界面新聞?dòng)浾?| 李香才

　　2025年12月28日，金科股份舉行黨委管理干部交流會(huì)。公司黨委書(shū)記、名譽(yù)董事長(zhǎng)馬蔚華，董事長(zhǎng)、總裁、黨委副書(shū)記郭偉，新任命高管團(tuán)隊(duì)及全體管理干部出席會(huì)議。

　　會(huì)上，郭偉代表經(jīng)營(yíng)管理層作全面工作匯報(bào)，馬蔚華作出工作部署，并指出：公司重整收官取得階段性勝利，即將輕裝上陣。未來(lái)須加速新戰(zhàn)略落地，科學(xué)編制2026年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。

　　此前，金科股份宣布完成重整，此次重整涉及1470億元債務(wù)。卸下債務(wù)包袱后，金科股份得以輕裝上陣。不過(guò)，這只是完成了第一步，風(fēng)險(xiǎn)依然存在。金科股份雖已撤銷(xiāo)因重整而實(shí)施的退市風(fēng)險(xiǎn)警示情形，但因凈資產(chǎn)為負(fù)、連續(xù)三年扣非凈利潤(rùn)為負(fù)等原因，繼續(xù)被實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示并疊加其他風(fēng)險(xiǎn)警示。

　　接下來(lái)金科股份需要解決的問(wèn)題是如何“造血”，面臨戰(zhàn)略成效的檢驗(yàn)，比如資產(chǎn)盤(pán)活進(jìn)度和收益、新業(yè)務(wù)線盈利情況、市場(chǎng)認(rèn)可度提升等問(wèn)題。

　　重整收官

　　2022年末，金科股份出現(xiàn)債務(wù)違約，隨后選擇重整作為解決方案。

　　2024年4月22日，金科股份及控股子公司重慶金科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司重整申請(qǐng)獲得重慶市第五中級(jí)人民法院受理。至今年12月16日，金科股份宣布，公司及重慶金科重整計(jì)劃執(zhí)行完畢。金科股份此次重整涉及債務(wù)總額1470億元，這也是房地產(chǎn)行業(yè)迄今為止最大的重整案。

　　從重整方案來(lái)看，金科股份此次重整涉及債權(quán)人超8400家，通過(guò)“現(xiàn)金+股票+信托”組合清償。設(shè)立了破產(chǎn)服務(wù)信托，由中信信托管理，用于分期償債及保障“保交樓”項(xiàng)目。??

　　值得注意的是，此次重整引入“優(yōu)質(zhì)資本+央企AMC+地方國(guó)企”聯(lián)合體，提供資金與政策支持。具體來(lái)看，上海品器及北京天驕綠苑組成的聯(lián)合體，參與重整投資，同時(shí)引進(jìn)長(zhǎng)城資產(chǎn)以及四川發(fā)展證券基金等，合計(jì)注資26.28億元。

　　上海品器背后是馮侖創(chuàng)立的御風(fēng)集團(tuán)。該集團(tuán)自上世紀(jì)90年代布局房地產(chǎn)領(lǐng)域，后續(xù)戰(zhàn)略分拆為兩大業(yè)務(wù)板塊，萬(wàn)通系聚焦地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，御風(fēng)系深耕醫(yī)療健康不動(dòng)產(chǎn)賽道。北京天驕綠苑是北京本土老牌房企，業(yè)務(wù)覆蓋產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、住宅開(kāi)發(fā)及休閑配套領(lǐng)域，具備商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目全流程操盤(pán)能力。

　　重整后，金科股份主要業(yè)務(wù)將布局“投資管理、開(kāi)發(fā)服務(wù)、運(yùn)營(yíng)管理、特殊資產(chǎn)”四大板塊，通過(guò)投資經(jīng)營(yíng)特殊資產(chǎn)、運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)中高端住宅、做精做強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)、創(chuàng)新發(fā)展產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)，實(shí)施“汰舊、取新、強(qiáng)鏈補(bǔ)鏈”轉(zhuǎn)型路徑。

　　金科股份表示，未來(lái)的整體戰(zhàn)略將主要圍繞“高效運(yùn)營(yíng)、精益管理、科技創(chuàng)新”展開(kāi)，以提升盈利能力、資產(chǎn)價(jià)值和流動(dòng)性為核心，推動(dòng)公司轉(zhuǎn)型為聚焦強(qiáng)盈利能力和高投資回報(bào)的不動(dòng)產(chǎn)綜合運(yùn)營(yíng)商。

　　中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜對(duì)界面新聞分析指出，金科是A股首家走完“司法重整—債務(wù)削表—股權(quán)重組—治理再造”全鏈條的上市房企。采用“1+1+N”式重整（產(chǎn)業(yè)投資人+財(cái)務(wù)投資人+債權(quán)人信托），把1470億元債轉(zhuǎn)股份、留債、信托受益權(quán)三箭齊發(fā)，實(shí)現(xiàn)削債超千億，為同量級(jí)出險(xiǎn)房企提供了模板。

