每經記者｜陳榮浩 每經編輯｜黃勝
一股AI(人工智能)的風，正在悄然改寫深圳寫字樓市場格局。
今年1月，《深圳市打造人工智能OPC創(chuàng)業(yè)生態(tài)引領地行動計劃(2026~2027年)》(以下簡稱“計劃”)正式印發(fā)。
該計劃提到，到2027年底，建成超10家面積均不少于1萬平方米的OPC(一人公司)社區(qū)，集聚超萬名人工智能創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才，讓深圳成為全國人工智能創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)首選地。
隨著深圳正式布局OPC專屬空間，一場以“一張工位”為核心的“迷你辦公”浪潮，正悄然沖擊著深圳寫字樓的既有格局。
不同于傳統(tǒng)公司需要獨立辦公室、組建完整團隊，OPC以一位核心創(chuàng)業(yè)者為主導，依托AI智能體、少量輔助人員和外包協(xié)作，就能高效運轉。這種輕量化的創(chuàng)業(yè)模式，一定程度上顛覆了傳統(tǒng)辦公空間的需求邏輯。
“OPC模式的核心是一人主導+AI智能體，即一個人可完成傳統(tǒng)團隊的工作閉環(huán)。正是因為這種模式的區(qū)別，若OPC模式大幅推廣，也將使得不動產運營的邏輯發(fā)生改變，寫字樓和園區(qū)也從原來的招商變成育商模式，從撿成熟桃子，轉向種樹育苗?！?月10日下午，明源不動產研究院副院長老笑向《每日經濟新聞》記者(以下簡稱每經記者)分析稱。
記者探訪：多個OPC社區(qū)正在招租
近日，每經記者實地探訪深圳南山、寶安等多個OPC社區(qū)了解到，目前深圳多個OPC社區(qū)正在對創(chuàng)業(yè)者招租，部分OPC社區(qū)的工位月租金在650元~1000元。
從工位的特點看，與大家熟悉的共享辦公并無太大區(qū)別，但通常OPC社區(qū)入駐的企業(yè)更為聚焦人工智能與輕資產創(chuàng)業(yè)領域，且運營方會常態(tài)化舉辦產業(yè)對接、技術交流、資源撮合等活動，幫助創(chuàng)業(yè)者形成強產業(yè)生態(tài)聯(lián)動，而非單純提供物理辦公空間。
“社區(qū)的工位是650元/月，兩個月押金，包含物業(yè)費、網費和水電費等，目前駐扎在社區(qū)的創(chuàng)業(yè)者主要是做智能硬件相關的。”3月10日，大公坊iMakerbase國際加速器的運營人員告訴每經記者。
據該運營人員介紹，若創(chuàng)業(yè)者的創(chuàng)業(yè)方向為智能硬件相關創(chuàng)業(yè)項目(含AIoT、機器人、可穿戴設備等)，可申請共享工位免租3個月、獨立辦公室免租1個月。
大公坊iMakerbase國際加速器位于深圳市寶安區(qū)航城大道航城創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園，如果光從項目的外立面看，并不是太顯眼，園區(qū)由原有工業(yè)廠房、辦公樓升級改造而成，屬于市場上較為典型的“工改工”產業(yè)空間。
區(qū)別于普通共享辦公，OPC社區(qū)的辦公較為集中的優(yōu)勢在于，能夠在同一個園區(qū)內對接產業(yè)鏈上下游各類資源，甚至實現(xiàn)從創(chuàng)意設計→樣品制作→小批量試產→量產→品牌渠道的一站式服務。
當日，每經記者以跨境電商從業(yè)者的身份向園區(qū)運營人員咨詢入駐事宜，對方表示，園區(qū)內創(chuàng)業(yè)者多以智能硬件為方向，但產品落地后同樣需要轉換為銷量，因此在園區(qū)內不同創(chuàng)業(yè)者之間也會進行業(yè)務交流跟資源對接。“平常園區(qū)也會進行活動，但更多時候還需要創(chuàng)業(yè)者自己去聯(lián)絡。”該運營人員補充道。
不同于大公坊這種業(yè)態(tài)主要聚焦于人工智能，位于深圳前海的深港青年夢工場，園區(qū)內聚焦的企業(yè)更為廣泛，包括人工智能、具身智能、生命健康、文化創(chuàng)意、金融科技等行業(yè)。
據園區(qū)運營工作者介紹，整個園區(qū)分為北區(qū)和中區(qū)，目前北區(qū)入駐率接近100%，但中區(qū)還在招租，工位的月租為1000元/月，符合遴選標準的企業(yè)可享1元/平方米·月的象征性服務金。
“整個夢工場較為核心的優(yōu)勢，是降低企業(yè)的創(chuàng)業(yè)成本，夢工場經常舉辦各類活動，如政策推介會、科技交流會等，比如上周舉辦的深圳‘小龍蝦’交流會，到場400多人，包含大量同行。同時整個夢工場有9個孵化器，主流孵化器均有活動任務，創(chuàng)業(yè)者平常可通過參與孵化器活動對接資源。”上述園區(qū)運營者說道。
