本報(bào)記者 張薌逸
1月29日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《加快培育服務(wù)消費(fèi)新增長(zhǎng)點(diǎn)工作方案》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《方案》），聚焦重點(diǎn)領(lǐng)域、潛力領(lǐng)域，加快培育服務(wù)消費(fèi)新增長(zhǎng)點(diǎn)。
其中，在激發(fā)重點(diǎn)領(lǐng)域發(fā)展活力方面，《方案》提出“培育一批旅居目的地城市（區(qū)域）”，并明確“依法盤(pán)活用好農(nóng)村閑置土地和房屋。鼓勵(lì)地方結(jié)合消化存量房地產(chǎn)等政策落實(shí)，支持旅居項(xiàng)目用地和服務(wù)設(shè)施建設(shè)”。
“旅居是近年來(lái)興起的新消費(fèi)，也是服務(wù)消費(fèi)的典型，更是盤(pán)活存量房地產(chǎn)的重要途徑。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，圍繞旅居，發(fā)展住宅等第二居所，各類(lèi)公寓和長(zhǎng)短租結(jié)合的酒店，餐飲、康養(yǎng)等配套服務(wù)設(shè)施等，能多方位帶動(dòng)房地產(chǎn)存量盤(pán)活，也能牽引療養(yǎng)、度假、文旅等服務(wù)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需。
盤(pán)活存量房地產(chǎn)
隨著房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代，因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要抓手。近年來(lái)，各地通過(guò)盤(pán)活利用存量用地、收購(gòu)存量商品房等方式，消化和盤(pán)活存量土地及房產(chǎn)。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，目前，存量房產(chǎn)盤(pán)活主要向三個(gè)方向轉(zhuǎn)型。一是轉(zhuǎn)為保障性租賃住房或人才公寓；二是改造為消費(fèi)新業(yè)態(tài)，如文創(chuàng)園、養(yǎng)老社區(qū)等；三是用于鄉(xiāng)村振興，發(fā)展鄉(xiāng)村民宿和休閑農(nóng)業(yè)。
《方案》提出，鼓勵(lì)地方結(jié)合消化存量房地產(chǎn)等政策落實(shí)，支持旅居項(xiàng)目用地和服務(wù)設(shè)施建設(shè)。在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，將消化存量與旅居產(chǎn)業(yè)影響深遠(yuǎn)。對(duì)存量盤(pán)活而言，這為大量位于景區(qū)、鄉(xiāng)村的閑置房產(chǎn)提供了去化新方案，使其轉(zhuǎn)變?yōu)槟墚a(chǎn)生持續(xù)現(xiàn)金流的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，這不僅直接助力去庫(kù)存，更關(guān)鍵的是能推動(dòng)行業(yè)思維從“開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售”向“長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)”轉(zhuǎn)變。
此前，云南、貴州等省份已經(jīng)展開(kāi)了對(duì)結(jié)合旅居與存量盤(pán)活的探索。
2025年3月份發(fā)布的《云南省自然資源廳關(guān)于加強(qiáng)旅居產(chǎn)業(yè)用地保障的通知》就要求，優(yōu)先盤(pán)活存量。堅(jiān)持存量?jī)?yōu)先，大力盤(pán)活使用空閑、廢棄、低效利用的存量土地和房屋，充分挖掘潛力，最大化利用既有資源。
貴州省人民政府辦公廳于2026年1月初發(fā)布的《加快推進(jìn)貴州旅居產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體方案》提出，“支持存量商品房改造為旅居用房”，并明確支持各市（州）依據(jù)國(guó)土空間規(guī)劃，有效利用存量建設(shè)用地和閑置住宅、商業(yè)用房等存量房屋，建設(shè)或改造用于旅居產(chǎn)業(yè)發(fā)展。鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以自營(yíng)、出租、出讓、入股、聯(lián)營(yíng)等方式，合理使用農(nóng)村集體建設(shè)用地、宅基地、閑置設(shè)施等發(fā)展鄉(xiāng)村旅居。
發(fā)揮多層次拉動(dòng)作用
嚴(yán)躍進(jìn)分析稱(chēng)，結(jié)合消化存量房地產(chǎn)與旅居產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對(duì)內(nèi)需有多層次拉動(dòng)作用。首先，這能夠拉動(dòng)對(duì)存量房屋的改造性投資和旅居目的地基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。其次，旅居本身是包含住宿、康養(yǎng)、體驗(yàn)的深度服務(wù)消費(fèi)，客單價(jià)高、帶動(dòng)性強(qiáng)。旅居消費(fèi)能拉動(dòng)裝修、家政、文旅等產(chǎn)業(yè)鏈，培育新增長(zhǎng)點(diǎn)，并有效促進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品銷(xiāo)售、文化娛樂(lè)等關(guān)聯(lián)消費(fèi)。
從云南的實(shí)踐來(lái)看，數(shù)據(jù)顯示，2025年前11個(gè)月，云南旅居人數(shù)498.33萬(wàn)，平均居住85天，較2024年同比增長(zhǎng)54.9%、增加5天。全省從事旅居業(yè)務(wù)的824個(gè)自然村（組），較2024年增長(zhǎng)15倍，直接盤(pán)活農(nóng)村閑置房屋2.74萬(wàn)余間，直接帶動(dòng)6.35萬(wàn)人就地就近就業(yè)，帶動(dòng)2.94萬(wàn)農(nóng)戶(hù)戶(hù)均月增收2735元。
李宇嘉建議，推動(dòng)存量盤(pán)活支持旅居產(chǎn)業(yè)，首先要做實(shí)旅居“旅”和“居”的消費(fèi)服務(wù)部分，圍繞不同旅居人群對(duì)于康養(yǎng)、休閑、度假、餐飲、文旅、親子、研學(xué)等方面的訴求，完善相應(yīng)的服務(wù)。同時(shí)做到差異化競(jìng)爭(zhēng)、突出本地優(yōu)勢(shì)，提升旅居的體驗(yàn)感，形成可持續(xù)需求。在居住產(chǎn)品上，則要形成價(jià)格不同、租售結(jié)合、長(zhǎng)短期結(jié)合、秩序合理、配套完善、人性化設(shè)計(jì)的多層次產(chǎn)品。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，未來(lái)落實(shí)該項(xiàng)政策需抓住三個(gè)關(guān)鍵。一是強(qiáng)化政策協(xié)同，打通規(guī)劃、土地、產(chǎn)權(quán)等環(huán)節(jié)堵點(diǎn)，提供清晰的制度保障；二是創(chuàng)新金融支持，發(fā)揮財(cái)政資金引導(dǎo)作用，探索利用REITs等工具吸引社會(huì)長(zhǎng)期資本；三是培育專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)，引進(jìn)和培育專(zhuān)業(yè)管理機(jī)構(gòu)，提升服務(wù)品質(zhì)與項(xiàng)目可持續(xù)盈利能力，避免“重盤(pán)活、輕運(yùn)營(yíng)”。