2026年開年以來(lái)，住房公積金制度改革再次受到關(guān)注。2025年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出“深化住房公積金制度改革”，隨后召開的中國(guó)人民銀行工作會(huì)議進(jìn)一步明確，將下調(diào)政策利率、結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具利率和個(gè)人住房公積金貸款利率。在中央政策定調(diào)下，多地公積金配套政策加速落地，圍繞額度、使用場(chǎng)景的優(yōu)化密集出臺(tái)。
2026年1月1日，全國(guó)首套公積金貸款利率降至2.6%，逼近歷史低點(diǎn)。隨著新一輪利率下調(diào)落地，市場(chǎng)也在關(guān)注：公積金貸款利率是否仍存在進(jìn)一步下調(diào)的空間？
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，貸款利率繼續(xù)下調(diào)并非沒有可能，但并不迫切，仍需關(guān)注商貸利率走勢(shì)。與此同時(shí)，對(duì)銀行而言，客戶優(yōu)先使用公積金貸款或?qū)︺y行房貸利息收入形成擠壓，但也有助于改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量。
貸款利率調(diào)降、額度提升先行
進(jìn)入2026年后，地方層面迅速推進(jìn)公積金制度優(yōu)化政策。其中，廈門對(duì)提取與貸款政策進(jìn)行系統(tǒng)性調(diào)整，取消提取頻次限制，明確異地購(gòu)房、公積金多次交易提取規(guī)則；四川提出支持靈活就業(yè)人員繳存、提取和使用公積金；沈陽(yáng)將公積金貸款最低首付比例15%的政策延續(xù)至2026年底，并將“商轉(zhuǎn)公”貸款比例上限由房?jī)r(jià)的60%提高至80%。
從政策內(nèi)容看，當(dāng)前優(yōu)化重點(diǎn)主要集中在三個(gè)方向：一是降低貸款利率。自2026年1月1日起，全國(guó)首套公積金貸款利率下調(diào)至2.6%，二套降至3.075%。二是提高貸款額度及提升“商轉(zhuǎn)公”額度，部分城市首套房貸款額度由120萬(wàn)元提高至156萬(wàn)元，多子女家庭可獲得更高額度。三是拓寬使用場(chǎng)景，包括支付首付、契稅、物業(yè)費(fèi)、裝修款等。
郵儲(chǔ)銀行研究員婁飛鵬對(duì)記者表示，近期中央及地方政策釋放出清晰信號(hào)：一方面，通過(guò)利率下調(diào)、額度提升和使用場(chǎng)景擴(kuò)展，降低居民購(gòu)房資金成本，激活潛在需求；另一方面，通過(guò)“商轉(zhuǎn)公”便利化和代際支持，推動(dòng)住房金融結(jié)構(gòu)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)公積金與商業(yè)金融的協(xié)同發(fā)力。
中指研究院監(jiān)測(cè)顯示，2025年全國(guó)共出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)政策超過(guò)630條，其中約280條涉及公積金貸款政策優(yōu)化，是各類政策中頻次最高的方向，主要集中在提高貸款額度、調(diào)整套數(shù)認(rèn)定、優(yōu)化“商轉(zhuǎn)公”和拓寬提取范圍等方面。
展望未來(lái)，中指研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，從政策空間看，公積金貸款利率仍存在繼續(xù)下調(diào)的可能。貸款額度方面，此前已有不少城市通過(guò)提高公積金貸款額度支持住房消費(fèi)，預(yù)計(jì)未來(lái)仍是重點(diǎn)舉措之一，尤其針對(duì)多孩家庭、人才等人群繼續(xù)定向提升支持力度。
商貸利率趨勢(shì)成為關(guān)鍵變量
在本輪公積金利率調(diào)整后，是否仍有繼續(xù)下調(diào)空間，成為市場(chǎng)討論的焦點(diǎn)。
此次全國(guó)首套、二套公積金貸款利率均迎來(lái)下調(diào)，以100萬(wàn)元、30年期貸款為例，首套利率從2.85%下調(diào)至2.6%，總利息支出減少約4.76萬(wàn)元，月供下降132元。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，判斷公積金利率空間的關(guān)鍵變量，在于商業(yè)性住房貸款利率的走勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，2025年9月，全國(guó)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率已降至3.07%，與首套公積金貸款利率2.6%僅剩47個(gè)基點(diǎn)，遠(yuǎn)低于2021年超過(guò)200個(gè)基點(diǎn)的水平。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)指出，當(dāng)前首套房貸利率已接近歷史低位，繼續(xù)下調(diào)的空間相對(duì)有限。從整體降息環(huán)境和公積金制度政策導(dǎo)向看，繼續(xù)下調(diào)并非沒有可能，但并不迫切，后續(xù)更可能取決于宏觀利率環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)進(jìn)展。
