跌落神壇。
作者 | 周智宇
編輯 ?| ?黃 昱
11月底，深圳灣。華潤置地與中海聯(lián)合開發(fā)的豪宅深圳灣澐璽首開，單日吸金130億元。億元級的天際大平層被富豪們像買白菜一樣掃空，售樓處里涌動的金錢熱浪，似乎在宣告那個戰(zhàn)無不勝的“深圳一哥”又回來了。
然而豪宅的狂歡掩蓋不了華潤置地在深圳整體的失勢。在深圳這個曾經(jīng)的糧倉，華潤置地持續(xù)失速。
根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，華潤置地前11個月以80.32億元的銷售額排在深圳房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績第七的位置，與第一位的鴻榮源（182.55億）、第二位的招商蛇口（143.96億元）差距不小。
深圳灣澐璽由華潤置地和中海地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)，按照截至目前近八成網(wǎng)簽率來算，會給華潤置地貢獻超70億元銷售額，但這并不足以讓其重回王座。
從2021-2023年連續(xù)三年霸榜、斷層領(lǐng)先的"深圳榜一大哥"，到2024年滑落至第四名，如今前11個月一直在七至九名徘徊，連前五都擠不進去，華潤置地僅用了一年多時間，就跌落神壇。
曾經(jīng)，深圳是華潤置地最重要的“糧倉”，貢獻了集團近20%的業(yè)績；如今，這一比例已萎縮至今年前11個月的不足5%。
華潤置地在深圳表現(xiàn)不佳，主要是自身引擎熄火了。
過去十年里，華潤在深圳的打法是一手抓核心區(qū)的“超級項目”（如華潤城），一手抓外圍區(qū)。
過去多年，很多深圳中產(chǎn)、炒房客們最想買入的房子，便是華潤城。自2014年該項目開盤以來，項目從最初4.7萬/平，一路漲至13.1萬元/平米。使得華潤城每次開盤，都會備受追捧，“千萬富豪蹲墻角”的熱梗不斷。
這也帶動華潤在核心區(qū)以外的“潤府”系產(chǎn)品熱銷。然而從2023年起，市場的分化，讓華潤在外圍區(qū)域的產(chǎn)品遭遇冷遇，進而影響到華潤置地在深圳銷售的半壁江山。
當下，華潤置地在深圳更加依賴極個別的“超級項目”。像當前深圳灣澐璽雖然熱銷，但缺乏像華潤城一樣的后勁。該項目不僅是與中海合作（權(quán)益僅50%），且后續(xù)去化壓力較大——好賣的億元大平層近乎售罄，剩下的是競爭最激烈的3000萬-5000萬“入門級產(chǎn)品”。
一名頭部房企華南區(qū)域高管認為，澐璽的容積率在7.59，遠超傳統(tǒng)豪宅的容積率。當下購買澐璽項目的群體與搖號搶潤璽的人的投資決策也不一樣了，這群人對花3000多萬買一個純居住屬性、無海景景觀，且價值前景不明朗的戶型會再三考量。
隨著中信信悅灣、聯(lián)泰超總灣及招商后海璽等項目陸續(xù)入市，深圳的豪宅市場也將上演一場龍爭虎斗。
深圳灣澐璽之后，華潤置地在深圳的“超級項目”供應(yīng)也有些乏力。今年深圳出讓了12宗地，華潤置地僅與招商蛇口聯(lián)合拿下了一宗地塊（權(quán)益占比50%）。該地塊成交樓面價59586元/㎡，溢價率34.81%，是深圳今年的總價地王，后期大概率會開發(fā)為高端住宅。除此之外，華潤在公開市場顆粒無收。
公開拿地減少，華潤置地在深圳龐大的舊改儲備也未有效釋放。
在深圳南山大沖村舊改項目后，預(yù)計投資總額超700億元的湖貝舊改項目是華潤置地手頭重要的一副牌。
這個從2011年就開始介入的巨無霸項目，曾承載了華潤打造“全球一流都市綜合體”的野心，甚至規(guī)劃了500米高的地標“湖貝塔”。
今年11月底，湖貝核心的A9地塊規(guī)劃調(diào)整，用地性質(zhì)由純商業(yè)改為“商住混合”，容積率從13.1大幅降至8.7。這意味著部分商業(yè)夢想被放棄，轉(zhuǎn)而尋求通過住宅快速回款。畢竟，原計劃項目要在2027年完成交付，至今僅有一個地塊（A4）交付。
湖貝舊改項目也是華潤置地過去商業(yè)模式的縮影。華潤引以為傲的“城市投資開發(fā)運營商”定位背后，經(jīng)營性資產(chǎn)確是第二增長曲線，但也是巨大的資金沉淀池。
數(shù)據(jù)顯示，截至2022年底，華潤置地資產(chǎn)管理規(guī)模還在3586億元，至2025年中，這一數(shù)據(jù)已來到4835?億元。為了“減重”，華潤置地在諸多頭部房企里，是最積極推進資產(chǎn)證券化的一家，但這條路在當下并不順。華夏華潤商業(yè)REIT今年3月以來頻頻公告，擬納入多個項目擴募，至今未完成擴募。
在巨大的資金沉淀壓力下，華潤已經(jīng)等不起了。
就在今年10月底，徐榮接替李欣，出任華潤置地控股（核心發(fā)債平臺）董事長。而早在2023年，這位擁有深厚政府背景的高管，就已經(jīng)親自兼任了湖貝舊改項目公司的董事長。
集團總裁親自下場當舊改項目負責人，并掌管錢袋子，徐榮手頭分管的一系列工作耐人尋味。
數(shù)據(jù)顯露了華潤置地對資金的極度饑渴。11月，華潤置地打破六年沉寂，發(fā)行39億美元債；三天后，又折價配售華潤萬象生活股份套現(xiàn)20億港元。截至11月，華潤置地年內(nèi)公開融資超600億元，創(chuàng)近十年新高。
這背后是華潤置地飆升的債務(wù)壓力。截至2025年中，華潤置地綜合借貸規(guī)模攀升至2812.7億元，凈有息負債率半年內(nèi)激增7.3個百分點。一年內(nèi)到期的債務(wù)高達616億元，而手頭的現(xiàn)金卻在縮水，同比減少了9.8%至1202.4億元。
華潤置地也需要通過騰挪資金和盤活舊改，來熬過這個寒冬。
深圳灣澐璽的百億熱銷，是華潤置地給自己打的一針高濃度強心劑。藥效過后，它依然要面對殘酷的現(xiàn)實。
那個“全城通吃、斷層領(lǐng)先”的霸主時代一去不返，如何平衡核心資產(chǎn)的利潤釋放與巨型舊改的資金沉淀，會是這家央企在深圳必須面對的長期課題。
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