　　“從重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)切換到代建+運(yùn)營(yíng)+特殊資產(chǎn)輕資產(chǎn)賽道，先恢復(fù)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流，再逆周期收購(gòu)問(wèn)題資產(chǎn)，降低周期波動(dòng)?！卑匚南脖硎?。

　　中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水分析指出，金科股份的轉(zhuǎn)型，契合行業(yè)從增量開(kāi)發(fā)向存量運(yùn)營(yíng)的轉(zhuǎn)型趨勢(shì)。告別高杠桿拿地開(kāi)發(fā)模式，轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)與服務(wù)收費(fèi)，代建、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、特殊資產(chǎn)盤(pán)活等成為增長(zhǎng)主力，與行業(yè)去杠桿、重運(yùn)營(yíng)的趨勢(shì)高度匹配。

　　伴隨房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代，行業(yè)已轉(zhuǎn)向以?xún)?yōu)化現(xiàn)有存量資產(chǎn)使用效率、提升品質(zhì)為核心的高質(zhì)量發(fā)展階段。輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，成為多家房企選擇的重要方向。

　　比如，華遠(yuǎn)地產(chǎn)、美的置業(yè)等公司也已剝離房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，將重心轉(zhuǎn)移到輕資產(chǎn)模式。中交地產(chǎn)置出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)的資產(chǎn)和負(fù)債，重組后聚焦于物業(yè)管理、資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。南國(guó)置業(yè)剝離房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、租賃業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債，重組后聚焦商業(yè)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)等城市運(yùn)營(yíng)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)方向，向綜合性城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)商轉(zhuǎn)型。

　　劉水告訴界面新聞，隨著城市發(fā)展模式發(fā)生轉(zhuǎn)變，由增量規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效，為存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的企業(yè)提供了發(fā)展機(jī)遇。

　　不過(guò)，同時(shí)需要看到，對(duì)于這些轉(zhuǎn)型的公司來(lái)說(shuō)，很多是進(jìn)入了新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，在激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境下，業(yè)務(wù)拓展存在難度。

　　管理層換血

　　在此之前，金科股份完成了管理層的更迭。

　　10月16日，金科股份召開(kāi)第十二屆董事會(huì)第一次會(huì)議，選舉郭偉擔(dān)任董事長(zhǎng)，選舉王曉晴擔(dān)任副董事長(zhǎng)，會(huì)議還選舉第十二屆董事會(huì)各專(zhuān)門(mén)委員會(huì)委員。與此同時(shí)，聘任郭偉為總裁，聘任周達(dá)為聯(lián)席總裁，聘任李根為常務(wù)副總裁，聘任何鴿平為財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，聘任楊鵬為董事會(huì)秘書(shū)。

　　此外，董事會(huì)同意聘任馮侖為專(zhuān)家顧問(wèn)委員會(huì)主任委員；同意委任馬蔚華為董事會(huì)榮譽(yù)董事長(zhǎng)，作為榮譽(yù)董事長(zhǎng)，馬蔚華不屬于董事會(huì)成員及高級(jí)管理人員。

　　金科股份公告還稱(chēng)，根據(jù)中共重慶市江北區(qū)委非公有制經(jīng)濟(jì)組織和社會(huì)組織工作委員會(huì)審議決定，免去張勇中共金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司委員會(huì)書(shū)記職務(wù)，任命馬蔚華為中共金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司委員會(huì)書(shū)記；任命郭偉為中共金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司委員會(huì)副書(shū)記、張勇為中共金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司委員會(huì)專(zhuān)職副書(shū)記。

　　此前，金科股份實(shí)際控制人為黃紅云。隨著金科股份董事會(huì)完成換屆選舉，公司控股股東由金科控股變更為京渝星筑、京渝星璨，公司實(shí)際控制人由黃紅云變更為無(wú)實(shí)際控制人。

　　從郭偉履歷來(lái)看，郭偉歷任萬(wàn)科集團(tuán)稅務(wù)管理部總經(jīng)理、北京公司副總經(jīng)理、大連萬(wàn)科總經(jīng)理；萬(wàn)科集團(tuán)北方區(qū)域副總經(jīng)理、中航萬(wàn)科首席投融官、合伙人。2019年至2021年，任新城控股集團(tuán)蘇州區(qū)域公司總經(jīng)理；2021年3月至2024年7月，任信達(dá)地產(chǎn)股份有限公司黨委副書(shū)記、執(zhí)行董事、總經(jīng)理，法定代表人；2024年8月至2025年8月，任中國(guó)信達(dá)集團(tuán)戰(zhàn)略客戶(hù)二部總經(jīng)理級(jí)。