每經記者注意到，區(qū)別于大公坊這一類由老舊園區(qū)改造而來的辦公空間，前海夢工場的物業(yè)業(yè)態(tài)要更新，建筑外觀要更簡約現(xiàn)代，整個園區(qū)給人感覺要更都市化、現(xiàn)代化。
爆火背后：寫字樓商業(yè)邏輯將重構？
深圳市工業(yè)和信息化局的數(shù)據顯示，截至目前，深圳首批10個OPC社區(qū)已正式亮相，合計建筑面積超32萬平方米，覆蓋全市9個區(qū)，其中龍崗區(qū)“模力谷”規(guī)模最大，達11.7萬平方米，南山區(qū)“模力營”緊隨其后，面積超10萬平方米。
第一太平戴維斯深圳商業(yè)樓宇部負責人羅志文則提到，深圳OPC社區(qū)的布局貼合市場多元辦公需求，但其需求分散、成本導向明顯的特點，決定了它暫不會成為寫字樓市場主流。
“對OPC創(chuàng)業(yè)者來說，業(yè)務更為聚焦，要想發(fā)揮更大生態(tài)效能，可以在現(xiàn)有創(chuàng)業(yè)生態(tài)行動計劃基礎上，強化生活與商業(yè)一體化配套，建設專屬宿舍、創(chuàng)業(yè)社區(qū)保障生活；打造創(chuàng)業(yè)公社等交流場景，滿足商務溝通需求?！绷_志文分享稱。
OPC社區(qū)的爆火，不僅改變了辦公空間的形態(tài)，也在重構深圳寫字樓的商業(yè)邏輯。
部分業(yè)內人士在接受每經記者采訪時表示，在過往的傳統(tǒng)認知里，寫字樓的價值核心是地段，地鐵近、配套全、顏值高，就能吸引企業(yè)入駐，租金也能水漲船高。但隨著OPC模式的爆火，一定程度上跳出了“地段論”的局限，讓園區(qū)運營者更為關注園區(qū)生態(tài)的運營。
老笑向每經記者表示，未來OPC空間的發(fā)展趨勢，大概率將是從“辦公盒”到“生活社區(qū)”的轉變。在硬件上，OPC的物理空間將更適配現(xiàn)在的年輕人，核心是讓他們獲得快樂感和生活感；而在軟件上，則是把同賽道的創(chuàng)業(yè)者聚焦，讓這群“超級個體”在交流、碰撞中產生合作與創(chuàng)新。
“其實現(xiàn)在這種OPC的發(fā)展模式，在美國也正在流行。在硅谷的一些辦公樓，改造成了80%的公共空間+20%的出租小單元，公共空間配套共享會議室、咖啡廳、健身房、休閑場景等；而工作的小單元更傾向于酒店式的小隔間，可以實現(xiàn)辦公+休息+獨立衛(wèi)浴，滿足住辦一體的需求?！崩闲φf道。
同時，每經記者注意到，如果光從租金的市場價格以及面積租賃情況來看，OPC社區(qū)的工位租賃模式，一定程度上也與傳統(tǒng)的寫字樓形成了差異化競爭。
以前海深港夢工場項目為例，在該項目周邊的寫字樓包括華潤前海大廈、卓越前海壹號、前海鴻榮源中心等。據深圳房天下數(shù)據，華潤前海大廈的在租均價約137.4元/平方米·月；卓越前海壹號寫字樓在租均價約137.1元/平方米·月。
業(yè)內說法：將反哺寫字樓增量需求
值得一提的是，這些寫字樓租賃面積的方式通常是按面積大小起租，通常不按工位出租。此外，按人均8~10平方米工位空間(含公共區(qū)面積)計算，推算的單個工位的月租金則在1096~1370元不等。
據戴德梁行數(shù)據，目前AI相關企業(yè)在寫字樓中的租賃占比有所提高。截至2025年底，按面積計，AI相關企業(yè)租賃需求在所有辦公物業(yè)和甲級寫字樓中的占比分別為5.7%和4.6%；若按宗數(shù)計，占比在所有辦公物業(yè)和甲級寫字樓中均有上升，均為6.5%。
3月11日下午，戴德梁行研究院副院長、華南及華中區(qū)研究部主管及董事張曉端向每經記者分析，成熟AI企業(yè)是甲級寫字樓主力租戶，其需求是寫字樓市場增量來源。而相對來說，“一人公司”則是企業(yè)梯隊的起點，政府政策旨在培育初創(chuàng)主體，未來成長為百人/千人規(guī)模企業(yè)后，將反哺寫字樓增量需求。
張曉端表示，對“一人公司”來說，更為在意成本控制，因此空間靈活、低成本、租約靈活、產業(yè)集群優(yōu)勢等因素通常都是創(chuàng)業(yè)者選擇OPC社區(qū)的重要原因。
老笑也表達類似觀點，認為當下國內發(fā)展的OPC社區(qū)與寫字樓并非真正意義上的競爭關系，而是屬于“梯隊承接”的邏輯。
“我們關注到從去年開始，傳統(tǒng)大面積辦公需求有所下降，而小工位、微型辦公開始成為市場剛需。而OPC社區(qū)的發(fā)展相當于是承接了這一部分的需求，而隨著政府與OPC社區(qū)平臺做全生命周期接力，把種子養(yǎng)成大企業(yè)，未來反而將反哺寫字樓市場，畢竟‘一人公司’不可能永遠都是一人?！崩闲Ψ窒矸Q。