來源：中國經(jīng)營報(bào)

　　中經(jīng)記者 莊靈輝 盧志坤 北京報(bào)道

　　近兩個(gè)月來，東方雨虹（002271.SZ）接連拋出資產(chǎn)出售計(jì)劃，且多涉及名下不動(dòng)產(chǎn)。

　　日前，東方雨虹發(fā)布公告稱，公司擬出售一套商業(yè)用途不動(dòng)產(chǎn)，該不動(dòng)產(chǎn)由公司下屬子公司持有，位于北京市昌平區(qū)英澤路8號(hào)院4號(hào)樓，此次出售價(jià)格為1011.59萬元（含稅）。

　　《中國經(jīng)營報(bào)》記者注意到，2025年10月28日以來，東方雨虹已三次發(fā)布涉房資產(chǎn)出售，且售價(jià)均不足對應(yīng)資產(chǎn)賬面原值5折，部分資產(chǎn)購入時(shí)間不足半年。

　　如此密集處置資產(chǎn)，東方雨虹意指何方？行業(yè)下行期仍購入非核心不動(dòng)產(chǎn)主要受哪些因素影響？

　　“我們處置資產(chǎn)的核心目的還是為了集中資源聚焦主業(yè)?！睎|方雨虹方面在回復(fù)記者采訪時(shí)表示，公司系通過處置閑置非生產(chǎn)資料，盤活閑置固定資產(chǎn)，提高公司資產(chǎn)運(yùn)營產(chǎn)銷率，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，進(jìn)而集中資源聚焦主業(yè)，通過資產(chǎn)“瘦身”實(shí)現(xiàn)核心業(yè)務(wù)“強(qiáng)肌”。

　　不足4折出售

　　根據(jù)披露信息，東方雨虹本次交易標(biāo)的資產(chǎn)為位于北京市昌平區(qū)英澤路8號(hào)院4號(hào)樓的一套不動(dòng)產(chǎn)，建筑面積1011.59平方米，建于2023年，鋼混結(jié)構(gòu)，用途為商業(yè)。相應(yīng)樓棟總層數(shù)為14層，本次交易標(biāo)的資產(chǎn)所在層數(shù)為2層，裝修情況為毛坯。

　　東方雨虹本次擬出售的不動(dòng)產(chǎn)購于今年1月份，距今尚不足11個(gè)月。

　　2025年1月20日，東方雨虹下屬子公司德愛威建設(shè)工程有限公司北京昌平信息咨詢分公司（以下簡稱“德愛威昌平公司”）購買獲得相應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)，購買交易對方為北京遠(yuǎn)騰置業(yè)有限公司。2025年4月14日，該資產(chǎn)過戶至德愛威昌平公司名下。

　　根據(jù)工商信息，德愛威昌平公司成立于2025年1月8日，與上述資產(chǎn)購買日期相差不足兩周。

　　東方雨虹此次資產(chǎn)出售有較大折價(jià)。

　　根據(jù)公告，德愛威昌平公司購買上述房產(chǎn)價(jià)格約為2680.71萬元，此次轉(zhuǎn)讓價(jià)格為1011.59萬元，約為購買價(jià)格的37.74%。

　　為何在相距不足11個(gè)月后，相應(yīng)房產(chǎn)以不足4折出售？

　　“本次交易標(biāo)的資產(chǎn)在購入時(shí)為一手房交易，購入價(jià)格系以住建委房屋備案價(jià)為定價(jià)依據(jù)，同時(shí)綜合考量周邊市場行情、上一年度同類型資產(chǎn)交易價(jià)格、資產(chǎn)規(guī)劃預(yù)期、房屋備案價(jià)格等多重因素確定，符合法律法規(guī)規(guī)定及市場慣例?！睎|方雨虹在解釋此次交易定價(jià)依據(jù)時(shí)表示，本次出售資產(chǎn)系基于公司戰(zhàn)略調(diào)整，核心目的在于處置非生產(chǎn)資料、盤活閑置固定資產(chǎn)、提高公司資產(chǎn)運(yùn)營產(chǎn)銷率、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)?？紤]到當(dāng)前該類資產(chǎn)市場需求較小，市場流動(dòng)性較弱，公司結(jié)合目前房地產(chǎn)市場整體趨勢、標(biāo)的資產(chǎn)市場需求和價(jià)格行情，與交易對方協(xié)商確定交易價(jià)格，因此產(chǎn)生一定折損，符合當(dāng)前市場環(huán)境下資產(chǎn)處置慣例。

　　此外，東方雨虹方面還表示，本次交易定價(jià)以資產(chǎn)評估價(jià)值為基礎(chǔ)，參考資產(chǎn)所處位置、近期同區(qū)域同類型資產(chǎn)市場價(jià)格、市場交易活躍度等因素，同時(shí)基于公司戰(zhàn)略考量，為盤活閑置固定資產(chǎn)，提高公司資產(chǎn)運(yùn)營產(chǎn)銷率，進(jìn)一步優(yōu)化公司產(chǎn)業(yè)布局和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，交易雙方在自愿、平等、公允、合法的基礎(chǔ)上協(xié)商一致確定價(jià)格，交易定價(jià)具有合理性。

　　根據(jù)評估結(jié)論，東方雨虹此次擬出售資產(chǎn)的評估基準(zhǔn)日為2025年11月1日，評估方法為市場法和收益法。截至評估基準(zhǔn)日，相應(yīng)資產(chǎn)不含稅評估價(jià)值為1224.02萬元。東方雨虹本次出售價(jià)格為1011.59萬元（含稅），預(yù)計(jì)產(chǎn)生資產(chǎn)處置損失295.96萬元。

