本報記者 田鵬

1月29日至30日，8單商業(yè)不動產(chǎn)REITs發(fā)行文件密集掛網(wǎng)，相關(guān)項目合計估值321億元，預計募集資金規(guī)模達315億元。自商業(yè)不動產(chǎn)REITs正式落地以來，市場發(fā)行審批效率顯著提升，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)證券化進程持續(xù)提速，不僅成為房企優(yōu)化資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)、夯實財務基本面的重要抓手，更成為推動房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)復蘇的又一關(guān)鍵助力。

2026年以來，房地產(chǎn)市場在政策持續(xù)加碼、供需協(xié)同發(fā)力的多重作用下，復蘇暖意持續(xù)蔓延：從需求端來看，首套房貸利率維持歷史低位、換購住房個稅退稅政策延續(xù)、公積金貸款額度提升與期限延長等，有效降低置業(yè)成本，購房者觀望情緒逐步消解，市場交易活躍度穩(wěn)步提升；從供給端來看，房企債務重組取得實質(zhì)進展，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)盤活節(jié)奏加快，疊加現(xiàn)房銷售制推進、預售資金監(jiān)管強化，行業(yè)風險持續(xù)緩釋，市場供給結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。

接受《證券日報》記者采訪的專家表示，當前，房地產(chǎn)行業(yè)正處于深度調(diào)整后的復蘇關(guān)鍵期。隨著政策紅利持續(xù)釋放、市場出清加快，行業(yè)正穩(wěn)步向高質(zhì)量發(fā)展邁進，市場信心逐步修復。

政策組合拳精準發(fā)力

市場暖意漸濃，構(gòu)成了2026年房地產(chǎn)行業(yè)最鮮明的底色。中指研究院最新發(fā)布的《中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)報告（2026年1月）》顯示，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對全國100個城市新建、二手住宅銷售市場及50個城市租賃市場的調(diào)查數(shù)據(jù)，1月份，百城二手住宅均價為12905元/平方米，環(huán)比下跌0.85%，跌幅較上一個月收窄0.12個百分點；新房方面，成都、上海、杭州等城市均有高端改善樓盤入市，帶動百城新房價格環(huán)比結(jié)構(gòu)性上漲，百城新建住宅均價為17114元/平方米，環(huán)比上漲0.18%，同比上漲2.52%。

當前房地產(chǎn)市場的復蘇，是在政策精準調(diào)控下的良性修復。中央與地方協(xié)同發(fā)力，從稅費減免、信貸松綁到補貼支持，打出一套精準施策的政策組合拳。一方面，換購住房個稅退稅政策延續(xù)至2027年底，個人將購買不足2年的住房對外銷售增值稅率從5%下調(diào)至3%，大幅降低交易成本、激活二手房流通與改善性需求；另一方面，多地對多子女家庭、退役軍人等群體提高公積金貸款額度，精準支持剛需。

在激活需求的同時，供給端紓困與轉(zhuǎn)型政策同步發(fā)力，推動房地產(chǎn)市場從供需兩端形成良性互動。例如，各地推進地方國企收購存量商品房用作保障房，既打通庫存去化通道，又完善多梯度住房供給體系。

與此同時，金融資源更多向優(yōu)質(zhì)房企與優(yōu)質(zhì)項目傾斜，而“好房子”建設(shè)標準逐步落地、城市更新深入推進，更推動行業(yè)從“大規(guī)模增量擴張”向“存量提質(zhì)增效”轉(zhuǎn)型，為市場長期良性發(fā)展夯實根基。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，政策層面釋放出清晰的“穩(wěn)預期”信號，年初已有多項具體措施落地，旨在從需求端與融資端協(xié)同發(fā)力，提振市場信心。整體來看，房地產(chǎn)政策已進入以“穩(wěn)定預期、縮短調(diào)整時間”為目標的新階段。

展望后市，劉水表示，隨著核心城市2025年出讓的優(yōu)質(zhì)地塊逐漸入市，加之部分房企預計在春節(jié)前加大促銷力度提前蓄客，今年3月份市場需求有望逐步釋放，核心城市“小陽春”行情依然值得期待。

行業(yè)發(fā)展更加穩(wěn)健

在政策激活市場需求的同時，新動能正加速集聚，為房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展夯實根基。

從房企資產(chǎn)結(jié)構(gòu)來看，經(jīng)營性資產(chǎn)的復蘇態(tài)勢已然顯現(xiàn)，成為房企經(jīng)營基本面改善的重要抓手。從負債端來看，房企債務結(jié)構(gòu)優(yōu)化與償債壓力緩解的趨勢持續(xù)顯現(xiàn)。在政策端持續(xù)發(fā)力推動房企融資“三支箭”擴容提質(zhì)、債務展期與重組機制不斷完善的背景下，房企融資渠道逐步暢通，融資成本穩(wěn)步下行，經(jīng)營性現(xiàn)金流對債務的覆蓋能力持續(xù)提升。

更為重要的是，“好房子”建設(shè)成為行業(yè)共識，符合標準的優(yōu)質(zhì)房源激活了改善性需求的釋放。同時，現(xiàn)房銷售制推進、預售資金監(jiān)管強化，有效防范了交付風險，重構(gòu)了行業(yè)信任體系，讓行業(yè)發(fā)展更加穩(wěn)健。

中信證券表示，隨著政策力推住宅價格止跌回穩(wěn)，疊加商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)增值，房地產(chǎn)板塊主體信用風險已開始退潮。

申萬宏源表示，考慮到房地產(chǎn)供給側(cè)深度出清，行業(yè)格局顯著優(yōu)化，預計優(yōu)質(zhì)房企盈利修復將更早、也更具彈性。

從政策發(fā)力到市場回暖，從動能轉(zhuǎn)換到風險化解，房地產(chǎn)行業(yè)正朝著良性發(fā)展的方向穩(wěn)步前行。浙大城市學院副教授林先平對《證券日報》記者表示，后續(xù)政策環(huán)境有望持續(xù)寬松，一線城市在購房資格、信貸支持等方面仍有調(diào)整余地，而行業(yè)自身的轉(zhuǎn)型升級將持續(xù)深化。在政策與市場的雙重作用下，房地產(chǎn)市場的復蘇動能將持續(xù)集聚，行業(yè)的良性發(fā)展根基將更加牢固，最終實現(xiàn)從高速增長向高質(zhì)量發(fā)展的平穩(wěn)轉(zhuǎn)型。