12月22日至23日在北京召開(kāi)的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出，2026年要著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，其中，要進(jìn)一步發(fā)揮房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”制度作用，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求；在房地產(chǎn)融資上，推行主辦銀行制。
推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展是推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化建設(shè)的客觀(guān)需要。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、關(guān)聯(lián)度高，經(jīng)過(guò)20多年的快速發(fā)展，有力支撐了我國(guó)城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。2024年，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重合計(jì)達(dá)13%。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展仍有較大潛力和空間。
推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，“人、房、地、錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制是保障，其中，房地產(chǎn)融資制度是一個(gè)關(guān)鍵要素。融資制度影響房企融資預(yù)期，融資預(yù)期不穩(wěn)則相關(guān)的投資、銷(xiāo)售等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都會(huì)受影響。
回顧房地產(chǎn)金融發(fā)展，“房地產(chǎn)行業(yè)上行、金融機(jī)構(gòu)一哄而上”的順周期行為并不鮮見(jiàn)，過(guò)度融資導(dǎo)致一些企業(yè)偏離主業(yè)、過(guò)度投資，進(jìn)而出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與金融風(fēng)險(xiǎn)；相反，“行業(yè)下行、融資過(guò)度收緊”的順周期現(xiàn)象也并不遙遠(yuǎn)，當(dāng)金融機(jī)構(gòu)的避險(xiǎn)情緒高漲，部分房企的合理融資需求也被誤傷，一定程度上加劇了風(fēng)險(xiǎn)的累積與擴(kuò)散。
完善融資制度的關(guān)鍵是想辦法解決房企、金融機(jī)構(gòu)之間的信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題，穩(wěn)定融資供給，尤其是滿(mǎn)足合理融資需求。在避免因企業(yè)暫時(shí)陷入困境而引發(fā)多家金融機(jī)構(gòu)集體抽貸、斷貸的同時(shí)，有效識(shí)別與防控風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)金融安全。
房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”制度是緩解房企、金融機(jī)構(gòu)信息不對(duì)稱(chēng)的有效途徑。2024年1月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》，指導(dǎo)各地級(jí)及以上城市建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制。該機(jī)制為政、銀、企搭建了溝通平臺(tái)，各方坐下來(lái)定期會(huì)商，一起協(xié)調(diào)融資中遇到的困難，幫助房企、金融機(jī)構(gòu)有效對(duì)接。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部今年10月11日披露的數(shù)據(jù)顯示，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”項(xiàng)目貸款審批金額已超7萬(wàn)億元，全國(guó)750多萬(wàn)套已售、難交付的住房實(shí)現(xiàn)了交付，廣大購(gòu)房人的合法權(quán)益得到了有力維護(hù)。
主辦銀行制則是穩(wěn)定企業(yè)預(yù)期、避免風(fēng)險(xiǎn)“火燒連營(yíng)”的一個(gè)有益嘗試。所謂“主辦銀行制”，指的是一個(gè)項(xiàng)目確定一家銀行或銀團(tuán)為主辦銀行，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售等資金存入主辦銀行，主辦銀行保證項(xiàng)目公司合理融資需求，形成主辦銀行與項(xiàng)目公司利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的機(jī)制。這樣一來(lái)，此前一個(gè)項(xiàng)目、多家融資銀行、各家占比均較為分散的情況得到了改善。在原有模式下，企業(yè)出現(xiàn)暫時(shí)性經(jīng)營(yíng)困難，一旦某家銀行抽貸，必然引發(fā)其他銀行的“踩踏”現(xiàn)象：各家紛紛抽貸，生怕誰(shuí)跑得慢了誰(shuí)就損失更多貸款。這讓一些原本能夠正常經(jīng)營(yíng)的企業(yè)快速陷入絕境，不利于穩(wěn)定企業(yè)的融資預(yù)期與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，甚至加速風(fēng)險(xiǎn)蔓延。
預(yù)期穩(wěn)則信心足。當(dāng)前，我國(guó)城鎮(zhèn)化正從快速發(fā)展期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化。面對(duì)新階段新變化，房地產(chǎn)融資要持續(xù)優(yōu)化模式，協(xié)同各方、形成合力，推動(dòng)房企、金融機(jī)構(gòu)更高效精準(zhǔn)地對(duì)接供需，有效穩(wěn)定融資預(yù)期。（郭子源）