商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點(diǎn)的推出，標(biāo)志著我國REITs市場進(jìn)入了“商業(yè)不動產(chǎn)與基礎(chǔ)設(shè)施并行發(fā)展”的新階段，向著全門類、全資產(chǎn)的成熟方向邁進(jìn)

　　◎記者 梁銀妍

　　2025年12月31日，中國證監(jiān)會公布《關(guān)于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告》（下稱《公告》），并自公布之日起施行。滬深交易所、中國結(jié)算、中國證券業(yè)協(xié)會、中國基金業(yè)協(xié)會等配套業(yè)務(wù)規(guī)則同步發(fā)布。

　　隨著《公告》及配套業(yè)務(wù)規(guī)則落地，商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點(diǎn)從制度設(shè)計(jì)階段進(jìn)入市場實(shí)踐階段，試點(diǎn)初期堅(jiān)持“穩(wěn)中求進(jìn)、質(zhì)量優(yōu)先”。自規(guī)則發(fā)布實(shí)施之日起，符合條件的市場參與主體即可直接向證監(jiān)會及證券交易所申報(bào)項(xiàng)目。

　　初步明確“1+3+N”政策框架

　　根據(jù)商業(yè)不動產(chǎn)REITs制度體系安排，監(jiān)管部門初步明確了“1+3+N”政策框架：“1”為《公告》，“3”指《關(guān)于推動不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)工作的通知》（下稱《通知》）及2項(xiàng)工作規(guī)程，“N”指滬深交易所、中國結(jié)算、中國證券業(yè)協(xié)會、中國基金業(yè)協(xié)會等制定的17項(xiàng)配套規(guī)則。

　　《公告》作為綱領(lǐng)性文件，從產(chǎn)品定義、基金注冊及運(yùn)營管理要求、發(fā)揮基金管理人和專業(yè)機(jī)構(gòu)作用、強(qiáng)化監(jiān)管責(zé)任等方面，明確了商業(yè)不動產(chǎn)REITs核心制度安排，為商業(yè)不動產(chǎn)REITs發(fā)展夯實(shí)制度基礎(chǔ)。

　　配套規(guī)則從幾個方面進(jìn)行了系統(tǒng)性細(xì)化：

　　首先，系統(tǒng)化完善了REITs準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。配套規(guī)則明確了項(xiàng)目在合規(guī)、財(cái)務(wù)、資產(chǎn)評估及基金運(yùn)作等基本要求，并對商業(yè)不動產(chǎn)REITs作出針對性安排。合規(guī)性審核重點(diǎn)將聚焦保障項(xiàng)目穩(wěn)定運(yùn)營和有效轉(zhuǎn)讓的核心法律文件，包括權(quán)屬證書、關(guān)鍵合規(guī)手續(xù)等，進(jìn)一步提升審核的針對性、適應(yīng)性。

　　其次，推動建立了更為市場化的機(jī)制安排。配套規(guī)則研究建立了與無風(fēng)險(xiǎn)利率等市場基準(zhǔn)掛鉤的、更具科學(xué)性及靈活性的收益率要求；嚴(yán)格規(guī)范回收資金用途，參照股票、公司債券監(jiān)管要求，明確回收資金使用應(yīng)符合國家宏觀政策，遵守國家產(chǎn)業(yè)政策、外匯管理和有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，不得用于購置商品住宅用地。

　　再其次，推進(jìn)了REITs市場擴(kuò)容擴(kuò)圍。配套規(guī)則支持REITs持有業(yè)態(tài)相近、功能互補(bǔ)或運(yùn)營協(xié)同的資產(chǎn)組合，推動跨領(lǐng)域資產(chǎn)整合，以提升規(guī)模效應(yīng)與風(fēng)險(xiǎn)分散能力，并將首發(fā)后擴(kuò)募申報(bào)時間縮短至6個月。

　　最后，優(yōu)化了審核機(jī)制并強(qiáng)化發(fā)行監(jiān)管。配套規(guī)則將首次反饋意見出具時限由受理后30個工作日縮短至20個工作日；制定發(fā)布招募說明書編制指南，引導(dǎo)市場參與主體遵循REITs產(chǎn)品特性與市場規(guī)律編制募集文件。同時，證券交易所將通過現(xiàn)場督導(dǎo)等方式，嚴(yán)把REITs發(fā)行上市準(zhǔn)入關(guān)。

　　符合條件的市場參與主體即可申報(bào)項(xiàng)目

　　上證報(bào)記者獲悉，本次規(guī)則制定修訂工作總體遵循原制度框架，以最小且必要變動為原則，主要針對新增的商業(yè)不動產(chǎn)業(yè)態(tài)，在從嚴(yán)管理基礎(chǔ)上作適應(yīng)性調(diào)整優(yōu)化，提高制度的包容性、適應(yīng)性，對不同領(lǐng)域REITs作出“分類管理、分類施策”的針對性安排。

