美國總統(tǒng)唐納德?特朗普于周四在社交媒體上表示，他正下令聯(lián)邦政府購入價值 2000 億美元的抵押貸款債券。他稱，眼下美國民眾正對房價憂心忡忡，此舉將有助于降低房貸利率。

　　今年 11 月美國中期選舉將至，特朗普及其政府正試圖向選民證明，他們正積極回應(yīng)公眾對住房可負(fù)擔(dān)性的關(guān)切。長期以來，住房建設(shè)供應(yīng)短缺導(dǎo)致房價漲幅持續(xù)高于收入增速，這不僅讓租房群體更難購置首套房，也讓已有住房者升級置換新居的難度加大。這一難題最早可追溯至特朗普的首個總統(tǒng)任期，源于 2008 年引發(fā)全球金融危機(jī)的樓市崩盤之后的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇階段。

　　特朗普稱，受政府監(jiān)管的兩家抵押貸款巨頭 —— 房利美與房地美，將動用其持有的 2000 億美元現(xiàn)金儲備來完成此次債券收購。

　　“這將推動房貸利率下降、月供減少，進(jìn)而降低民眾的擁房成本?！?特朗普在社交媒體上發(fā)文稱。

　　白宮官員暫未就債券收購的具體時間表回應(yīng)相關(guān)問詢。

　　美聯(lián)儲曾在歷次經(jīng)濟(jì)動蕩時期購入抵押貸款債券，以此壓低利率，促使眾多房主以 3% 甚至更低的利率辦理抵押貸款再融資。也正因此前的低利率環(huán)境，這些房主如今不愿出售房產(chǎn)，直接造成了住房市場庫存短缺。

　　“從宏觀層面來看，我認(rèn)為此舉無異于治標(biāo)不治本，其壓低利率的效果很可能不足以打破當(dāng)前‘高利率鎖定住房庫存’的困局?！?房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司雷德芬首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家達(dá)里爾?費(fèi)爾韋瑟評論道。

　　費(fèi)爾韋瑟估算，政府購入抵押貸款債券或能將 30 年期固定利率房貸的利率壓低 0.25 至 0.5 個百分點(diǎn)。但她同時提醒，此舉無法解決住房市場長期存在的其他核心問題，例如住房供應(yīng)短缺 —— 而這正是導(dǎo)致許多美國人難以負(fù)擔(dān)購房成本的關(guān)鍵所在。

　　據(jù)房地美數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前房貸利率平均值維持在 6.2% 左右。這家機(jī)構(gòu)與房利美一同在 2008 年美國經(jīng)濟(jì)因大衰退崩盤期間被納入政府監(jiān)管。自 2022 年 9 月以來，30 年期房貸利率便再也沒有跌破過 6%。

　　“即便房貸利率下降 0.25 或 0.5 個百分點(diǎn)，或許能在一定程度上提振邊際購房需求，但我認(rèn)為這無法破解當(dāng)前住房市場存在的根本性制約?！?費(fèi)爾韋瑟補(bǔ)充道。

　　此外，此舉還暗藏風(fēng)險：特朗普計(jì)劃動用的這筆現(xiàn)金儲備，其原本用途是在類似大衰退的經(jīng)濟(jì)下行期充當(dāng)緩沖資金。從某種意義而言，一旦住房市場出現(xiàn)任何負(fù)面波動，房利美和房地美的抗風(fēng)險能力都將被削弱。這意味著，特朗普是在豪賭此類負(fù)面情況發(fā)生的概率極低。

　　與此同時，美聯(lián)儲資產(chǎn)負(fù)債表上仍持有規(guī)模約 2 萬億美元的抵押貸款支持證券，這一規(guī)模較 2022 年 6 月的 2.7 萬億美元有所下降。隨著美國經(jīng)濟(jì)從全球疫情中逐步復(fù)蘇，美聯(lián)儲已啟動縮減抵押貸款債券持倉的計(jì)劃。

　　疫情結(jié)束后，通脹飆升推動房貸利率一路走高，2022 年消費(fèi)者價格指數(shù)更是創(chuàng)下四十年以來的峰值。盡管當(dāng)前房貸利率平均值較去年特朗普開啟第二任期之初的近 7% 有所回落，但利率下行并未有效緩解民眾在住房、食品及能源方面的成本壓力。

　　通常而言，利率下降會降低月供還款壓力，在房價尚未對利率變化作出相應(yīng)調(diào)整的窗口期內(nèi)，住房可負(fù)擔(dān)性會得到一定改善。據(jù)圣路易斯聯(lián)邦儲備銀行數(shù)據(jù)顯示，截至去年年中，美國未償?shù)盅嘿J款債務(wù)規(guī)模已達(dá)約 21.1 萬億美元。

　　疫情期間，大量房主抓住低利率契機(jī)，以 3% 及以下的利率辦理了抵押貸款再融資。

　　特朗普曾于上月表示，他計(jì)劃推出一系列住房改革舉措，并在本周三進(jìn)一步提出，有意阻止機(jī)構(gòu)投資者大規(guī)模收購住房。