專題：2025基金行業(yè)年終大盤點(diǎn)：公募規(guī)模近36萬億元，主動(dòng)權(quán)益重奪主場(chǎng)，“冠軍基”揭榜倒計(jì)時(shí)

　　2025，對(duì)于公募REITs來說是不平凡的一年，也是值得銘記的一年。

　　2025年我國(guó)公募REITs全年新發(fā)行產(chǎn)品20單、擴(kuò)募5單，合計(jì)募資473.35億元。

　　截止2025年年底，境內(nèi)公募REITs市場(chǎng)總發(fā)行產(chǎn)品數(shù)量達(dá)79單，總發(fā)行規(guī)模（含擴(kuò)募）突破2100億元。歷經(jīng)5年時(shí)間，我國(guó)REITs市場(chǎng)已成長(zhǎng)為亞洲第一、全球第二大REITs市場(chǎng)。

　　一級(jí)市場(chǎng)上，認(rèn)購倍數(shù)屢創(chuàng)新高，華夏中海商業(yè)REIT、華夏中核清潔能源REIT網(wǎng)下有效認(rèn)購倍數(shù)先后破紀(jì)錄，分別達(dá)320倍、340倍；華夏華潤(rùn)有巢REIT率先探索向原持有人配售的擴(kuò)募方式，并以99.51%的高認(rèn)購率彰顯市場(chǎng)深度認(rèn)可。

　　二級(jí)市場(chǎng)上，消費(fèi)REITs以年內(nèi)超30%的平均漲幅領(lǐng)跑市場(chǎng)，其亮眼吸引了更多投資者開始關(guān)注公募REITs的配置價(jià)值。

　　2025年，公募REITs市場(chǎng)呈現(xiàn)出一派欣欣向榮的蓬勃景象。當(dāng)存量資產(chǎn)與資本市場(chǎng)的化學(xué)反應(yīng)持續(xù)發(fā)酵，公募REITs這個(gè)曾被視為“小眾品類”的投資工具，正悄然影響著中國(guó)資產(chǎn)證券化的整體格局。

　　一、一級(jí)市場(chǎng)亮點(diǎn)紛呈

　　隨著市場(chǎng)對(duì)公募REITs長(zhǎng)期投資價(jià)值的認(rèn)可度提升，2025年公募REITs市場(chǎng)一度上演著“打新”狂熱，動(dòng)輒幾百倍的認(rèn)購倍數(shù)成為常態(tài)。

　　2025年10月發(fā)行的華夏中海商業(yè)REIT網(wǎng)下投資者有效認(rèn)購倍數(shù)高達(dá)320倍（認(rèn)購近1600億元！華夏中海商業(yè)REIT成消費(fèi)投資新寵），隨后12月發(fā)行的華夏中核清潔能源REIT再次刷新記錄，網(wǎng)下有效認(rèn)購倍數(shù)高達(dá)340倍，一級(jí)市場(chǎng)打新持續(xù)火爆。

　　與此同時(shí)，資產(chǎn)類型與發(fā)行人實(shí)現(xiàn)多元化突破，優(yōu)質(zhì)消費(fèi)資產(chǎn)成為吸金主力，更多具有國(guó)際資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的發(fā)行主體進(jìn)入市場(chǎng)，帶來了更成熟的資本運(yùn)作和資產(chǎn)管理理念。例如華夏凱德商業(yè)REIT作為首單由國(guó)際知名資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)發(fā)起、聚焦中國(guó)核心都市圈優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)的公募REIT，基金擬募集規(guī)模22.872億元，比例配售前累計(jì)認(rèn)購資金超3091.7億元，這一數(shù)字遠(yuǎn)超此前單個(gè)REIT的募資紀(jì)錄，成為市場(chǎng)現(xiàn)象級(jí)事件！

　　華夏凱德商業(yè)REIT的創(chuàng)紀(jì)錄募資現(xiàn)象表明市場(chǎng)資金愿意為優(yōu)秀的管理能力和增長(zhǎng)預(yù)期支付溢價(jià)，單項(xiàng)目3000多億的募資規(guī)模證明公募REITs市場(chǎng)完全有能力承接體量巨大、結(jié)構(gòu)復(fù)雜的核心資產(chǎn)，為盤活更大體量的存量資產(chǎn)開辟了通道。進(jìn)一步驗(yàn)證，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)與專業(yè)運(yùn)營(yíng)的結(jié)合，能夠打破REITs產(chǎn)品“規(guī)模瓶頸”，為市場(chǎng)提供了一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的范本，也給投資者提供了更豐富的資產(chǎn)選擇和更廣闊的發(fā)展空間。

