2025年國內(nèi)公募REITs市場發(fā)展迅速，全年新發(fā)行產(chǎn)品20單、擴募5單，合計募資473.35億元，總發(fā)行規(guī)模突破2100億元，成為亞洲第一、全球第二大REITs市場。
全年新發(fā)行產(chǎn)品20單、擴募5單，合計募資473.35億元。這是2025年國內(nèi)公募REITs的成績單。
截止目前，年內(nèi)國內(nèi)公募REITs市場總發(fā)行產(chǎn)品數(shù)量達79單，總發(fā)行規(guī)模（含擴募）突破2100億元。歷經(jīng)5年時間，我國REITs市場已成長為亞洲第一、全球第二大REITs市場。
華夏基金相關負責人分析稱，2025年公募REITs已從單一的融資屬性，到成為盤活存量資產(chǎn)的重要抓手；從機構(gòu)投資者主導，到個人投資者參與度持續(xù)提升，2100億元的總募資規(guī)模只是起點。未來期待流動性進一步改善，例如REITs指數(shù)基金的落地、銀行理財?shù)雀噘Y金的引入；以及REITs退市機制創(chuàng)新等制度的持續(xù)優(yōu)化。
二級市場上先揚后抑
2025年，公募REITs這個曾被視為“小眾品類”的投資工具在二級市場上獲得青睞。
整體看來，公募REITs在上半年火熱大漲后，近期經(jīng)歷了調(diào)整。據(jù)Wind統(tǒng)計，中證REITs全收益指數(shù)2025年年初至8月高點上漲近10%，隨后受宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)不及預期影響出現(xiàn)回調(diào)。
截至12月31日，78只上市REITs中年內(nèi)55只收漲，22只收跌。其中，嘉實物美消費REIT年內(nèi)漲幅超39%排在首位，其次，華夏金茂商業(yè)REIT、博時津開科工產(chǎn)業(yè)園REIT、華安百聯(lián)消費REIT、中金印力消費基礎設施REIT等6只REITs年內(nèi)漲幅均超過30%。
不同資產(chǎn)類型的產(chǎn)品表現(xiàn)也出現(xiàn)分化。其中，消費REITs以年內(nèi)超30%的平均漲幅領跑市場。
“消費補貼政策消費的拉動和市場預期回暖推動下，消費類基礎設施REITs漲幅居前?！币晃幌MREIT原始權(quán)益方相關人士接受第一財經(jīng)記者采訪時提醒道，隨著漲幅不斷擴大，部分產(chǎn)品估值已處于較高水平，未來可能存在回調(diào)風險。參與消費類REITs投資時，應充分考慮自身的風險承受能力和投資目標，避免盲目跟風。
另外，特許經(jīng)營權(quán)類資產(chǎn)表現(xiàn)也相對穩(wěn)健，2025年錄得9%的平均分派率，雖低于消費類資產(chǎn)的資本利得回報，但顯著高于十年期國債收益率7個百分點，成為險資、社保等長期資金的配置新選擇。
供給多元、資金搶籌
隨著市場對公募REITs長期投資價值的認可度提升，2025年公募REITs在一級市場也經(jīng)歷了狂熱“打新”潮。
具體看來，公募REITs產(chǎn)品屢屢創(chuàng)下超高認購倍數(shù)，華夏中海商業(yè)REIT、華夏中核清潔能源REIT網(wǎng)下有效認購倍數(shù)先后破紀錄，分別達320倍、340倍；易方達華威市場REIT的公眾認購倍數(shù)達到407倍；國泰君安資管濟南能源供熱REIT的公眾認購倍數(shù)達到了813.44倍；匯添富九州通醫(yī)藥REIT的公眾投資者有效認購倍數(shù)達到1192倍，創(chuàng)下歷史新高。
在發(fā)行端，REITs底層資產(chǎn)類型逐漸多元，除了此前的倉儲物流、交通設施等，還有供熱設備、改造產(chǎn)業(yè)園以及醫(yī)藥物流倉儲等領域。年內(nèi)領漲的消費類REITs底層資產(chǎn)已包括購物中心、社區(qū)商業(yè)、奧特萊斯、農(nóng)貿(mào)市場四種類型。
此外，年內(nèi)還批復了數(shù)據(jù)中心REITs，預計下一步將繼續(xù)支持科技企業(yè)利用知識產(chǎn)權(quán)、數(shù)據(jù)資產(chǎn)等新型資產(chǎn)開展資產(chǎn)證券化、REITs等融資，進一步盤活科技創(chuàng)新領域存量資產(chǎn)。同時原始權(quán)益人種類實現(xiàn)多元化突破，更多具有國際資產(chǎn)管理和運營經(jīng)驗的發(fā)行主體進入市場，例如華夏凱德商業(yè)REIT是首單外資資產(chǎn)管理機構(gòu)發(fā)起消費REITs，比例配售前累計認購資金超3091.7億元。
行業(yè)人士分析稱，2025年我國公募REITs擴募呈現(xiàn)出項目強創(chuàng)新與市場高認可的積極共振。一方面，擴募資產(chǎn)類型進一步多元化。另一方面，定價與交易機制持續(xù)優(yōu)化，部分項目嘗試更具市場化的詢價與配售方式，提升了定價效率和機構(gòu)投資者參與度。
不過，中金公司也提示風險稱，宏觀消費環(huán)境變化會直接影響部分REITs底層資產(chǎn)的經(jīng)營表現(xiàn)，部分底層資產(chǎn)的出租率、租金水平受到消費意愿影響，進而影響REITs的可供分配金額，從而影響投資者回報。宏觀面上長，端利率是REITs定價的錨，若利率走高投資者或要求更高的風險溢價，從而對REITs二級市場價格及整體估值水平構(gòu)成壓制。