　　按照“規(guī)范先行、試點(diǎn)突破、穩(wěn)步推廣、加強(qiáng)監(jiān)管”的原則，商業(yè)不動產(chǎn)REITs分階段推進(jìn)試點(diǎn)工作，試點(diǎn)初期堅(jiān)持“穩(wěn)中求進(jìn)、質(zhì)量優(yōu)先”，聚焦重點(diǎn)區(qū)域和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，堅(jiān)持強(qiáng)監(jiān)管防風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)投融資良性循環(huán)。

　　一是篩選優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，高標(biāo)準(zhǔn)穩(wěn)起步。自制度規(guī)則發(fā)布實(shí)施之日起，市場參與主體可直接向證監(jiān)會、證券交易所申報(bào)。

　　上證報(bào)記者獲悉：商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點(diǎn)初期，監(jiān)管部門將嚴(yán)把發(fā)行上市質(zhì)量關(guān)、合規(guī)關(guān)和風(fēng)險(xiǎn)關(guān)。重點(diǎn)支持符合國家政策導(dǎo)向、社會效益顯著、經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)健且具有行業(yè)代表性的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目；優(yōu)先聚焦核心城市群及經(jīng)濟(jì)活躍區(qū)域的成熟商業(yè)不動產(chǎn)，優(yōu)先支持上市公司、中央企業(yè)、地方重點(diǎn)國有企業(yè)以及優(yōu)質(zhì)民企、外企持有的商業(yè)不動產(chǎn)項(xiàng)目，優(yōu)先推進(jìn)商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、商業(yè)辦公樓、酒店等業(yè)態(tài)。

　　二是壓實(shí)中介機(jī)構(gòu)把關(guān)責(zé)任。堅(jiān)持“申報(bào)即擔(dān)責(zé)”原則，監(jiān)管部門將持續(xù)完善證券公司、基金管理人、律師事務(wù)所、會計(jì)師事務(wù)所、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)等從事REITs業(yè)務(wù)的執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，壓實(shí)中介機(jī)構(gòu)盡職調(diào)查、材料制作、詢價(jià)定價(jià)、信息披露等方面責(zé)任，督促強(qiáng)化質(zhì)量控制、廉潔要求和投資者保護(hù)，壓實(shí)運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)的信息披露責(zé)任和資產(chǎn)運(yùn)營管理責(zé)任。

　　三是防風(fēng)險(xiǎn)、強(qiáng)監(jiān)管。具體而言：做好REITs準(zhǔn)入監(jiān)管、日常監(jiān)管與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測處置，及時發(fā)現(xiàn)、處理違法違規(guī)行為和風(fēng)險(xiǎn)事件；持續(xù)強(qiáng)化公權(quán)力運(yùn)行監(jiān)督制約，建立健全有效制衡的質(zhì)量控制體系與廉政監(jiān)督機(jī)制。

　　REITs市場向全門類、全資產(chǎn)的成熟方向邁進(jìn)

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點(diǎn)的推出，標(biāo)志著我國REITs市場進(jìn)入了“商業(yè)不動產(chǎn)與基礎(chǔ)設(shè)施并行發(fā)展”的新階段，向著全門類、全資產(chǎn)的成熟方向邁進(jìn)。

　　上述人士表示，當(dāng)前推出商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點(diǎn)，并非簡單拓展資產(chǎn)類型，而是基于商業(yè)不動產(chǎn)與基礎(chǔ)設(shè)施在資產(chǎn)屬性、管理體制、運(yùn)營管理和風(fēng)險(xiǎn)收益特征等方面存在的主要差異，為契合資產(chǎn)特質(zhì)、提升制度適配性所建立的REITs分類管理制度安排，能夠把REITs功能有效發(fā)揮與資本市場發(fā)展的一般規(guī)律更好結(jié)合起來。

　　上證報(bào)記者獲悉，下階段，監(jiān)管部門將采取商業(yè)不動產(chǎn)REITs與基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs并行推進(jìn)的發(fā)展策略。兩大領(lǐng)域REITs將各自發(fā)揮優(yōu)勢、協(xié)同發(fā)力，共同拓展資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的邊界與深度。

　　一方面，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs更多承擔(dān)“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、補(bǔ)短板”的職能，通常具有公共屬性強(qiáng)、現(xiàn)金流預(yù)期穩(wěn)定、受宏觀經(jīng)濟(jì)波動影響相對較小的特點(diǎn)，后續(xù)繼續(xù)發(fā)揮其在盤活公共基礎(chǔ)設(shè)施存量的關(guān)鍵作用。

　　另一方面，商業(yè)不動產(chǎn)REITs更加側(cè)重“促消費(fèi)、調(diào)結(jié)構(gòu)”，市場化程度更高，與宏觀經(jīng)濟(jì)周期、消費(fèi)景氣度聯(lián)系更緊密，可以精準(zhǔn)對接商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、商業(yè)辦公樓、酒店等業(yè)態(tài)的商業(yè)不動產(chǎn)盤活需求。