來源：北京商報
“薈聚打包被賣”傳聞靴子落地，一場資產(chǎn)交易悄然改寫中國商業(yè)地產(chǎn)的格局。近日，英格卡集團正式官宣與高和資本達成戰(zhàn)略合作，雙方成立專項基金持有無錫、北京、武漢三座核心薈聚項目。薈聚的交易并非孤例，凱德投資在近期也完成了第二只境內(nèi)子基金募集，旨在運營青島凱德MALL項目?？梢?，不論是外資商業(yè)巨頭還是中國商業(yè)地產(chǎn)商，均已徹底告別“開發(fā)商時代”，邁入“資產(chǎn)管理人時代”。
英格卡聯(lián)手高和資本
又一消費領(lǐng)域外資品牌找到了自己的“中國合伙人”。近日，英格卡購物中心宣布與高和資本達成戰(zhàn)略合作，雙方將成立一只專項不動產(chǎn)基金，共同持有無錫薈聚、北京薈聚、武漢薈聚三座體驗中心。
這一合作模式下，英格卡將繼續(xù)持有薈聚品牌，并繼續(xù)以薈聚品牌獨家管理和運營所有體驗中心。據(jù)介紹，宜家中國將于無錫薈聚內(nèi)開設(shè)并運營一家新的門店。宜家無錫商場現(xiàn)有物業(yè)資產(chǎn)將作為交易的一部分，改造為無錫薈聚全新租賃空間。
英格卡購物中心全球總裁安心迪表示，英格卡集團扎根中國市場多年，不斷貼近本土需求，提供更加觸手可及、可持續(xù)的服務(wù)和體驗。去年，該集團以全球最大的一筆單體投資打造了上海薈聚綜合體，如今與高和資本的合作也開拓了集團新的業(yè)務(wù)與增長機遇，更將深化英格卡集團與長期相伴的本地社區(qū)聯(lián)結(jié)。
據(jù)悉，自2009年進入中國以來，英格卡購物中心已自主打造和運營了10座體驗中心和3個薈聚辦公項目，累計投資超過270億元。2024年，西安薈聚與上海薈聚綜合體相繼開業(yè)，進一步拓展了英格卡購物中心市場布局。其中，上海薈聚綜合體總投資超過80億元，是英格卡購物中心在全球范圍內(nèi)迄今單體投資金額最大的項目。
外企的本土化深耕
上述三大項目均為運營超十年的成熟資產(chǎn)，曾被視為英格卡中國市場的“壓艙石”，如今卻成為資本交易的核心標(biāo)的，其背后是買賣雙方的精準(zhǔn)訴求匹配。蘇商銀行特約研究員付一夫表示，高和資本與英格卡集團的合作是商業(yè)地產(chǎn)存量時代的典型范本，通過“本土資本+外資運營”實現(xiàn)資源互補，既盤活優(yōu)質(zhì)成熟資產(chǎn)，又保障運營專業(yè)性。
據(jù)悉，作為英格卡2009年進入中國后的首批項目，北京薈聚年客流量穩(wěn)定在3000萬人次，無錫薈聚2024年銷售額突破43億元，武漢薈聚出租率連續(xù)三年超95%。
對英格卡而言，“賣資產(chǎn)”不等于“退市場”，而是輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵一步。付一夫認(rèn)為，“合資設(shè)立基金”最受外資青睞，既保障品牌與運營主導(dǎo)權(quán)，又能通過資本聯(lián)動分散風(fēng)險、盤活資產(chǎn)。
付一夫表示，未來外資在華合作將呈現(xiàn)三大新趨勢，一是“深耕核心+靈活配置”，聚焦一二線城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以基金模式優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)；二是綁定本土頭部資管機構(gòu)，借助其本地化資源降低市場風(fēng)險；三是“品牌+運營”核心不變，通過輕資產(chǎn)模式回籠資金再投資新項目，如上海薈聚的大額投入與基金合作并行，實現(xiàn)長期布局與資金效率平衡。
不過，不同場景的合作模式，成效也有著顯著的差異。付一夫介紹，新開發(fā)項目更適配“合資設(shè)立基金”，尤其重資產(chǎn)綜合體，可依托本土資本解決資金壓力，借助外資運營經(jīng)驗把控品質(zhì)；存量資產(chǎn)改造傾向“品牌輸出+運營托管”，外資無需投入大量資金，通過專業(yè)運營提升資產(chǎn)價值后分享收益；獨自開發(fā)僅適用于外資深耕多年、資源密集的核心城市核心地塊，目前已逐步減少。
資本介入成商業(yè)地產(chǎn)“標(biāo)配”
商業(yè)地產(chǎn)的基金化浪潮，本質(zhì)是行業(yè)分工的重構(gòu)。對外資企業(yè)而言，這是應(yīng)對全球業(yè)績壓力與中國市場變化的戰(zhàn)略調(diào)整。2024年以來，多家外資商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過與本土資本合作成立基金，剝離重資產(chǎn)。不久前，凱德投資完成第二只境內(nèi)子基金募集，重構(gòu)青島凱德MALL新都心項目的資本結(jié)構(gòu)。至此，凱德投資自2021年以來已設(shè)立9只在岸人民幣基金，累計募集境內(nèi)資金近550億元。施羅德資本旗下房地產(chǎn)投資部門與西子國際達成戰(zhàn)略合作，共同組建股權(quán)投資平臺，并聯(lián)合發(fā)起總規(guī)模約30億元人民幣的私募房地產(chǎn)股權(quán)投資基金計劃，聚焦長三角核心城市的寫字樓、消費基礎(chǔ)設(shè)施投資機會。
