特朗普總統(tǒng)近期在 “真實(shí)社交” 平臺(tái)提出了一個(gè)應(yīng)對(duì)住房可負(fù)擔(dān)性危機(jī)的潛在方案：50 年期抵押貸款。盡管特朗普常于社交媒體拋出各類(lèi)構(gòu)想，且白宮尚未就該計(jì)劃發(fā)布官方公告，但美國(guó)聯(lián)邦住房金融局局長(zhǎng)比爾?普爾蒂表示，政府正 “推進(jìn)相關(guān)工作”。
50 年期抵押貸款究竟是破解住房可負(fù)擔(dān)性難題的良方，還是只會(huì)給潛在的首次購(gòu)房者增添長(zhǎng)期債務(wù)負(fù)擔(dān)？
50 年期抵押貸款或推高長(zhǎng)期成本
延長(zhǎng)抵押貸款期限并非全新概念。目前美國(guó)住房貸款的期限通常最長(zhǎng)為 30 年，不過(guò)部分貸款機(jī)構(gòu)（如火箭抵押貸款）也提供 40 年期住房貸款。
在英國(guó)，多年來(lái)住房貸款的還款期限普遍為 25 年，而后平均期限延長(zhǎng)至 28 年。如今英國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)貸款期限已達(dá) 31 年，部分貸款機(jī)構(gòu)還可提供最長(zhǎng)期限為 40 年的抵押貸款。
“50 年期抵押貸款的吸引力在于能為購(gòu)房者降低月供，打破當(dāng)前住房市場(chǎng)的僵局?！?房地產(chǎn)資訊平臺(tái)Realtor.com高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家喬爾?伯納在一份聲明中指出。
“但其弊端也十分明顯：50 年期抵押貸款的利息支出幾乎是 30 年期貸款的兩倍，且積累實(shí)質(zhì)性住房?jī)糁档闹芷跁?huì)大幅拉長(zhǎng)?！?伯納補(bǔ)充道，“僅刺激住房需求卻不增加住房供應(yīng)，可能會(huì)推高房?jī)r(jià)，最終抵消掉月供降低帶來(lái)的潛在實(shí)惠?！?/p>
伯納還舉了一個(gè)例子：即便在 50 年期和 30 年期固定利率貸款利率相同的理想情況下（現(xiàn)實(shí)中這種情況可能性極低），50 年期貸款的月供雖低于 30 年期，但整個(gè)貸款周期內(nèi)的總利息支出要比 30 年期高出 86%。
伯納表示，50 年期貸款的利率很可能高于 30 年期貸款，就像 30 年期貸款利率會(huì)高于 15 年期一樣。
一家貸款機(jī)構(gòu)對(duì) 50 年期抵押貸款持謹(jǐn)慎態(tài)度
貸款機(jī)構(gòu) loanDepot 首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家杰夫?德古拉希安對(duì) 50 年期抵押貸款的態(tài)度是謹(jǐn)慎樂(lè)觀。
“50 年期抵押貸款可以通過(guò)降低月供，幫助部分購(gòu)房者入市，但同時(shí)也存在取舍?！?德古拉希安通過(guò)郵件告訴雅虎財(cái)經(jīng)，“貸款期限拉得這么長(zhǎng)，意味著長(zhǎng)期要支付更多利息，且住房?jī)糁档姆e累速度會(huì)變慢。此外，由于貸款機(jī)構(gòu)承擔(dān)的長(zhǎng)期還款風(fēng)險(xiǎn)更高，這類(lèi)貸款的利率可能會(huì)上升，進(jìn)而抵消部分利好?！?/p>
他還補(bǔ)充稱(chēng)，盡管這種長(zhǎng)期貸款或許能幫到首次購(gòu)房者，“但具體效果還需看實(shí)際落地情況”。
50 年期抵押貸款是否契合你的長(zhǎng)期生活規(guī)劃？
喬治敦大學(xué)麥克多諾商學(xué)院教授西蒙?布蘭查德表示，在特定情況下，50 年期抵押貸款會(huì)是實(shí)用工具，例如借款人計(jì)劃在房屋內(nèi)居住數(shù)十年，且亟需降低月供的場(chǎng)景。
“對(duì)于職業(yè)生涯初期、預(yù)期收入會(huì)增長(zhǎng)，且希望在房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲前入手穩(wěn)定或增值住房市場(chǎng)房產(chǎn)的人群，這類(lèi)貸款也可能適用。” 布蘭查德在郵件采訪中對(duì)雅虎財(cái)經(jīng)說(shuō)道。
不過(guò)他也提及了該貸款的弊端，包括利息支出更高。
“借款人積累住房?jī)糁档乃俣葧?huì)大幅放緩，這意味著未來(lái)很多年里，他們對(duì)房屋的實(shí)際所有權(quán)占比都很低。這會(huì)削弱其賣(mài)房、再融資，以及應(yīng)對(duì)市場(chǎng)下行的能力。” 布蘭查德指出，“此外，背負(fù) 50 年的債務(wù)會(huì)增加失業(yè)、健康狀況變化、房?jī)r(jià)下跌等風(fēng)險(xiǎn)的暴露，而這些風(fēng)險(xiǎn)在更長(zhǎng)的時(shí)間維度里發(fā)生的概率也會(huì)上升?！?/p>
50 年期抵押貸款常見(jiàn)問(wèn)題解答
目前存在 50 年期抵押貸款嗎？
美國(guó)目前暫未推出。英國(guó)正逐步向 50 年期住房貸款靠攏，日本曾在 20 世紀(jì) 80 年代試點(diǎn)過(guò)期限長(zhǎng)達(dá) 100 年的跨代際貸款。但需注意的是，其他國(guó)家的抵押貸款體系與美國(guó)存在巨大差異。
50 年期抵押貸款的成本有多高？
抵押貸款行業(yè)從業(yè)者認(rèn)為，50 年期抵押貸款的利率會(huì)高于 30 年期貸款。原因在于貸款機(jī)構(gòu)要承擔(dān)更長(zhǎng)周期的還款風(fēng)險(xiǎn)，而貸款機(jī)構(gòu)認(rèn)為貸款風(fēng)險(xiǎn)越高，收取的利率就會(huì)越高。
為何銀行不提供 50 年期抵押貸款？
當(dāng)前貸款機(jī)構(gòu)未推出 50 年期抵押貸款，是因?yàn)榉坷篮头康孛肋@兩家政府支持企業(yè)不兜底此類(lèi)長(zhǎng)期限貸款。房利美和房地美會(huì)按照自身標(biāo)準(zhǔn)收購(gòu)貸款，為抵押貸款行業(yè)提供資金支持。
50 年期抵押貸款的弊端有哪些？
由于抵押貸款在初期的利息占比更高，50 年期抵押貸款需要很長(zhǎng)時(shí)間才能在債務(wù)償還上取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。業(yè)內(nèi)觀察人士認(rèn)為，其利率會(huì)高于現(xiàn)行的 30 年期貸款，這也會(huì)進(jìn)一步減少購(gòu)房者償還的貸款本金金額。