人民網(wǎng)北京1月1日電 （記者黃盛）證監(jiān)會日前發(fā)布《關(guān)于推動不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)工作的通知》（以下簡稱《通知》），完善基礎(chǔ)制度，優(yōu)化監(jiān)管安排，健全市場功能，增強多層次資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟質(zhì)效。同時，滬深交易所、中國結(jié)算、證券業(yè)協(xié)會、基金業(yè)協(xié)會等單位的配套業(yè)務(wù)規(guī)則同步發(fā)布。
根據(jù)商業(yè)不動產(chǎn)REITs制度體系安排，證監(jiān)會初步明確“1+3+N”框架安排，即1項《中國證監(jiān)會關(guān)于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點的公告》、1項《通知》、2項工作規(guī)程，N即滬深交易所、中國結(jié)算、證券業(yè)協(xié)會、基金業(yè)協(xié)會等單位的17項配套規(guī)則。
據(jù)介紹，本次規(guī)則主要針對新增的商業(yè)不動產(chǎn)業(yè)態(tài)，在從嚴(yán)管理基礎(chǔ)上作適應(yīng)性調(diào)整優(yōu)化，提高制度的包容性和適應(yīng)性，也體現(xiàn)對不同領(lǐng)域REITs“分類管理、分類施策”的針對性安排。
《通知》圍繞四個方面對推進REITs相關(guān)工作作出安排：一是完善工作機制、壓實機構(gòu)責(zé)任，推動商業(yè)不動產(chǎn)REITs健康發(fā)展。二是加快推進REITs市場體系建設(shè)，重點推進市場擴容擴圍、加強二級市場建設(shè)、完善市場生態(tài)。三是進一步優(yōu)化審核注冊流程、健全市場化標(biāo)準(zhǔn)體系，完善REITs申報注冊制度機制。四是健全全鏈條監(jiān)管機制安排、壓實壓嚴(yán)市場主體責(zé)任，加強監(jiān)管和風(fēng)險防范，維護市場平穩(wěn)運行。
業(yè)內(nèi)人士表示，商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點的推出，標(biāo)志著我國REITs市場進入了“商業(yè)不動產(chǎn)與基礎(chǔ)設(shè)施并行發(fā)展”的新階段，向著全門類、全資產(chǎn)的成熟方向邁進。
南開大學(xué)金融學(xué)教授田利輝向記者表示，推出商業(yè)不動產(chǎn)REITs，意在推動解決房地產(chǎn)“高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”模式的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型痛點。它將商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可交易、可配置的金融產(chǎn)品，通過市場化機制盤活存量，為房地產(chǎn)企業(yè)開辟權(quán)益融資新路徑，從而優(yōu)化社會融資結(jié)構(gòu)，提高直接融資比重。同時，為投資者提供穩(wěn)定現(xiàn)金流回報，實現(xiàn)“房住不炒”政策與金融創(chuàng)新的有機統(tǒng)一。在資本市場與投資者層面，豐富了資產(chǎn)證券化產(chǎn)品譜系，為市場引入了能產(chǎn)生長期、穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)類別，有助于滿足保險、社保等中長期資金的配置需求，為公眾投資者提供了分享優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)收益的便利工具。
對于《通知》構(gòu)建的“權(quán)責(zé)清晰、風(fēng)險自擔(dān)、歸位盡責(zé)”的運作與監(jiān)管框架，田利輝認(rèn)為，核心在于全面壓實中介機構(gòu)的“看門人”責(zé)任。在運作中，基金管理人需從“被動管理”轉(zhuǎn)向“主動運營”，將商業(yè)不動產(chǎn)的運營管理納入核心考核，確保資產(chǎn)價值持續(xù)提升；基金托管人需嚴(yán)格履行資產(chǎn)保管與監(jiān)督職責(zé)，防范資金挪用風(fēng)險；專業(yè)機構(gòu)則要發(fā)揮“專業(yè)賦能”作用，從盡職調(diào)查、資產(chǎn)估值到風(fēng)險管理，提供全鏈條專業(yè)支持。監(jiān)管要求“壓嚴(yán)壓實責(zé)任”，確保REITs市場“不跑偏、不踩線”。
“試點啟航僅是第一步，欲行穩(wěn)致遠，還需在生態(tài)建設(shè)上持續(xù)深化?！碧锢x建議，可以加速推動更高層級的REITs專項立法，在法律層面明確其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、稅收中性原則及各方權(quán)責(zé)；大力培育多元化的專業(yè)資產(chǎn)管理能力；持續(xù)完善市場化機制，包括探索建立更靈活的與市場利率掛鉤的收益定價機制，鼓勵通過擴募、合并等方式讓REITs平臺做強做大，積極研究推出REITs指數(shù)及ETF等衍生產(chǎn)品，進一步改善二級市場流動性，吸引更廣泛的資金參與。