文 | 《BUG》欄目 徐苑蕾
萬科一紙公告宣告了服務(wù)公司長達(dá)36年的核心人物郁亮正式到齡退休，辭去董事及執(zhí)行副總裁職務(wù)，這標(biāo)志著一個(gè)時(shí)代的落幕。
在郁亮任職期間，曾力主將長租公寓列為萬科經(jīng)營性主業(yè)之一。他多次為長租公寓業(yè)務(wù)“定調(diào)”，既坦言“長租公寓賺不了大錢，但一定要做”，也反思過具體運(yùn)營中“二房東模式讓萬科付出了很大代價(jià)”。
而就在此次人事變動之際，萬科旗下的長租公寓品牌“泊寓”風(fēng)波乍起，其在深圳、武漢、杭州等多地正上演一場大規(guī)模的租客清退。據(jù)多地多名租客反映，在未提前30天通知的情況下被要求搬離，泊寓方面提供換房、重簽或退租賠償?shù)确桨浮?/p>
租客清退背后指向萬科和房東之間的租金糾紛。有房東稱，與萬科旗下子公司簽訂長達(dá)12年的委托運(yùn)營合同，近期卻被拖欠租金超10萬元，且被要求簽署解約協(xié)議后方可申請發(fā)放欠租。
一位接近深圳萬科的人士表示，目前少數(shù)樓棟存在階段性緩付情況，公司已制定解決方案和還款計(jì)劃，正在與業(yè)主進(jìn)行溝通，將逐步協(xié)調(diào)解決問題。
房東曝萬科欠租，租客遭清退
去年12月初，有萬科泊寓房東在社交媒體發(fā)文稱收到退租通知，萬科方面要求房東先簽署解除協(xié)議，然后將押金打到萬科公司賬戶，之后才能申請發(fā)放被拖欠的租金。此外，萬科還要求房東免去一個(gè)月租金給泊寓撤場。
該房東向《BUG》欄目透露，他與萬科旗下子公司簽訂了長達(dá)12年的租賃合同，將名下房產(chǎn)委托給萬科進(jìn)行長租公寓運(yùn)營，收到退租通知時(shí)距離合同到期還有6年時(shí)間。
該房東表示，萬科作為運(yùn)營方支付了1個(gè)月租金，但累計(jì)拖欠租金長達(dá)3個(gè)月，總額超過10萬元。2024年萬科方面曾提出降租要求，將每平方米租金減少10元至30元左右。
房東被欠租的情況并不是個(gè)例。
在此背景下，不少萬科泊寓租客反映，突然收到通知被要求搬離?！禕UG》欄目發(fā)現(xiàn)，清退覆蓋深圳、武漢、杭州等地的泊寓門店，其中萬科總部所在地深圳影響較大，龍華青虹公社、長發(fā)新村、沙灣公社等租戶都收到了清退通知。
一位泊寓租客表示，“16日收到通知，31日就要清退，公寓樓下貼出了停業(yè)通知，聽說萬科關(guān)聯(lián)公司萬村和泊寓欠了200多萬?！?/p>
也有租客表示，“泊寓通知是由于和房東的經(jīng)營合同到期，房子要還給房東經(jīng)營。泊寓方面提供了幾個(gè)安置方案，一是免費(fèi)換房到其他泊寓門店，搬家費(fèi)由門店承擔(dān)，并且免租一個(gè)月，二是維持現(xiàn)狀，改為和房東重新簽約，三是直接退房，退還押金和剩余租金?！?/p>
至于違約金，有租客稱，按照合同，在服務(wù)期限內(nèi)，如果泊寓無法繼續(xù)出租，應(yīng)該提前30天通知并賠償一個(gè)月租金作為違約金。據(jù)《BUG》欄目了解，不少已退房或與房東重新簽約的租客已收到賠償。
針對此次泊寓拖欠房東租金及清退租客的事件，一位接近深圳萬科的人士表示，目前少數(shù)樓棟存在階段性緩付情況，公司已制定解決方案和還款計(jì)劃，正在與業(yè)主進(jìn)行溝通，將逐步協(xié)調(diào)解決問題。
前述房東也告訴《BUG》欄目，萬科提供的協(xié)議已經(jīng)重新修改，無需先退押金，目前其已經(jīng)收齊萬科的欠款。
規(guī)模收縮萬間，止損高成本房源
租賃住宅業(yè)務(wù)是萬科探索轉(zhuǎn)型、尋求新增長曲線的明星業(yè)務(wù)。
早在2016年，萬科便通過整合各地長租公寓項(xiàng)目，正式推出“泊寓”品牌，并在2018年將其升級為集團(tuán)的核心主航道業(yè)務(wù)之一，成立獨(dú)立事業(yè)部。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2025年12月底，泊寓共運(yùn)營管理房源26.9萬間，較9月底的28萬間環(huán)比減少1.1萬，其中20.3萬間已開業(yè)。