　　交易對方成立不久

　　實(shí)際上，近期東方雨虹數(shù)次出售不動(dòng)產(chǎn)都產(chǎn)生了不小的折價(jià)，出售價(jià)格均不足對應(yīng)資產(chǎn)賬面原值5折。

　　2025年11月13日，東方雨虹提出擬出售公司及下屬子公司通過購買取得并持有的部分不動(dòng)產(chǎn)。彼時(shí)，東方雨虹指出，相應(yīng)資產(chǎn)的賬面原值約為5239.28萬元，已計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備809.40萬元，賬面凈值約為4429.89萬元。但相應(yīng)資產(chǎn)出售價(jià)格約為1849.04萬元，相應(yīng)交易預(yù)計(jì)形成資產(chǎn)處置損失2580.85萬元。

　　2025年10月28日，東方雨虹也曾提出出售公司及下屬子公司部分資產(chǎn)，相應(yīng)資產(chǎn)位于北京市昌平區(qū)英澤路8號(hào)院4號(hào)樓，與此次擬出售資產(chǎn)地址相同。根據(jù)當(dāng)時(shí)披露信息，相應(yīng)資產(chǎn)的賬面原值約為5061.55萬元，已計(jì)提折舊或資產(chǎn)減值準(zhǔn)備約593.85萬元，賬面凈值約為4467.70萬元，相應(yīng)交易預(yù)計(jì)形成資產(chǎn)處置損失2345.61萬元。

　　在日前披露的資產(chǎn)出售公告中，東方雨虹表示，本次交易完成后，2025年公司出售資產(chǎn)累計(jì)產(chǎn)生的資產(chǎn)處置損失預(yù)計(jì)將達(dá)到公司最近一個(gè)會(huì)計(jì)年度經(jīng)審計(jì)凈利潤的50%以上。

　　值得注意的是，東方雨虹此次資產(chǎn)出售的交易對方為慧力梧桐（北京）健康科技有限公司，該公司成立于2025年9月16日，距今僅3個(gè)月，注冊資本為100萬元，無歷史財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。東方雨虹表示，除本次交易外，該交易對方與本公司及本公司前10名股東在產(chǎn)權(quán)、業(yè)務(wù)、資產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、人員等方面不存在可能或已經(jīng)造成公司對其利益傾斜的其他關(guān)系。

　　在此背景下，對方是否具備完成此次交易的支付能力？東方雨虹此次交易是否存在“過橋交易”或資產(chǎn)轉(zhuǎn)移安排？

　　“公司下屬德愛威昌平公司已于2025年12月5日與交易對方簽署《房屋買賣合同》，同日，交易對方已按合同約定支付定金?！睎|方雨虹方面回復(fù)稱，交易對方已按合同約定支付定金101.159萬元，就本次交易情況，公司已按照相關(guān)法律法規(guī)的要求履行信息披露義務(wù)。

　　東方雨虹在公告中提示稱，本次交易仍需交易雙方根據(jù)協(xié)議完成后續(xù)款項(xiàng)支付、產(chǎn)權(quán)交割、稅務(wù)清繳等手續(xù)后方能正式完成，最終能否順利完成尚存在不確定性。

　　將聚焦主業(yè)

　　近期數(shù)次出售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，東方雨虹均提出“盤活資產(chǎn)”“回籠資金”“改善資產(chǎn)結(jié)構(gòu)”“提升資金周轉(zhuǎn)及運(yùn)營效率”等目的。

　　“公司系通過處置閑置非生產(chǎn)資料，盤活閑置固定資產(chǎn)，提高公司資產(chǎn)運(yùn)營產(chǎn)銷率，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，進(jìn)而集中資源聚焦主業(yè)?！痹诨貜?fù)記者采訪時(shí)，東方雨虹方面表示，公司近期處置資產(chǎn)核心目的是為了集中資源聚焦主業(yè)。

　　“除防水主業(yè)外，砂粉作為第二增長曲線近年來實(shí)現(xiàn)了較為快速的發(fā)展?！睎|方雨虹方面表示，公司砂粉業(yè)務(wù)致力于做全產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)品，除鞏固瓷磚膠等特種砂漿系統(tǒng)產(chǎn)品外，大力拓展砂石粉體新材料、普通砂漿等多個(gè)產(chǎn)品領(lǐng)域。

　　此外，東方雨虹將出海作為一項(xiàng)重要戰(zhàn)略性舉措，并提出海外優(yōu)先戰(zhàn)略。

　　“目前公司積極推進(jìn)海外優(yōu)先戰(zhàn)略，貿(mào)易、投資、并購三駕馬車并駕齊驅(qū)，海外業(yè)務(wù)將成為公司未來可持續(xù)發(fā)展的又一重要成長曲線。”東方雨虹方面表示，公司出海戰(zhàn)略意在參與構(gòu)建全球產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

　　“公司適時(shí)通過海外并購方式，加速完善國際供應(yīng)鏈與渠道布局?！睎|方雨虹方面表示，公司海外并購標(biāo)的重點(diǎn)聚焦當(dāng)?shù)亓闶矍纼?yōu)勢突出的企業(yè)，希望借此快速建立并拓展當(dāng)?shù)厥袌銮馈?/p>

　　據(jù)東方雨虹介紹，出海方面，該公司上游與巴斯夫等化工巨頭合作研發(fā)前沿材料；中游推進(jìn)本土化布局，業(yè)務(wù)覆蓋亞太、北美、拉美、中東、歐洲及非洲，并在美國休斯敦、馬來西亞、沙特阿拉伯等多國布局生產(chǎn)研發(fā)物流基地；下游通過全球代理商網(wǎng)絡(luò)，產(chǎn)品已進(jìn)入150多個(gè)國家和地區(qū)，參建孟買地鐵、雅萬高鐵、新加坡地鐵等標(biāo)志性工程。