在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的背景下，企業(yè)轉(zhuǎn)型的方向正在逐漸收斂。隨著增量開發(fā)空間持續(xù)壓縮，城市更新正成為少數(shù)仍具確定性的發(fā)力方向之一。

　　政策層面持續(xù)釋放積極信號(hào)。今年以來，中央多次強(qiáng)調(diào)城市更新的重要性。12月相關(guān)會(huì)議進(jìn)一步提出，要深入實(shí)施城市更新行動(dòng)，將其與消除安全隱患、穩(wěn)樓市等工作結(jié)合起來，城市更新被定位為推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的核心抓手。

　　不過，政策確定性并不意味著“普遍機(jī)會(huì)”。

　　當(dāng)城市更新從探索期進(jìn)入實(shí)操期，一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題擺在房企面前——這是否是一條所有企業(yè)都能走通的賽道？

　　近期亮相的北京遠(yuǎn)洋安貞廣場(chǎng)，成為了觀察房企如何在這一輪行業(yè)變局中構(gòu)建新競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)切片。

　　從“重開發(fā)”到“重運(yùn)營(yíng)”

　　北京遠(yuǎn)洋安貞廣場(chǎng)前身為承載老北京記憶的安貞華聯(lián)商廈，始建于90年代，如今被改造為融合企業(yè)總部辦公與復(fù)合商業(yè)功能的“綠氧”綜合體，即將投入使用。

　　據(jù)悉，遠(yuǎn)洋接手項(xiàng)目后歷時(shí)數(shù)年對(duì)其進(jìn)行了大刀闊斧的改造，完成了從結(jié)構(gòu)到空間、從定位到功能的系統(tǒng)性重塑。

　　城市更新項(xiàng)目普遍具有投資回報(bào)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，對(duì)房企的資金實(shí)力與運(yùn)營(yíng)能力形成巨大考驗(yàn)，如何平衡短期投入與長(zhǎng)期回報(bào)，是參與者必須面對(duì)的課題。

　　據(jù)了解，安貞廣場(chǎng)項(xiàng)目并未依賴自有資金投入，而是依托市場(chǎng)化募集的股權(quán)基金作為主要股東，結(jié)合項(xiàng)目層面的并購(gòu)貸與改造貸，形成了多元化的資金組合。

　　在運(yùn)作模式上，該項(xiàng)目由遠(yuǎn)洋資本管理的城市更新基金主導(dǎo)投資，遠(yuǎn)洋致信主導(dǎo)工程改造，遠(yuǎn)洋不動(dòng)產(chǎn)主導(dǎo)租賃運(yùn)營(yíng)。這種“基金+改造+運(yùn)營(yíng)”的內(nèi)生閉環(huán)，呼應(yīng)了行業(yè)從“重開發(fā)”向“重運(yùn)營(yíng)”的轉(zhuǎn)型趨勢(shì)。

　　存量?jī)?yōu)化成大勢(shì)所趨

　　經(jīng)歷了二十余年的高速發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正在完成一次關(guān)鍵轉(zhuǎn)向：從依賴增量擴(kuò)張的開發(fā)邏輯，轉(zhuǎn)向以存量盤活為核心的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)邏輯。

　　在業(yè)內(nèi)看來，這一變化不僅意味著業(yè)務(wù)方向的調(diào)整，更意味著競(jìng)爭(zhēng)方式的重塑。在存量時(shí)代，能夠解決復(fù)雜難題、具備精細(xì)化操盤能力的“手藝人”，才能獲得穿越周期的門票。

　　“如果手里只有一把錘子，看到的滿世界都是釘子?！边h(yuǎn)洋管理層表示，這類項(xiàng)目高度依賴集團(tuán)層面的統(tǒng)籌與協(xié)同，“需要工具箱里有不同的工具”。

　　從實(shí)踐來看，城市更新的核心門檻，主要體現(xiàn)在三方面：

　　資金耐力：能否支撐長(zhǎng)周期、低回報(bào)起步的項(xiàng)目；

　　專業(yè)整合能力：是否具備覆蓋投資、改造、運(yùn)營(yíng)的完整能力結(jié)構(gòu)；

　　復(fù)雜問題處理能力：能否在產(chǎn)權(quán)、結(jié)構(gòu)、歷史遺留問題中“排雷拆彈”。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，在城市更新領(lǐng)域，僅近兩年遠(yuǎn)洋便落地了17個(gè)項(xiàng)目，包括北京遠(yuǎn)洋安貞廣場(chǎng)、北京北苑星帆廣場(chǎng)、北京希爾頓花園酒店、天津京津國(guó)際中心等，覆蓋寫字樓、商業(yè)、酒店等多元業(yè)態(tài)。

　　基于此，遠(yuǎn)洋未來計(jì)劃將城市更新業(yè)務(wù)聚焦于城市住宅自主更新與城市不動(dòng)產(chǎn)更新兩大賽道。住宅自主更新方面，今年與新疆克拉瑪依市人民政府等簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，圍繞老舊小區(qū)及公共設(shè)施改造，為克拉瑪依提供系統(tǒng)化、專業(yè)化支持，涵蓋政策文件編制、城市體檢評(píng)估、項(xiàng)目篩選、設(shè)計(jì)、改造及運(yùn)營(yíng)管理等；不動(dòng)產(chǎn)的更新改造則重點(diǎn)深耕北京、上海等核心城市，在這些城市遠(yuǎn)洋有著豐富的項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。

　　不過，行業(yè)普遍認(rèn)為，城市更新并非一條“輕松的賽道”。項(xiàng)目周期長(zhǎng)、結(jié)構(gòu)復(fù)雜，對(duì)資金耐力、專業(yè)能力與組織協(xié)同提出持續(xù)考驗(yàn)。

　　“我們依然看好這一業(yè)務(wù)方向?！边h(yuǎn)洋管理層表示，中國(guó)房地產(chǎn)從增量開發(fā)轉(zhuǎn)向存量?jī)?yōu)化是大勢(shì)所趨，隨著相關(guān)政策和法律法規(guī)逐步完善，城市更新有望走向更規(guī)范、更可持續(xù)的發(fā)展路徑。

　　“中國(guó)城市更新的進(jìn)程還比較短，我們希望將過往經(jīng)驗(yàn)應(yīng)用于新一輪發(fā)展機(jī)會(huì)中，這也將是遠(yuǎn)洋未來的重點(diǎn)方向之一?！边h(yuǎn)洋稱。