二手房以價(jià)換量成常態(tài)，置換需求主導(dǎo)市場(chǎng)重構(gòu)

　　9月份成交單：6單里5單是置換客戶

　　本報(bào)記者 史博臻

　　“掛牌3個(gè)月，終于成交了?！痹诜康禺a(chǎn)交易中心，剛辦完二手房過戶手續(xù)的劉女士，手里攥著不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，語氣里滿是釋然。她在嘉定南翔有一套79平方米的兩居室，小區(qū)距離地鐵站步行僅8分鐘，周邊商超、學(xué)校配套齊全。為了置換松江的次新房給父母預(yù)留居住空間，今年8月掛出了房源。

　　最初，她對(duì)房源價(jià)值很有信心，認(rèn)為房子戶型方正、通勤便利，又是熱門置換板塊的剛需戶型，不愁賣，但兩個(gè)月過去，前前后后接待了20多批看房客戶，問價(jià)的不少，卻始終沒人敲定。“中介跟我說，現(xiàn)在不少小區(qū)都在根據(jù)市場(chǎng)情況調(diào)整掛牌價(jià)，想快速出手就得適當(dāng)調(diào)整預(yù)期，同小區(qū)成交的房源大多會(huì)在掛牌價(jià)基礎(chǔ)上協(xié)商?！眲⑴刻寡?，她咬咬牙先后兩次調(diào)整價(jià)格，最終順利成交，雖然過程中做了些讓步，但新政取消了外環(huán)外限購，讓她賣完老房就能直接在松江認(rèn)購新房，換房的銜接壓力反而減輕了，“能順利給家人換套寬敞些的房子，這點(diǎn)付出是值得的”。

　　劉女士的經(jīng)歷，是樓市“金九銀十”的縮影。在這一傳統(tǒng)銷售旺季，上海二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出量穩(wěn)價(jià)調(diào)的態(tài)勢(shì)。10月前29天累計(jì)成交16999套，預(yù)計(jì)全月突破1.8萬套，保持相對(duì)活躍，但價(jià)格仍處于調(diào)整期，以價(jià)換量成為普遍選擇。與此同時(shí)，置換需求取代純剛需成為市場(chǎng)主力，外環(huán)外區(qū)域交易活躍度顯著提升，市場(chǎng)從單邊下行轉(zhuǎn)向供需博弈，背后既有政策對(duì)置換鏈條的激活，更反映出二手房市場(chǎng)從增量到存量轉(zhuǎn)型的陣痛。

　　成交量穩(wěn)中有升，政策激活置換鏈條

　　從成交數(shù)據(jù)來看，“金九銀十”的上海二手房市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了量的平穩(wěn)釋放。據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月，上海二手住宅成交1.8萬套，環(huán)比增加3%，保持小幅波動(dòng)。進(jìn)入10月后，成交節(jié)奏持續(xù)穩(wěn)健，10月28日二手房單日成交709套，29日再攀至782套，創(chuàng)下自5月30日以來近150個(gè)工作日的較高水平。截至目前，10月成交套均面積約79平方米，與市場(chǎng)主力剛需及置換戶型特征高度契合。

　　這一組數(shù)據(jù)的背后，是“8·25”樓市新政對(duì)置換需求的精準(zhǔn)激活。新政取消外環(huán)外限購，讓賣舊買新、以小換大的置換客戶能夠順利入市，從而打通了二手房市場(chǎng)的流動(dòng)性堵點(diǎn)。

　　“9月成交單里，6單中就有5單是置換客戶，這個(gè)比例比8月明顯增多。”從事二手房中介工作8年的李娜，對(duì)市場(chǎng)需求的變化感受深刻。她舉例說，有位客戶在普陀桃浦有一套65平方米的老公房，新政推出后不到20天就順利賣出，隨后客戶就在嘉定新城換了一套90平方米的次新房，“客戶說以前擔(dān)心賣了老房子沒資格買新房，現(xiàn)在政策放開，終于能換套寬敞點(diǎn)的房子，給孩子留個(gè)書房”。這種置換型需求的釋放，不僅帶動(dòng)二手房成交量平穩(wěn)增長(zhǎng)，更推動(dòng)市區(qū)老房與外環(huán)新房的聯(lián)動(dòng)，形成一賣一買的良性循環(huán)。

　　供需博弈持續(xù)，市場(chǎng)回暖仍需信心支撐

　　盡管成交量保持活躍，但上海二手房?jī)r(jià)格仍處于調(diào)整期，以價(jià)換量成為普遍選擇。上海中原地產(chǎn)二手住宅價(jià)格指數(shù)顯示，9月二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌1.61%，跌幅略有增加。二手房?jī)r(jià)格指數(shù)已連續(xù)下跌5個(gè)月，并且指數(shù)也創(chuàng)下這輪調(diào)整的低點(diǎn)。從議價(jià)空間來看，當(dāng)前房東平均可接受議價(jià)幅度保持在合理區(qū)間，部分房齡較長(zhǎng)、配套偏弱的房源議價(jià)空間相對(duì)更大。

　　這種價(jià)調(diào)量升的態(tài)勢(shì)，反映出二手房市場(chǎng)已從“賣方主導(dǎo)”轉(zhuǎn)向“買方主導(dǎo)”，房東的定價(jià)預(yù)期與購房者的心理預(yù)期仍存在差距?！艾F(xiàn)在客戶買房都貨比三家，同個(gè)小區(qū)、同戶型的房子能找出不少掛牌的，肯定優(yōu)先考慮性價(jià)比更高的?！崩钅韧嘎?。

　　值得注意的是，價(jià)格調(diào)整存在結(jié)構(gòu)性差異，房齡長(zhǎng)的老公房調(diào)整更為明顯，以低總價(jià)產(chǎn)品為絕對(duì)主力，而次新房、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格相對(duì)平穩(wěn)。從市場(chǎng)交易熱點(diǎn)來看，9月份，300萬元以內(nèi)的房源占比大約61%，繼續(xù)保持較高水平，但比8月份略有減少。交易量比較高的小區(qū)，靠前的有奉賢新城的解放新村、共康泗塘的通河一村等，這些成交房源套均面積都不超過60平方米。

　　供需博弈持續(xù)，市場(chǎng)回暖仍需信心支撐。當(dāng)前二手房市場(chǎng)的核心矛盾在于房東的調(diào)價(jià)意愿與購房者的入市信心之間的抗衡。一方面，房東擔(dān)心調(diào)整幅度過大影響資產(chǎn)價(jià)值，尤其是置換型房東，他們需要用賣房款購買新房，若二手房?jī)r(jià)調(diào)整過多，可能會(huì)增加新房購置的壓力；另一方面，購房者仍存在觀望情緒，擔(dān)心入手后市場(chǎng)繼續(xù)調(diào)整，因此傾向于等待更合適時(shí)機(jī)。這種情形導(dǎo)致二手房市場(chǎng)的成交周期仍維持在3個(gè)月以上，部分房源甚至需要6個(gè)月或更長(zhǎng)時(shí)間才能成交。