　　更值得一提的是，2025年我國(guó)公募REITs擴(kuò)募呈現(xiàn)出項(xiàng)目強(qiáng)創(chuàng)新與市場(chǎng)高認(rèn)可的積極共振。一方面，擴(kuò)募資產(chǎn)類型進(jìn)一步多元化，另一方面，定價(jià)與交易機(jī)制持續(xù)優(yōu)化，部分項(xiàng)目嘗試更具市場(chǎng)化的詢價(jià)與配售方式，提升了定價(jià)效率和機(jī)構(gòu)投資者參與度。例如首單通過向原持有人配售方式擴(kuò)募的華夏華潤(rùn)有巢REIT以99.51%的高認(rèn)購率彰顯市場(chǎng)對(duì)擴(kuò)募資產(chǎn)的深度認(rèn)可，意味著公募REITs不僅僅是單純的融資工具，更是資產(chǎn)價(jià)值管理的長(zhǎng)期主義手段，不僅激活了REITs的“內(nèi)生增長(zhǎng)”能力，驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)規(guī)模與資產(chǎn)質(zhì)量同步提升，還增強(qiáng)了市場(chǎng)深度與吸引力，為投資者提供了分享資產(chǎn)組合成長(zhǎng)性的通道，更加吸引長(zhǎng)期配置資金。

　　我們相信，在各方市場(chǎng)主體的協(xié)同努力下，一個(gè)多層次、高質(zhì)量發(fā)展的公募REITs新生態(tài)正加速成形，未來可期！

　　二、二級(jí)市場(chǎng)“價(jià)值錨”初步形成

　　2025年，公募REITs的二級(jí)市場(chǎng)走勢(shì)總體喜人，但在上半年的熱潮喧囂后，近期也經(jīng)歷了理性調(diào)整。

　　中證REITs全收益指數(shù)2025年年初至8月高點(diǎn)上漲近10%，隨后受宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)不及預(yù)期影響出現(xiàn)回調(diào)。同花順數(shù)據(jù)顯示，截至12月30日，78只上市REITs中年內(nèi)58只收漲，20只收跌，凸顯公募REITs底層資產(chǎn)質(zhì)量與運(yùn)營(yíng)能力的分化，并對(duì)投資者投資公募REITs過程中對(duì)投資價(jià)值與潛在風(fēng)險(xiǎn)的判斷能力提出了要求。

　　我們觀察到，二級(jí)市場(chǎng)上，一方面，不同資產(chǎn)類型的產(chǎn)品定價(jià)出現(xiàn)合理分化；另一方面，同類資產(chǎn)里不同能級(jí)的產(chǎn)品得到差異化定價(jià)，公募REITs的“價(jià)值錨”已初步形成——底層資產(chǎn)持續(xù)創(chuàng)造穩(wěn)定現(xiàn)金流的能力、主動(dòng)運(yùn)營(yíng)管理釋放資產(chǎn)潛能的“增值力”。

　　例如華夏首創(chuàng)奧萊REIT其底層資產(chǎn)濟(jì)南和武漢項(xiàng)目通過品牌升級(jí)、擴(kuò)鋪、新品牌引入及空間優(yōu)化，提升出租率和租金收益，為投資者提供了持續(xù)且超預(yù)期的收益回報(bào)，增強(qiáng)了資產(chǎn)吸引力、推動(dòng)價(jià)格上行。同花順數(shù)據(jù)顯示，截至2025年12月30日，華夏首創(chuàng)奧萊REIT上市以來漲幅近70%，今年以來漲幅近40%，領(lǐng)跑REITs市場(chǎng)。

　　此外引人關(guān)注的還有特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類資產(chǎn)的穩(wěn)健表現(xiàn)。2025年近9%的平均分派率雖低于消費(fèi)類資產(chǎn)的資本利得回報(bào)，但顯著高于十年期國(guó)債收益率7個(gè)百分點(diǎn)，成為險(xiǎn)資、社保等長(zhǎng)期資金的配置新選擇。

　　三、初心如磐 篤行致遠(yuǎn)

　　作為基金行業(yè)的領(lǐng)先者，華夏基金始終積極順應(yīng)資本市場(chǎng)的高質(zhì)量發(fā)展帶來的變化，通過產(chǎn)品創(chuàng)新、業(yè)務(wù)創(chuàng)新和組織創(chuàng)新，將行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展與服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和國(guó)家戰(zhàn)略、助力資本市場(chǎng)健康發(fā)展、滿足居民財(cái)富保值增值需求緊密聯(lián)系在一起。

