任何聲稱能直接把經(jīng)營(yíng)貸‘改成’房貸的說(shuō)法，本質(zhì)上都是違規(guī)操作。
在房貸利率持續(xù)下行的背景下，部分此前通過(guò)經(jīng)營(yíng)貸購(gòu)房的業(yè)主，正試圖將經(jīng)營(yíng)貸重新“換回”普通住房按揭貸款。然而，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)上流傳的所謂“經(jīng)營(yíng)貸轉(zhuǎn)房貸”路徑并無(wú)政策依據(jù)，多數(shù)依賴中介操作，實(shí)際涉及虛假交易、資金過(guò)橋等復(fù)雜安排，潛藏較大的合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。
12月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，1-11月全國(guó)商品房銷售均價(jià)為9546元/平方米，同比下降3.4%。房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整階段，使部分以房產(chǎn)作抵押的存量貸款業(yè)主繼續(xù)面臨抵押物價(jià)值縮水與融資壓力并存的局面。
與此同時(shí)，隨著存量房貸利率整體下調(diào)至約3%，房貸與經(jīng)營(yíng)貸之間的利差明顯收窄。一些此前為降低利息成本而通過(guò)經(jīng)營(yíng)貸購(gòu)房的業(yè)主，開始關(guān)注是否存在將不確定性高的經(jīng)營(yíng)貸重新轉(zhuǎn)回期限更長(zhǎng)、還款更穩(wěn)定的普通住房按揭貸款的可能。
但多家銀行在接受記者采訪時(shí)均明確表示，目前并無(wú)經(jīng)營(yíng)貸轉(zhuǎn)房貸的相關(guān)政策支持，相關(guān)操作存在明顯合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào)稱，經(jīng)營(yíng)貸依法只能用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)，將其用于購(gòu)房或變相置換房貸，本身可能構(gòu)成合同違約甚至違法。
二手房交易成唯一“操作模式”
“想把經(jīng)營(yíng)貸轉(zhuǎn)換成房貸的人，幾乎都是三年前做的經(jīng)營(yíng)貸，現(xiàn)在陸續(xù)到期，但續(xù)貸時(shí)已經(jīng)拿不到原來(lái)的額度或利率?！币患屹Y金中介工作人員對(duì)記者表示，“現(xiàn)在房貸利率和經(jīng)營(yíng)貸的利差已經(jīng)不大，很多人希望把不確定性高的經(jīng)營(yíng)貸，換成期限更長(zhǎng)、還款更穩(wěn)定的房貸?！?/p>
過(guò)去幾年，在房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于上行階段時(shí)，不少購(gòu)房者以自有住宅作抵押，通過(guò)經(jīng)營(yíng)貸方式購(gòu)置房產(chǎn)。這類貸款在合同中明確標(biāo)注用途為企業(yè)經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)，而非個(gè)人住房消費(fèi)?！半S著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整周期，房?jī)r(jià)回落導(dǎo)致抵押房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值下調(diào)，部分經(jīng)營(yíng)貸借款人在續(xù)貸時(shí)面臨額度縮水，甚至無(wú)法續(xù)貸的情況。”一位股份行信貸人士對(duì)記者說(shuō)。
在這種背景下，市場(chǎng)上逐漸出現(xiàn)所謂“經(jīng)營(yíng)貸換回房貸”的操作模式。記者了解到，目前中介口中可行的路徑，幾乎都是通過(guò)二手房交易實(shí)現(xiàn)“騰挪”。
具體來(lái)看，操作流程通常包括以下環(huán)節(jié)：經(jīng)營(yíng)貸借款人需引入一名“買家”，雙方簽訂二手房買賣合同并完成備案；隨后，“買家”以購(gòu)房名義向銀行申請(qǐng)住房按揭貸款。在房貸審批通過(guò)后，原業(yè)主需先自籌資金償還名下經(jīng)營(yíng)貸，以解除房產(chǎn)抵押狀態(tài)；待房產(chǎn)完成過(guò)戶后，再以買家的房貸資金償還此前用于“過(guò)橋”的借款。
“找好非直系親屬，我們會(huì)盡可能拉高評(píng)估價(jià)，爭(zhēng)取更多貸款額度?！币幻麃?lái)自川渝地區(qū)的中介對(duì)記者直言，“如果客戶自己找不到，我們也可以提供相應(yīng)名單?！?/p>
從表面看，這一模式似乎繞開了經(jīng)營(yíng)貸直接“轉(zhuǎn)房貸”的制度限制，但實(shí)際上，整個(gè)流程依賴虛擬交易關(guān)系、資金過(guò)橋和多次拆借。即便中介承諾可將貸款“改成20年等額本息”，最終往往仍是以經(jīng)營(yíng)貸或消費(fèi)貸形式重新融資。