從銀行的視角來(lái)看，婁飛鵬則認(rèn)為，利差持續(xù)收窄意味著商業(yè)按揭貸款利率仍面臨下行壓力，尤其在公積金貸款額度相對(duì)充足的城市，部分購(gòu)房者可能優(yōu)先使用公積金貸款，從而對(duì)商業(yè)房貸形成分流，壓縮銀行利息收入空間。
不過(guò)，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為未來(lái)住房按揭貸款利率有望下行。東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青預(yù)計(jì)，2026年央行將降息2次，降息幅度為20~30個(gè)基點(diǎn)，初步判斷上半年和下半年各一次。同時(shí)，從推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的角度出發(fā)，2026年亦存在通過(guò)單獨(dú)引導(dǎo)5年期以上LPR較大幅度下行，對(duì)居民房貸實(shí)施定向降息的可能性。
瑞銀投資銀行高級(jí)中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家張寧則指出，從政策邏輯看，若未來(lái)政策利率進(jìn)一步下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，按揭貸款利率存在下調(diào)30~40個(gè)基點(diǎn)的可能性。但他也強(qiáng)調(diào)，利率調(diào)整仍需在穩(wěn)定銀行息差和防范金融風(fēng)險(xiǎn)之間取得平衡，相關(guān)政策仍處于討論和論證階段。
對(duì)銀行按揭業(yè)務(wù)影響幾何
對(duì)銀行而言，公積金貸款利率下調(diào)和額度擴(kuò)圍的影響并非單向。
一方面，公積金貸款利率明顯低于商業(yè)貸款，客戶優(yōu)先使用公積金貸款或進(jìn)行“商轉(zhuǎn)公”，將對(duì)銀行房貸利息收入形成擠壓；另一方面，公積金貸款客戶通常具有穩(wěn)定繳存記錄，信用風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，有助于改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量。
婁飛鵬認(rèn)為，公積金政策優(yōu)化有助于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，增強(qiáng)剛需和改善型購(gòu)房者的支付能力。反映到銀行端，購(gòu)房意愿回升將帶動(dòng)貸款需求增長(zhǎng)，而優(yōu)質(zhì)公積金繳存客戶占比提升，有助于優(yōu)化客戶結(jié)構(gòu)、降低不良率。
在實(shí)踐中，部分銀行正從被動(dòng)承受利差收窄，轉(zhuǎn)向主動(dòng)調(diào)整房貸業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。一種典型模式是“低息引流、高息補(bǔ)位”，即以公積金貸款作為低成本、高黏性的客戶入口，引導(dǎo)客戶同時(shí)配置一定比例的商業(yè)貸款，在整體組合中實(shí)現(xiàn)收益與風(fēng)險(xiǎn)的平衡。
婁飛鵬指出，沈陽(yáng)等地的公積金優(yōu)化政策，已對(duì)當(dāng)?shù)劂y行業(yè)務(wù)形成直接影響。提取用途從“購(gòu)房”擴(kuò)展至“支付首付、契稅、物業(yè)費(fèi)、裝修、重大疾病”等，顯著提升資金使用靈活性，在刺激住房需求的同時(shí)，也加劇了商貸與公積金貸款之間的競(jìng)爭(zhēng)。
他建議，銀行應(yīng)加強(qiáng)與公積金中心的系統(tǒng)對(duì)接和業(yè)務(wù)協(xié)同，圍繞“公積金+商業(yè)貸款”設(shè)計(jì)組合方案，如公積金余額抵扣月供、“商轉(zhuǎn)公”與信用貸聯(lián)動(dòng)等產(chǎn)品，同時(shí)強(qiáng)化客戶分層管理和風(fēng)控模型的動(dòng)態(tài)調(diào)整。
在風(fēng)險(xiǎn)管理層面，銀行仍需重點(diǎn)關(guān)注三類風(fēng)險(xiǎn)：一是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)抵押物價(jià)值的影響；二是信用風(fēng)險(xiǎn)，防范虛假代際購(gòu)房、貸款挪用等行為；三是操作風(fēng)險(xiǎn)，避免公積金與商貸協(xié)同流程中的信息不對(duì)稱。