　　北京盈科（上海）律師事務(wù)所資產(chǎn)律師陸鼎對(duì)界面新聞分析指出，引入馬蔚華和馮侖，是為了更大程度上調(diào)度重整后的發(fā)展資源?！榜R蔚華在銀行系統(tǒng)資金融通方面，馮侖在地產(chǎn)輕重結(jié)合方面，會(huì)對(duì)新生的金科股份起到穿針引線的作用?！?/p>

　　陸鼎進(jìn)一步分析說(shuō)：“金科股份重整后轉(zhuǎn)型定位是不動(dòng)產(chǎn)綜合運(yùn)營(yíng)商，除了傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)，其實(shí)就是投資管理、運(yùn)營(yíng)管理、特殊機(jī)會(huì)資產(chǎn)等方面的業(yè)務(wù)拓展，本質(zhì)上是不動(dòng)產(chǎn)金融的復(fù)合方向，這是比較務(wù)實(shí)和有前瞻性的。從馬蔚華和馮侖的定位也能看出在這兩個(gè)方面的發(fā)力點(diǎn)，郭偉有AMC機(jī)構(gòu)的履歷，所以做特殊資產(chǎn)盤(pán)活包括城市更新既符合趨勢(shì)又具備一些資源稟賦?！?/p>

　　中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜在接受界面新聞采訪時(shí)表示，馬蔚華可輸出金融機(jī)構(gòu)治理、ESG與資本市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，幫助金科恢復(fù)評(píng)級(jí)、降低融資成本，并主導(dǎo)與AMC、險(xiǎn)資的再合作；馮侖對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、城市更新、持有型物業(yè)的“輕資產(chǎn)”模式熟悉，可在資產(chǎn)盤(pán)活、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、REITs等方向給出路徑，減少金科對(duì)純住宅開(kāi)發(fā)的依賴(lài)。

　　柏文喜把馬蔚華和馮侖共同作用總結(jié)為“信用背書(shū)+戰(zhàn)略濾鏡”，讓金科在政府、金融機(jī)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)伙伴面前快速重建可信度，為后續(xù)城市更新、代建、資管業(yè)務(wù)鋪路。

　　推進(jìn)轉(zhuǎn)型落地

　　值得注意的是，隨著重整的推進(jìn)，金科股份也在與金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)合作。

　　12月12日，金科股份與中信信托簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。此次合作基于前期專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)信托及資產(chǎn)管理協(xié)議的成功實(shí)踐，雙方將重點(diǎn)圍繞城市更新、資產(chǎn)管理、運(yùn)營(yíng)管理、不動(dòng)產(chǎn)科技四大方向，深化“金融+產(chǎn)業(yè)”協(xié)同。通過(guò)發(fā)揮中信信托的金融創(chuàng)新與專(zhuān)業(yè)受托能力，結(jié)合金科股份的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)與開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，共同探索“金融受托+產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)”新模式，加速存量資產(chǎn)盤(pán)活與價(jià)值提升。

　　12月22日，金科股份與農(nóng)業(yè)銀行重慶市分行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，農(nóng)業(yè)銀行將在信貸融資、賬戶(hù)結(jié)算和資金理財(cái)、個(gè)人金融服務(wù)及金融服務(wù)優(yōu)先權(quán)給予金科股份戰(zhàn)略支持。

　　中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水在接受界面新聞采訪時(shí)表示，金科股份與中信信托此次合作，既延續(xù)前期破產(chǎn)服務(wù)信托的信任基礎(chǔ)，又精準(zhǔn)匹配金科“輕資產(chǎn)+運(yùn)營(yíng)+科技”轉(zhuǎn)型需求。對(duì)金科現(xiàn)金流改善、輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)擴(kuò)張與行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解均有標(biāo)桿價(jià)值，不過(guò)需警惕落地節(jié)奏與收益分配的執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)。

　　劉水進(jìn)一步分析說(shuō)：“對(duì)金科來(lái)說(shuō)，短期可借助中信信托的融資能力加速保交樓與存量去化，中長(zhǎng)期助力代建、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)擴(kuò)張。對(duì)中信信托來(lái)說(shuō)，切入不動(dòng)產(chǎn)存量市場(chǎng)，拓展‘信托+地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)’新業(yè)務(wù)模式，積累城市更新與特殊資產(chǎn)協(xié)同的標(biāo)桿案例?！?/p>

　　柏文喜對(duì)界面新聞分析指出，金科股份與中信信托合作明確四大方向。城市更新方面，中信信托可發(fā)起并購(gòu)基金、Pre-REITs基金，金科負(fù)責(zé)操盤(pán)、代建，解決其“有項(xiàng)目、少資金”的痛點(diǎn)；資產(chǎn)管理方面，中信旗下特殊資產(chǎn)平臺(tái)已與長(zhǎng)城資產(chǎn)、信達(dá)并列前三，金科可受托對(duì)存量商辦、酒店、倉(cāng)儲(chǔ)進(jìn)行改造運(yùn)營(yíng)，收取“基礎(chǔ)費(fèi)用+超額分成”。