“一些中介會(huì)在自籌資金環(huán)節(jié)，推薦房主通過(guò)消費(fèi)貸盡可能多地套取現(xiàn)金，用于償還經(jīng)營(yíng)貸或墊資?！币晃皇煜べY金中介業(yè)務(wù)的業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示。
記者就上述操作向多家銀行求證，均得到否定回應(yīng)。多名銀行人士表示，無(wú)論是經(jīng)營(yíng)貸轉(zhuǎn)房貸，還是以消費(fèi)貸資金償還經(jīng)營(yíng)貸或房貸，都不符合資金用途管理要求。“任何聲稱能直接把經(jīng)營(yíng)貸‘改成’房貸的說(shuō)法，本質(zhì)上都是違規(guī)操作?！币晃汇y行信貸經(jīng)理對(duì)記者表示。
盡管如此，記者注意到，近期仍有貸款中介通過(guò)電話或線上渠道，持續(xù)向購(gòu)房者推銷相關(guān)“置換”業(yè)務(wù)，強(qiáng)調(diào)利率低、期限長(zhǎng)，但對(duì)潛在風(fēng)險(xiǎn)提示不足。
風(fēng)險(xiǎn)隱患疊加，房貸利率仍有下行空間
多位受訪人士表示，經(jīng)營(yíng)貸轉(zhuǎn)房貸涉及的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)不止利率變化本身。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示，銀行貸款均有明確用途約定，必須按合同約定使用。經(jīng)營(yíng)貸屬于支持中小企業(yè)和個(gè)體工商戶經(jīng)營(yíng)的政策性金融工具，若通過(guò)虛假交易方式將其變相用于購(gòu)房，可能構(gòu)成違約甚至違法行為。
“一旦交易中的‘買家’拒不配合后續(xù)過(guò)戶或資金回流，原業(yè)主在支付中介費(fèi)和過(guò)橋資金后，可能面臨錢房?jī)煽盏娘L(fēng)險(xiǎn)，最終只能通過(guò)訴訟方式維權(quán)?！蓖跤癯急硎?。
此外，“經(jīng)營(yíng)貸轉(zhuǎn)房貸”過(guò)程中涉及大量個(gè)人與企業(yè)信息流轉(zhuǎn)，若存在偽造材料、虛假交易等情形，情節(jié)嚴(yán)重的，相關(guān)人員甚至可能承擔(dān)刑事責(zé)任。一旦銀行認(rèn)定貸款用途違規(guī)，可能提前終止合同，要求一次性清償本息，并對(duì)借款人征信記錄造成長(zhǎng)期影響。
除法律風(fēng)險(xiǎn)外，操作層面的不確定性同樣不容忽視。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在二手房交易過(guò)程中，一旦貸款審批進(jìn)度不及預(yù)期，或資金過(guò)橋鏈條斷裂，借款人將直接暴露于資金缺口之下。同時(shí)，交易產(chǎn)生的稅費(fèi)、中介費(fèi)用及過(guò)橋利息，均需自行承擔(dān)，也進(jìn)一步提高融資成本。
監(jiān)管層面，近年來(lái)對(duì)信貸資金用途監(jiān)管持續(xù)趨嚴(yán)。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，去年全年，信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)、股市等問(wèn)題較為突出，監(jiān)管對(duì)機(jī)構(gòu)及個(gè)人開出三千余張罰單。
不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士也對(duì)記者表示，在房貸利率持續(xù)下行的背景下，市場(chǎng)對(duì)低成本、長(zhǎng)期限資金的需求仍然存在。隨著存量房貸利率水平接近小微企業(yè)推出的抵押經(jīng)營(yíng)貸利率，客觀上放大了套利沖動(dòng)。
從宏觀層面看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在修復(fù)過(guò)程中。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-10月，全國(guó)新建商品房銷售面積和銷售額同比降幅仍在擴(kuò)大；1-11月商品房銷售均價(jià)繼續(xù)下行。
在此背景下，貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）已連續(xù)六個(gè)月保持不變。今年5月，1年期和5年期以上LPR曾同步下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，帶動(dòng)房貸利率降至歷史低位。業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)，后續(xù)房貸利率仍存在下調(diào)空間。東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青認(rèn)為，可通過(guò)定向引導(dǎo)5年期以上LPR下行、財(cái)政貼息等方式，進(jìn)一步降低居民實(shí)際房貸利率，這是激活購(gòu)房需求、修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期的重要抓手。