多地庫(kù)存消化周期超20個(gè)月，房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)與日俱增

監(jiān)管層“勸誡”信托暫棄三四線城市

《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者獨(dú)家獲悉，近日銀監(jiān)會(huì)口頭要求各信托公司謹(jǐn)慎對(duì)待三四線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目，盡量不做民營(yíng)企業(yè)位于非核心城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)務(wù)。

監(jiān)管層的告誡源于市場(chǎng)的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)?！敖衲暾麄€(gè)地產(chǎn)行業(yè)包括金融在內(nèi)是哀鴻遍野?！遍L(zhǎng)富匯銀總裁張保國(guó)28日在“2014中國(guó)地產(chǎn)金融日活動(dòng)”上表示，一個(gè)殘酷的現(xiàn)實(shí)擺在所有人面前，行業(yè)在發(fā)生變化。7月相關(guān)數(shù)據(jù)表明，在地方密集采取放松調(diào)控之后，市場(chǎng)仍未發(fā)生太多改觀。

中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉志峰也表示，在房地產(chǎn)周期性變化的背景下，部分三四線城市開(kāi)發(fā)企業(yè)資金緊張，銷(xiāo)售量大幅下滑，回籠資金不暢，面臨較大的償債風(fēng)險(xiǎn)。

“目前，房地產(chǎn)金融的流動(dòng)性問(wèn)題也沒(méi)有得到有效解決，一線和二線熱點(diǎn)城市的項(xiàng)目和知名度高的大企業(yè)相對(duì)容易獲得資金支持，部分市場(chǎng)銷(xiāo)售不暢，給企業(yè)資金回籠造成影響，一些城市庫(kù)存壓力增大，也面臨著一定的償債風(fēng)險(xiǎn)。”劉志峰表示。

值得注意的是，雖然在房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑背景下，地方政府救市意愿強(qiáng)烈，但這對(duì)于金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，更加需要注意風(fēng)險(xiǎn)，而監(jiān)管層更是提前“勸離”。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，2014年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，購(gòu)房者紛紛轉(zhuǎn)為觀望。鑒于當(dāng)前房?jī)r(jià)松動(dòng)、房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)與日俱增的形勢(shì)，近來(lái)銀監(jiān)會(huì)已要求信托公司盡量不要再做民營(yíng)企業(yè)位于非核心城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目。具體到該人士所在公司的省份，銀監(jiān)局已經(jīng)委婉“勸誡”轄區(qū)信托公司，暫停涉入三四線城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目，尤其是本省以外的三四線城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

在實(shí)際操作層面，該省銀監(jiān)局在依據(jù)銀監(jiān)會(huì)此前的99號(hào)文精神的基礎(chǔ)上，結(jié)合該省實(shí)際提出，今后信托公司在發(fā)行信托產(chǎn)品報(bào)備時(shí)，單一房地產(chǎn)信托產(chǎn)品爭(zhēng)取一天給予回復(fù)；集合房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模在5億元以下的10天內(nèi)給予回復(fù)，5億元以上則要逐一審核，在回復(fù)上沒(méi)有具體時(shí)間表。

“事實(shí)上，本應(yīng)放松加速的審批更加謹(jǐn)慎了。”該信托人士表示。他透露，每省都有自己的標(biāo)準(zhǔn)，就自己所屬轄區(qū)，此前標(biāo)準(zhǔn)是定在10億元的，但鑒于本省信托公司的具體形勢(shì)，發(fā)行規(guī)模收緊至5億元以下。

對(duì)于房地產(chǎn)信托而言，不斷增長(zhǎng)的余額與到期規(guī)模，促使監(jiān)管層保持高度警惕。用益信托工作室最新房地產(chǎn)信托市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告顯示，2014年二季度，房地產(chǎn)信托余額為12616億元，與前幾個(gè)季度相比，余額繼續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，并再度創(chuàng)歷史新高；二季度房地產(chǎn)信托余額占比為10.72%，相比今年一季度末的10.40%繼續(xù)上升。與此同時(shí)，今年下半年即將迎來(lái)信托兌付高峰期。最新數(shù)據(jù)顯示，2014年下半年到2015年集合資金房地產(chǎn)信托預(yù)計(jì)到期總規(guī)模為3282 .95億元，其中2014年三季度455.63億元、四季度530.40億元、2015年全年將有近2000多億元的到期規(guī)模。

而對(duì)于限定在三四線城市，相關(guān)人士表示，凈流出的人口對(duì)比的是凈增長(zhǎng)的庫(kù)存量，風(fēng)險(xiǎn)可想而知。

CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三線城市7月成交表現(xiàn)不盡如人意，整體環(huán)比增少減多，與去年同期相比仍有較大差距。除徐州同比增幅29%，環(huán)比增幅38%外，其余城市幾乎全線下滑，其中，清遠(yuǎn)降幅超過(guò)60%。

但另一方面，庫(kù)存卻因受困于市場(chǎng)觀望情緒不斷攀升。存量方面，常州、連云港、清遠(yuǎn)等地消化周期在20個(gè)月左右，其中清遠(yuǎn)同比增幅達(dá)167%，去化風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步增加，無(wú)錫存量達(dá)1000萬(wàn)平方米，消化周期23個(gè)月，中山繼續(xù)維持高庫(kù)存量1334萬(wàn)平方米，消化周期達(dá)24個(gè)月，成為監(jiān)測(cè)重點(diǎn)三四線城市中最高。其中，清遠(yuǎn)銷(xiāo)售同比下滑高達(dá)66%，但其消化周期卻同比上升167%。

事實(shí)上，現(xiàn)階段具有風(fēng)險(xiǎn)的不僅僅是三四線城市，世襲領(lǐng)地悅廷項(xiàng)目總經(jīng)理王建華在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的確存在，對(duì)于高端產(chǎn)品，甚至一個(gè)區(qū)域最終只會(huì)有一個(gè)項(xiàng)目能存活。

而華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)也一改之前口徑。他認(rèn)為，若政府不采取行動(dòng)，明年9月供求關(guān)系或?qū)夯?。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的存量可能難以消化，統(tǒng)計(jì)報(bào)表上庫(kù)存大概有5億多套?！斑@個(gè)數(shù)量很大，不可能全部消化，有些庫(kù)存可能再過(guò)10年亦消化不了，會(huì)逐漸累積。”任志強(qiáng)說(shuō)。

但前述信托人士直言，凡事應(yīng)有靈活度，切忌一棒子“打死”?！耙欢€城市也有爛項(xiàng)目，而三四線城市也不乏好項(xiàng)目?！北热?，重慶某經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后的縣市，因?yàn)槠浞康禺a(chǎn)項(xiàng)目臨江，開(kāi)發(fā)商以及擔(dān)保質(zhì)押等都比較優(yōu)質(zhì)。公司經(jīng)過(guò)縝密的調(diào)研，最后還是毅然做了該項(xiàng)目。目前，從產(chǎn)品的銷(xiāo)售情況來(lái)看，已完成90%以上，效果還是比較好的。