隨著近日國家金融監(jiān)管總局東莞監(jiān)管分局、東莞市委金融委員會辦公室等部門聯(lián)合發(fā)布《關于開展不動產信托財產登記試點工作的通知》，我國不動產信托財產登記試點地區(qū)已擴容至9城。
自2024年底北京率先破冰以來，不動產信托財產登記這一制度創(chuàng)新已迅速覆蓋上海、廣州、廈門等重點城市。在3.1億老年人口帶來的“銀發(fā)經濟”需求與政策紅利的雙重驅動下，信托業(yè)正通過制度破局試圖解決“以房養(yǎng)老”痛點。
9地已開展不動產信托財產登記試點
據(jù)了解，從2024年底，北京率先發(fā)起不動產信托財產登記試點開始，該試點政策正在加速覆蓋重點城市。
據(jù)21世紀經濟報道記者不完全統(tǒng)計，目前北京、上海、廣州、廈門、天津、南京、蘇州、濟南、東莞9個地區(qū)均已啟動不動產信托財產登記試點。
2024年12月，國家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局、北京市規(guī)劃和自然資源委員會發(fā)布《關于做好不動產信托財產登記工作的通知（試行）》，試行一年。2025年4月，中國外貿信托和國投泰康信托分別在昌平區(qū)和通州區(qū)的不動產登記中心完成了首單不動產信托財產登記。
2025年5月，上海六部門印發(fā)《關于開展不動產信托登記試點的通知》，啟動試點，當年6月，上海信托、愛建信托各有不動產信托登記案例在上海落地，不動產信托運用場景拓展到家庭財富定向傳承、銀發(fā)老人特殊需要等普惠金融領域。
廣州、廈門則在2025年7月相繼推動不動產信托財產登記試點。其中，廣州針對不動產信托設立時常見的不動產暫未滿足轉移登記條件的“卡脖子”問題（如未完稅等），創(chuàng)新引入預告登記制度。
2025年7月18日，廣州發(fā)放全國第一張不動產信托預告登記證明。同年8月15日，全國首單信托存續(xù)期追加交付不動產作為信托財產的轉移登記業(yè)務以及全國首單雙委托人不動產家庭服務信托在廈門落地。
隨后，天津市發(fā)布《關于開展不動產信托財產登記試點的通知》，江蘇省宣布將在南京市、蘇州市兩地開展不動產信托登記試點，山東濟南也開展不動產信托登記試點。
當北京不動產信托財產登記試點即將結束時，國家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局再發(fā)消息，為持續(xù)深入開展不動產信托財產登記試點工作，進一步擴大政策惠及面，決定將北京市不動產信托財產登記試點有效期延長至2028年12月31日，持續(xù)推動政策優(yōu)化，力爭取得更大突破。
可提供穩(wěn)定養(yǎng)老現(xiàn)金流
不動產信托是指委托人基于對受托人的信任，將其合法持有的不動產依法轉移給受托人或者委托受托人購買不動產，由受托人按委托人的意愿以受托人的名義，為受益人的利益或者特定目的，對納入信托財產的不動產進行管理或者處分的信托業(yè)務。
中國家庭資產長期以不動產為核心載體，相關數(shù)據(jù)顯示，中國城鎮(zhèn)居民家庭資產中，住房占比接近六七成，而金融資產占比相對較低。伴隨人口老齡化加速，養(yǎng)老資金缺口成為制約養(yǎng)老服務體系完善的關鍵瓶頸。
因此，通州區(qū)區(qū)長助理、特聘專家林巍表示，不動產信托財產登記制度的核心意義在于將僵化的不動產資產轉化為可“自動駕駛“、有安全保障的養(yǎng)老資源，實現(xiàn)“以房養(yǎng)老”的制度化、安全化升級。
他表示，不動產信托財產登記制度解決“房產富人，現(xiàn)金窮人”的困境，許多老年人坐擁價值可觀的房產，但每月養(yǎng)老金有限。不動產信托可以通過多種方式，將固定資產轉化為穩(wěn)定的、終身可持續(xù)的養(yǎng)老現(xiàn)金流。
同時，不動產信托也可確保照護意愿的精準執(zhí)行，并防范失能失智后的財產管理風險。
林巍表示，老人可以在意識清晰時，通過信托合同詳細約定養(yǎng)老標準，如選擇何種養(yǎng)老機構、醫(yī)療護理水平，甚至探望頻率等。信托監(jiān)察人可以監(jiān)督執(zhí)行，確保其養(yǎng)老意愿不會因未來行為能力下降而落空。不動產信托信托一旦設立，財產即獨立，由受托人（信托公司）按合同約定進行專業(yè)管理，確保財產用于受益人（老人自己或指定的照護者）身上，避免因老人逐漸失能失智而導致財產被侵占或處置不當。
記者注意到，廈門國際信托推出的“廈門信托-幸福安享1號家庭服務信托”提供了通過不動產信托業(yè)務進行養(yǎng)老安排的具體案例，該信托計劃以夫妻雙方名下位于廈門市的共有房產作為信托財產，一方面通過對房產出租以獲取穩(wěn)定收益，用于補充委托人長輩的養(yǎng)老金，另一方面約定在孩子成年并滿足一定條件后向其定向分配房產，并引入財產保險保障護航信托財產，服務委托人家庭贍養(yǎng)老人、傳承家產及管理財富的多層次需求。
國科創(chuàng)新研究院智庫專家楊祥博士對21世紀經濟報道記者表示，不動產信托登記制度的破冰，為“以房養(yǎng)老”信托實踐打開了新空間。居民可以將名下住房托付給信托公司，以房屋租金作為退休金補充，在不出售房產的情況下獲得穩(wěn)定的養(yǎng)老現(xiàn)金流，同時還能保留房屋的居住權或收益權。