1月21日，網(wǎng)簽比例為30.67%。但直到現(xiàn)在，大華·靜安年華二批次還未有入市的動態(tài)。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士測算，大華·靜安年華所在地塊，大華集團(tuán)拿下的是樓面價約92659元/平方米，溢價率32.31%，那么銷售均價大概在16萬元/平方米，成本在13萬元/平方米，而首開房源剛好在成本預(yù)測值。

　　“主要看中地塊的配套好，有12年學(xué)區(qū)。”大華集團(tuán)內(nèi)部人士曾向界面新聞表示。

　　一名房企內(nèi)部人士告訴界面新聞，大華·靜安年華所在的板塊，近年來不乏品牌房企打造的標(biāo)桿項目，客戶對比效應(yīng)明顯。在均價13萬的價位段，購房者對于細(xì)節(jié)、工藝、用材和圈層純粹性有著嚴(yán)苛要求，這些都不是靠短期內(nèi)就能實現(xiàn)的。

　　更重要的是，品質(zhì)問題一直是大華集團(tuán)這家“黑馬”房企難以擺脫的標(biāo)簽。

　　上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦向界面新聞表示，大華集團(tuán)本身就是做舊改起家，很多項目都是舊改項目，其中不乏超大社區(qū)建設(shè)，要讓他在公開市場有特別好的品質(zhì)表現(xiàn)，可能比較難。

　　值得一提的是，近幾年，大華集團(tuán)在全國多地的項目交付質(zhì)量問題持續(xù)引發(fā)爭議。如上海沄萃府被曝出室內(nèi)及地下車庫存在嚴(yán)重滲漏，西安大華錦繡前城出現(xiàn)地板與窗戶裂痕，武漢大華錦繡前城則有多處墻面發(fā)霉、漏水等問題，不斷被業(yè)主進(jìn)行維權(quán)。

　　此外，接連重倉拿地，也讓大華集團(tuán)負(fù)債攀升。歷年債券年報顯示，大華集團(tuán)負(fù)債總額從2017年的440億元上升至2024年的1053億元，凈資產(chǎn)區(qū)間值為391億—456億元。

　　“負(fù)債高，是行業(yè)特性?！贝笕A內(nèi)部人士向界面新聞表示，公司的財務(wù)狀況還可以，沒有美元債，沒有特殊融資模式，基本上多數(shù)融資都是銀行的標(biāo)準(zhǔn)融資，“（大華·靜安年華）銷售的話，現(xiàn)在全上海都不太好?！?/p>

　　豪宅市場受挫之后的大華集團(tuán)，正將希望寄托于剛需市場。2026年開年，大華·望樾與大華星嶼兩大新盤的較高認(rèn)購率，或許為大華集團(tuán)上下帶來了不少信心。

　　而隨著兩大剛需項目即將開盤，大華能否憑此扭轉(zhuǎn)豪宅失利的被動局面，真正實現(xiàn)其戰(zhàn)略收縮后的關(guān)鍵破局？