　　截至2025年底，華夏基金作為基金管理人已累計(jì)發(fā)行19單公募REITs產(chǎn)品，累計(jì)發(fā)行規(guī)模達(dá)454億元（不含擴(kuò)募），占全部境內(nèi)已發(fā)行公募REITs規(guī)模的20%，排名市場(chǎng)第一。

　　2025年度，華夏基金REITs業(yè)務(wù)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)，多數(shù)實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)預(yù)期，年內(nèi)14只產(chǎn)品完成分紅45次，共計(jì)超18億元，努力通積極的分紅策略，回饋投資者。截止2025年年底，華夏基金旗下公募REITs已累計(jì)向持有人分紅97次，累計(jì)分紅超39億元。

　　華夏基金旗下公募REITs分紅情況

　　此外，華夏基金與合作方積極推進(jìn)REITs在ESG領(lǐng)域的探索實(shí)踐。2025年3月，旗下8只公募REITs同時(shí)發(fā)布2024年度ESG報(bào)告。這是境內(nèi)首次由同一基金管理人推動(dòng)多只REITs集中發(fā)布ESG實(shí)踐成果。（引領(lǐng)REITs可持續(xù)發(fā)展新標(biāo)桿！華夏基金8只REITs同時(shí)發(fā)布ESG年度報(bào)告）此次集中發(fā)布不僅是境內(nèi)REITs市場(chǎng)ESG實(shí)踐的重要里程碑，更凸顯了華夏基金在REITs領(lǐng)域的前瞻布局與創(chuàng)新引領(lǐng)。通過ESG與REITs的深度融合，華夏基金正努力為中國(guó)公募REITs市場(chǎng)的高質(zhì)量發(fā)展注入新動(dòng)能，推動(dòng)中國(guó)公募REITs邁向更高質(zhì)量、更具韌性的發(fā)展階段。

　　除了聚焦公募REITs本身的創(chuàng)新實(shí)踐，華夏基金還以多資產(chǎn)全能平臺(tái)和資產(chǎn)配置的理念來打通公司的整體業(yè)務(wù)鏈條，通過深度協(xié)同力爭(zhēng)為投資者提供高效、便捷、一站式解決方案。2025年12月25日，華夏基金旗下全資子公司華夏股權(quán)攜手華潤(rùn)置地成功設(shè)立購物中心私募股權(quán)投資基金潤(rùn)盈華夏。這是近年來國(guó)內(nèi)首單由公募基金私募股權(quán)子公司設(shè)立的Pre-REITs基金。作為聚焦投資優(yōu)質(zhì)購物中心的權(quán)益型私募股權(quán)投資基金，潤(rùn)盈華夏后續(xù)可在符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的前提下，優(yōu)先考慮通過公募REITs實(shí)現(xiàn)退出，從而構(gòu)建“從Pre-REITs到公募REITs”的完整閉環(huán)。這是華夏基金積極服務(wù)多層次REITs市場(chǎng)建設(shè)，促進(jìn)金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效提升的又一具體實(shí)踐。

　　寫在最后

　　時(shí)人不識(shí)凌云木，直待凌云始道高。

　　站在2025年的句號(hào)上，我們回望公募REITs的五年發(fā)展軌跡：從最初的“摸著石頭過河”，到如今形成規(guī)模與質(zhì)量并重的發(fā)展格局；從單一的融資屬性，到成為盤活存量資產(chǎn)的重要抓手；從機(jī)構(gòu)投資者主導(dǎo)，到個(gè)人投資者參與度持續(xù)提升，2100億元的總募資規(guī)模只是起點(diǎn)。

　　展望未來，我們可以期待流動(dòng)性的改善，例如REITs指數(shù)基金的落地、銀行理財(cái)?shù)雀噘Y金的引入；我們期待看到不同REITs間的并購和重組，整合市場(chǎng)資源、提高資產(chǎn)管理效率；我們也期待能見證REITs制度的持續(xù)優(yōu)化、退市機(jī)制的探索創(chuàng)新．．．．．．

　　當(dāng)然，這些都需要請(qǐng)大家和我們一起攜手創(chuàng)造。我們認(rèn)為，這個(gè)市場(chǎng)真正的想象空間或許在于讓普通投資者也能分享中國(guó)城鎮(zhèn)化的發(fā)展紅利，讓每一份扎根于中國(guó)土地的資產(chǎn)收益，都能惠及尋常百姓的財(cái)富賬戶。我們想，這或許就是公募REITs最深刻的金融普惠意義，也是我們所有REITs人共同的使命——

　　讓資本的活水精準(zhǔn)灌溉實(shí)體經(jīng)濟(jì)的沃土，也讓無數(shù)信任我們的投資者得以共享長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)！

　　2026，我們一起精彩繼續(xù)！