在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)斷崖式下滑的背景下，萬科租賃住宅業(yè)務(wù)保持穩(wěn)定的規(guī)模擴(kuò)張和業(yè)績增長。2022年至2024年，萬科租賃住宅營收分別為32.4億元、34.6億元、37.02億元，此外泊寓業(yè)務(wù)在2023年首次在成本法下實(shí)現(xiàn)了整體盈利。
然而，長租公寓本身屬于長周期、低利潤的行業(yè)。更重要的是，相較于萬科整體營收盤子，泊寓的貢獻(xiàn)仍屬杯水車薪。2025年前三季度，萬科租賃住宅業(yè)務(wù)收入為27.4億元，同比增長4.4%，營收占比不到2%。
當(dāng)下的萬科正經(jīng)歷前所未有的經(jīng)營困境。2025年前三季度，萬科實(shí)現(xiàn)營收1613.9億元，同比下降26.61%，歸母凈虧損高達(dá)280.16億元，同比下降56.14%，經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額為-58.89億元，同比下降21.49%。
更為緊迫的是債務(wù)壓力。截至2025年9月底，萬科的有息負(fù)債總額為3629.3億元，其中短期借款和一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債合計(jì)約為1514億元，而公司賬面上的貨幣資金為656.8億元，資金缺口超過850億元。
對于如今的萬科而言，現(xiàn)金流是最稀缺的資源。泊寓業(yè)務(wù)雖然運(yùn)營健康，但其二房東模式需要持續(xù)支付租金給房東，這是一筆巨大的現(xiàn)金流出。而通過與部分高成本、低收益的房源解約，雖然會帶來陣痛但也能更快止損。
《BUG》欄目注意到，深圳被清退的泊寓門店多數(shù)是城中村的樓房。2017年，萬科推出“萬村計(jì)劃”，通過直接與城中村房東簽約，租下整棟或整片房屋，進(jìn)行統(tǒng)一翻新改造后，再對外出租。?但由于改造成本高、租金回報(bào)周期長，且面臨市場不確定性，該計(jì)劃在2018年底曾全面暫停新簽約，并放棄部分已簽約房源。?
一位行業(yè)人士表示，2016年至2017年期間，大量資本涌入長租公寓行業(yè)，使得企業(yè)為快速擴(kuò)張規(guī)模不惜以遠(yuǎn)高于市場價(jià)的租金報(bào)價(jià)爭搶房源。
前述房東表示，目前其物業(yè)已經(jīng)重新委托給新的“二房東”運(yùn)營，不過其坦言，“租金肯定沒有萬科多，一個(gè)月便宜了幾千塊錢?！?/p>
債務(wù)展期接連受挫，寬限期臨近
面對空前的債務(wù)危機(jī)，萬科正通過股東借款、債務(wù)展期、資產(chǎn)抵押及出售等多重舉措籌措流動性。
不過，作為萬科最重要的“輸血者”，第一大股東深圳市地鐵集團(tuán)有限公司（以下簡稱“深圳地鐵”）的支持力度已顯乏力。
公開信息顯示，截至2025年11月，深圳地鐵累計(jì)向萬科提供超300億元借款，利率遠(yuǎn)低于市場水平。但根據(jù)雙方2025年11月簽署的貸款框架協(xié)議，2026年6月30日前深鐵剩余可借款額度僅22.9億元，且所有新增借款均需萬科提供抵質(zhì)押擔(dān)保，“無限輸血”模式徹底終結(jié)。
此外，萬科當(dāng)前的債務(wù)談判進(jìn)展屢屢受阻，在經(jīng)歷了連續(xù)多輪方案調(diào)整與會議博弈后，目前仍未與主要債權(quán)人達(dá)成一致。
2025年末，萬科兩筆中期票據(jù)“22萬科MTN004”（發(fā)行金額20億元，本金兌付日為2025年12月15日）和“22萬科MTN005”（發(fā)行金額37億元，本金兌付日定為2025年12月28日）的展期方案，在持有人會議上接連受挫。
盡管萬科在方案上做出了一定調(diào)整，例如對“22萬科MTN004”承諾提供增信措施、在寬限期內(nèi)先行支付到期利息等，但核心的關(guān)于本金展期12個(gè)月的議案仍因同意表決權(quán)未達(dá)到90%的生效門檻而被否決。
在與時(shí)間的賽跑中，萬科與債權(quán)人的溝通窗口正在收窄。根據(jù)最新公告，針對上述兩筆債券的又一次持有人會議已確定將于2026年1月21日同日召開。
此次會議召開的時(shí)間點(diǎn)極為關(guān)鍵，因?yàn)閮晒P債券均已獲得30個(gè)交易日的寬限期，將于2026年1月28日屆滿。這意味著，1月21日的會議距離最終期限僅有一周時(shí)間，成為萬科避免構(gòu)成公開市場違約的關(guān)鍵一搏。