　　此外，運(yùn)營(yíng)管理方面，中信信托正布局保租房、長(zhǎng)租公寓REITs，金科的商業(yè)、物業(yè)板塊可整租整管，形成穩(wěn)定現(xiàn)金流后裝入REITs；不動(dòng)產(chǎn)科技方面，雙方擬設(shè)聯(lián)合實(shí)驗(yàn)室，試點(diǎn)“光伏+儲(chǔ)能+充電樁”綠色改造，提升資產(chǎn)估值，為公募REITs發(fā)行留出溢價(jià)空間。

　　柏文喜總結(jié)指出，總體看，這是“AMC+信托+運(yùn)營(yíng)商”的輕資產(chǎn)閉環(huán)。對(duì)金科來(lái)說(shuō)，相當(dāng)于把中信信托的低成本資金和金融工具變成“杠桿”，把自己的代建和運(yùn)營(yíng)能力變現(xiàn)，減輕資產(chǎn)負(fù)債表壓力，同時(shí)為后續(xù)公募REITs退出鋪路。

　　仍面臨諸多挑戰(zhàn)

　　接受界面新聞采訪的多位業(yè)內(nèi)人士表示，作為全國(guó)首家司法重整成功的大型上市房企，金科股份轉(zhuǎn)型路徑對(duì)出險(xiǎn)房企有參考意義。不過(guò)，能否真正“重生”，還要看資產(chǎn)質(zhì)量和現(xiàn)金流能否持續(xù)造血。

　　柏文喜告訴界面新聞，金科股份轉(zhuǎn)型邏輯清晰，先靠代建和運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生輕資產(chǎn)現(xiàn)金流，再用AMC背景做大特殊資產(chǎn)“逆周期”收益，符合“卸重債、輕資產(chǎn)、穩(wěn)現(xiàn)金”的重整目標(biāo)。不過(guò)，郭偉團(tuán)隊(duì)要啃的是一塊“硬骨頭”，面臨諸多挑戰(zhàn)。

　　首先，在資產(chǎn)端，金科股份存量土儲(chǔ)70%在三、四線，短期難提價(jià)，需要快速折價(jià)出清或合作開(kāi)發(fā)，否則占用資金；

　　其次，在資金端，雖然削掉千億有息負(fù)債，但表外項(xiàng)目和非并表平臺(tái)仍有隱性負(fù)債，需持續(xù)做“二次削債”和現(xiàn)金歸集；

　　第三，團(tuán)隊(duì)端，原班人多是開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售背景，缺運(yùn)營(yíng)、資管、產(chǎn)業(yè)招商經(jīng)驗(yàn)，組織再造與激勵(lì)必須同步，否則“老金科”慣性會(huì)拖慢新戰(zhàn)略；

　　第四，市場(chǎng)端，出險(xiǎn)房企“信用折價(jià)”尚未修復(fù)，銷(xiāo)售均價(jià)和回款率仍低于行業(yè)平均，2025年1–9月僅完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)的55%，現(xiàn)金流安全墊不足；

　　最后，政策端，城市更新、保障性租賃住房、REITs都對(duì)“合規(guī)手續(xù)完整度”要求極高，而金科歷史項(xiàng)目遺留規(guī)劃、拆遷、土地款票據(jù)等問(wèn)題量大，需要逐一補(bǔ)手續(xù)。

　　對(duì)于金科股份新管理團(tuán)隊(duì)面臨的困難與挑戰(zhàn)，劉水也指出：“核心變量在于輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)簽約轉(zhuǎn)化為收入的效率、存量去化進(jìn)度、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)緩解程度，以及與戰(zhàn)投的協(xié)同落地質(zhì)量?！?/p>

　　需要看到，隨著重整完成，金科股份股票交易自12月26日起已撤銷(xiāo)因重整而實(shí)施的退市風(fēng)險(xiǎn)警示情形。

　　但因公司經(jīng)審計(jì)2024年度期末凈資產(chǎn)為負(fù)值，同時(shí)公司2022至2024年連續(xù)三年扣非凈利潤(rùn)均為負(fù)值，且最近一年審計(jì)報(bào)告顯示公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力存在不確定性，公司股票交易自12月26日起繼續(xù)被實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示并疊加其他風(fēng)險(xiǎn)警示，股票簡(jiǎn)稱(chēng)仍為“*ST金科”。

　　從股價(jià)表現(xiàn)來(lái)看，2023年5月26日，公司股價(jià)最低觸及0.77元/股。2025年12月31日，公司股價(jià)收于1.44元/股。