險資入股也是一大趨勢。大家保險旗下附屬公司收購加拿大退休金計劃投資委員會（CPPIB）持有的4個購物中心49%權(quán)益，交易對價12.9億元。這4個項目分別是上海閔行天街、蘇州獅山天街、成都濱江天街和重慶西城天街，均為龍湖集團旗下核心商業(yè)資產(chǎn)，且由龍湖負(fù)責(zé)后續(xù)運營管理。同時，陽光人壽、新華保險等機構(gòu)通過合營企業(yè)或股權(quán)投資，相繼收購萬達48座及14座廣場項目。這些交易普遍采用“所有權(quán)轉(zhuǎn)移+萬達商管繼續(xù)運營”的模式，與薈聚交易邏輯如出一轍。
行業(yè)變革的核心邏輯在于中國商業(yè)地產(chǎn)已從“增量擴張”進入“存量優(yōu)化”階段，外資的品牌與運營優(yōu)勢無需通過重資產(chǎn)持有來體現(xiàn)，輕資產(chǎn)模式更能實現(xiàn)規(guī)模復(fù)制與利潤提升。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2022—2024年間，保險公司在中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的直接投資達93億美元，規(guī)模居亞太區(qū)首位，成為市場最主要的“接盤方”。
運營方通過基金化實現(xiàn)“輕裝上陣”，資本方通過專業(yè)化運營保障收益，消費者則因運營團隊的穩(wěn)定而獲得持續(xù)體驗。中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜指出，以英格卡與高和資本的案例來看，在此模式下，英格卡并未因資產(chǎn)股權(quán)結(jié)構(gòu)的調(diào)整而退出，反而繼續(xù)保有薈聚的品牌所有權(quán)，并獨家負(fù)責(zé)項目的運營管理工作，確保了項目運營的連續(xù)性和專業(yè)性。高和則充分發(fā)揮其資本運作優(yōu)勢，專注于基金的資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化與退出通道設(shè)計，通過專業(yè)的資本操作實現(xiàn)資產(chǎn)價值的最大化。這種分工模式既剝離了英格卡的重資產(chǎn)負(fù)擔(dān)，又保留了其核心競爭力，是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)從“重資產(chǎn)持有”向“輕資產(chǎn)運營”轉(zhuǎn)型的范本。
柏文喜認(rèn)為，當(dāng)前中國商業(yè)地產(chǎn)已邁入存量主導(dǎo)的發(fā)展階段，存量資產(chǎn)的盤活與流動性提升已成為行業(yè)發(fā)展的主旋律。外資將擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流的成熟項目裝入基金，實現(xiàn)資產(chǎn)的資本化運作；同時保留專業(yè)運營商的操盤權(quán)，確保項目運營效率與收益穩(wěn)定性不受影響。這種模式不僅解決了存量資產(chǎn)流動性不足的痛點，更為REITs、ABS等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的發(fā)行鋪路，清晰地指明了存量商業(yè)地產(chǎn)的價值實現(xiàn)路徑，有望成為未來行業(yè)發(fā)展的主流范式。
“未來，誰能把‘穩(wěn)定現(xiàn)金流資產(chǎn)’與‘專業(yè)運營能力’拆成兩個可獨立定價的產(chǎn)品，并通過基金、REITs等工具完成高效循環(huán)，誰就能在存量賽道上持續(xù)領(lǐng)跑。”柏文喜坦言。
不過，商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)向?qū)ｍ椈疬\營模式，是行業(yè)適應(yīng)存量時代、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)的必然選擇，其在提升資本效率、分散風(fēng)險、實現(xiàn)專業(yè)分工等方面的優(yōu)勢顯著。但同時，該模式也面臨結(jié)構(gòu)復(fù)雜、協(xié)調(diào)成本高、退出依賴資本市場等挑戰(zhàn)。
柏文喜表示，專項基金的設(shè)立與運作需跨越多重監(jiān)管維度，各監(jiān)管規(guī)則的銜接與適配難度較大，不僅延長了項目落地周期，也對操作團隊的專業(yè)能力提出極高要求。多方主體博弈，基金運作涉及LP與GP、資本方與運營方等多個主體，各方在收益分配、改造預(yù)算、品牌標(biāo)準(zhǔn)上容易出現(xiàn)目標(biāo)差異。同時，若出現(xiàn)資本市場波動大或REITs發(fā)行窗口關(guān)閉等情況，基金可能面臨到期無法退出的困境，被迫選擇項目展期或折價出售。