本報記者 杜雨萌

12月1日，國家發(fā)展改革委辦公廳對外發(fā)布《基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目行業(yè)范圍清單（2025年版）》（以下簡稱《清單》），對基礎設施REITs發(fā)行范圍作了進一步拓展。其中，在城市更新設施領域，申報范圍包括老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)更新改造項目，以及涵蓋上述多種資產(chǎn)類型的城市更新綜合設施項目。

“本次政策最富戰(zhàn)略性的亮點在于將城市更新納入擴容范圍，而這并非簡單的范圍擴容。”ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然在接受《證券日報》記者采訪時表示，《清單》將城市更新設施與租賃住房行業(yè)領域同步納入擴容范圍，將為房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型提供一套清晰的“組合拳”，開辟以運營為核心、以盤活存量為路徑的新賽道。

在趙然看來，政策鼓勵“城市更新”與“市場化租賃住房”有機結合，將為存量資產(chǎn)改造注入新活力。這種結合，一方面精準響應了“人口凈流入大城市”的住房需求；另一方面，也避免了新一輪大拆大建，是推動城市高質(zhì)量發(fā)展的具體實踐。另外，“城市更新+租賃住房”模式也與REITs融資特性高度契合。城市更新項目前期投入大、培育期長，而市場化租賃住房運營則依賴長期、穩(wěn)定的資金。REITs恰好為此提供了“開發(fā)—培育—退出—再投資”的完整閉環(huán)，這將極大地激勵社會資本參與城市更新和租賃住房建設的積極性。

國家發(fā)展改革委政策研究室副主任、新聞發(fā)言人李超日前介紹，基礎設施REITs工作自2020年啟動以來，國家發(fā)展改革委會同證監(jiān)會，持續(xù)推動基礎設施REITs市場擴圍擴容。目前，發(fā)行范圍已涵蓋了12大行業(yè)的52個資產(chǎn)類型，其中10個行業(yè)領域的18個資產(chǎn)類型已經(jīng)實現(xiàn)了首單發(fā)行上市。

隨著此次《清單》的發(fā)布，記者對比發(fā)現(xiàn)，基礎設施REITs發(fā)行范圍新增了城市更新設施、商業(yè)辦公設施兩個行業(yè)領域。另外，新增的資產(chǎn)類型包括酒店、體育場館。進一步來看，新增的酒店這一資產(chǎn)類型分布在園區(qū)基礎設施、文化旅游基礎設施、消費基礎設施三大行業(yè)領域中。新增的體育場館這一資產(chǎn)類型也分布在消費基礎設施行業(yè)領域。

如《清單》在消費基礎設施行業(yè)領域中明確，申報范圍包括百貨商場、購物中心、商業(yè)街區(qū)、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，家居、建材、紡織等各類消費品市場項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目，體育場館項目，以及商旅文體健等多業(yè)態(tài)融合的商業(yè)綜合體項目。與上述消費基礎設施物理上不可分割、產(chǎn)權上歸屬于同一發(fā)起人（原始權益人）的酒店和商業(yè)辦公用房，可納入項目底層資產(chǎn)，其建筑面積占底層資產(chǎn)總建筑面積比例合計原則上不得超過30%，特殊情況下最高不得超過50%。四星級及以上酒店項目。

值得一提的是，《清單》特別提到，對于租賃住房、消費基礎設施、商業(yè)辦公設施、養(yǎng)老設施、城市更新設施等領域項目，發(fā)起人（原始權益人）應為開展相關業(yè)務的獨立法人主體，不得從事商品住宅開發(fā)業(yè)務。

“應該說，這是一項關鍵隔離，確保了參與主體的核心能力必須聚焦于‘長期運營’而非‘短期銷售’，從源頭上引導資本和人才從傳統(tǒng)的開發(fā)思維轉(zhuǎn)向服務與運營思維，真正推動房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向可持續(xù)的內(nèi)生性增長。”趙然說。

李超稱，國家發(fā)展改革委將繼續(xù)加強與證監(jiān)會的協(xié)同配合，進一步優(yōu)化申報推薦流程，動態(tài)完善有關項目申報要求，提高工作質(zhì)效，在嚴防風險、嚴把質(zhì)量的基礎上，支持更多符合條件的項目發(fā)行上市，更好推動基礎設施REITs支持實體經(jīng)濟發(fā)展。