美國(guó)住房市場(chǎng)近期跨過(guò)了一個(gè)值得關(guān)注的節(jié)點(diǎn)：目前房貸利率高于6%的美國(guó)人數(shù)量，已超過(guò)利率低于3%的群體。

　　這一變化之所以重要，是因?yàn)橐咔槠陂g的超低利率（盡管對(duì)搶到低利率的房主而言十分劃算），在此后一直是美國(guó)住房市場(chǎng)的“癥結(jié)”之一。

　　人們不愿賣(mài)房，因?yàn)檫@意味著要放棄低成本貸款、轉(zhuǎn)而背負(fù)高得多的新貸款。美聯(lián)儲(chǔ)數(shù)據(jù)顯示，自2021年（當(dāng)時(shí)30年期房貸利率不足3%）以來(lái)，房貸利率已翻倍不止，且維持在6%以上的水平已超過(guò)三年。

　　持有低利率的房主選擇“按兵不動(dòng)”，隨之而來(lái)的房源減少引發(fā)了庫(kù)存緊張與房?jī)r(jià)飆升——這一現(xiàn)象被稱為“房貸鎖定效應(yīng)”。

　　鎖定效應(yīng)或逐步緩解

　　房地產(chǎn)應(yīng)用程序Reventure的首席執(zhí)行官Nick Gerli在社交平臺(tái)X上指出了這一利率群體的反轉(zhuǎn)，并表示：“未來(lái)房主的平均利率會(huì)持續(xù)走高，這其實(shí)是好事，因?yàn)樗鼤?huì)削弱房貸鎖定效應(yīng)。隨著鎖定效應(yīng)不斷減弱，未來(lái)市場(chǎng)庫(kù)存可能會(huì)大幅增加?！?/p>

　　若房屋不再符合自身需求，持有低利率的房主更可能選擇賣(mài)房——換工作、結(jié)婚、離婚、生育、退休等生活變化，都可能讓他們即便放棄低利率也要出售房產(chǎn)。這也解釋了為何3%以下利率的房貸規(guī)模逐月縮減，而6%以上的高利率房貸持續(xù)增加（因?yàn)槎鄶?shù)新30年期房貸利率都在6%左右）。

　　不過(guò)Redfin首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Daryl Fairweather認(rèn)為，近期的群體反轉(zhuǎn)不會(huì)帶來(lái)太大影響：“隨著時(shí)間推移，這一問(wèn)題的影響會(huì)逐漸減小，但緩解過(guò)程會(huì)很緩慢?！?/p>

　　Fairweather將利率低于4%（而非3%）的群體視為“被鎖定者”，而這一群體仍占所有房貸持有者的半數(shù)以上。即便利率低于5%，對(duì)賣(mài)家而言也足夠劃算，他們?cè)谫u(mài)房前大概率會(huì)再三猶豫：“房貸鎖定效應(yīng)很可能還會(huì)在未來(lái)四五年里，成為住房市場(chǎng)的主要影響因素?！?/p>

　　根據(jù)Bankrate去年7月的調(diào)查，54%的美國(guó)成年人表示“無(wú)論房貸利率多低，都不會(huì)賣(mài)房”，這一比例較2024年上升了12個(gè)百分點(diǎn)；近三分之一（32%）的人需要房貸利率低于6%才愿意賣(mài)房，23%的人則要求利率降至5%以下。

　　即便是1個(gè)百分點(diǎn)的利率差，在貸款周期內(nèi)也可能累計(jì)造成數(shù)萬(wàn)美元的成本差異。

　　鎖定效應(yīng)并非房?jī)r(jià)高企的唯一原因

　　哥倫比亞商學(xué)院房地產(chǎn)專家Tomasz Piskorski指出，約40%的房屋根本沒(méi)有房貸，因此房源流通性低與房?jī)r(jià)飆升不能完全歸咎于鎖定效應(yīng)。自2019年以來(lái)，美國(guó)房屋中位數(shù)價(jià)格上漲了約10萬(wàn)美元（現(xiàn)突破41萬(wàn)美元），更多是受通脹影響——包括勞動(dòng)力與建筑成本的上漲。

　　“房貸鎖定效應(yīng)每天都在減弱。老年人無(wú)論是否受鎖定效應(yīng)影響，遲早都會(huì)搬離現(xiàn)有房屋?！盩omasz Piskorski說(shuō)，“可以肯定的是，10年后房貸鎖定效應(yīng)將不再是住房市場(chǎng)的話題?！?/p>

　　但在此期間，這一效應(yīng)會(huì)造成代際鴻溝：“年輕人覺(jué)得自己買(mǎi)不起房，因?yàn)槔夏耆艘虻屠什辉纲u(mài)房。正是那些推遲‘換小房’的群體，對(duì)房源供應(yīng)起著關(guān)鍵的抑制作用。”

　　2026年美國(guó)房市預(yù)期分化

　　市場(chǎng)對(duì)2026年美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期存在分歧：

　　Reventure預(yù)測(cè)，今年美國(guó)房?jī)r(jià)整體持平，但區(qū)域差異顯著——田納西州、亞利桑那州房?jī)r(jià)或下跌，伊利諾伊州則可能上漲；

　　Realtor.com預(yù)計(jì)，2025年跌至數(shù)十年低谷的成屋銷量將小幅回升，受新房建設(shè)推動(dòng)，銷量或增1.7%、庫(kù)存或增近9%；

　　競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手Zillow則預(yù)計(jì)成屋銷量增超4%、房?jī)r(jià)漲1.2%；

　　美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（行業(yè)組織）預(yù)測(cè)，成屋銷量將增14%、房?jī)r(jià)漲4%。

　　換句話說(shuō)，即便房貸鎖定效應(yīng)快速消退，對(duì)潛在買(mǎi)家而言，房?jī)r(jià)也未必會(huì)更便宜。