在“好房子”政策目標下，理想與現(xiàn)實之間，仍橫亙著不小的距離。

　　從“有房住”到“住好房”，房地產(chǎn)行業(yè)已進入追求人居品質(zhì)的下半場。“十五五”最新規(guī)劃明確提出，要建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，更是將住宅品質(zhì)提升到前所未有的政策高度。

　　然而，在“好房子”政策目標下，現(xiàn)實與理想之間，仍橫亙著不小的距離。近年來，很多樓盤陷入交付即有業(yè)主維權的“魔咒”。滲水、空鼓、隔音差、外墻脫落、公區(qū)減配……不少購房者在滿懷期待地收房后，卻迅速踏上了維權之路。

　　房企們宣稱的“完美交付”并不完美，這讓市場不禁疑惑，新房交付質(zhì)量為何如此難以保證？到底是企業(yè)管理不善、壓降成本，還是存在行業(yè)系統(tǒng)性堵點？

　　第一財經(jīng)多方采訪發(fā)現(xiàn)，在樓盤質(zhì)量、交付瑕疵背后，存在著貫穿規(guī)劃、建設、管理、銷售等多環(huán)節(jié)的問題。工程層層分包質(zhì)量難把控、企業(yè)資金緊張材料減配、住宅建設依賴人工的不確定性，都對樓盤“完美交付”構成了挑戰(zhàn)。

　　“帶病交付”的新房

　　從一線到三四線城市，部分已交付一兩年的樓盤，逐漸暴露出質(zhì)量問題，外墻鼓包、隔音不達標、精裝修瑕疵多、漏水問題頻發(fā)……甚至一些新樓盤在交付的前期階段，便集中暴露出質(zhì)量問題。

　　位于華東地區(qū)的正榮悅瓏府，曾是當?shù)氐臒衢T新盤，2021年初開盤時正值市場火熱，項目400余套房源用時幾個月便銷售一空。但此后，該項目歷經(jīng)停工、籌資、復工、重啟等一系列波折，終于在2023年6月底交付。

　　然而，業(yè)主們的擔憂并未結束，房屋質(zhì)量成為其難以忽視的問題。

　　“我家找了專業(yè)驗房師，提示了很多問題，比如門縫很大、瓷磚沒對齊等。但由于不會對居住產(chǎn)生大影響，開發(fā)商沒有進行處理，我們也沒太追究?！毙^(qū)業(yè)主劉瑩（化名）向記者表示，“住進去后，一系列問題卻開始出現(xiàn)?！?/p>

　　最令劉瑩覺得“匪夷所思”的是廚房抽油煙機，很長一段時間抽完油煙之后，油煙仍在廚房轉(zhuǎn)來轉(zhuǎn)去?！耙婚_始以為油煙機壞了，拆開吊頂才發(fā)現(xiàn)，原來油煙管道只是放在吊頂上面。雖然墻面上開了孔，但管道并沒有伸到戶外。”

　　“浴室也存在類似問題，仿佛是個半拉子工程，工人當時可能就是應付了事，壓根沒有安裝?！眲摶貞浀?。不僅是劉瑩一戶，類似這種細節(jié)問題，出現(xiàn)在不少業(yè)主家里，對后續(xù)裝修進度和居住體驗都產(chǎn)生了影響。

　　例如，廚房和客廳瓷磚多處空鼓，影響瓷磚美縫；客廳和臥室墻面多處有裂縫，影響全屋柜子定制；廚房間天然氣沒切口，沒有預留空調(diào)洞；中間套屋頂排水不通暢，排水口被堵死，下雨有積水；臥室空調(diào)孔旁邊漏水，導致墻面破損……

　　交付后不到一年時間，上述問題便接連出現(xiàn)。據(jù)業(yè)主提供的資料顯示，有90余戶業(yè)主家里墻體漏水發(fā)霉，耽誤入住2個月以上，業(yè)主最終自費維修，戶均投入1~2萬元。

　　放眼全國范圍，樓盤交付后頻繁出現(xiàn)質(zhì)量問題并非個例。從已出險企業(yè)到頭部房企、從民營房企到大型央國企，罕有能做到樓盤銷售時所宣稱的“完美交付”的企業(yè)。記者在官方問政平臺及采訪中發(fā)現(xiàn)，被反映存在質(zhì)量瑕疵的波及不少企業(yè)。

　　日前，有深鐵璟城業(yè)主告訴記者，該樓盤2024年6月交付，自己2025年8月買的現(xiàn)房，但后續(xù)便發(fā)現(xiàn)一系列房屋質(zhì)量問題。寶安區(qū)住房和建設局在問政論壇回復稱，深鐵璟城一期業(yè)主反映的次臥滲水發(fā)霉、外墻存在裂縫、次臥地面存在空鼓等問題屬實，目前相關問題正在整改修復中，已責令加快整改進度。

　　除了交房后逐漸暴露問題的樓盤，一些新房在交付階段便展開了“拉鋸戰(zhàn)”。

　　華潤旗下樓盤映江潤府，業(yè)主透露有95戶業(yè)主的光線和通風都被擋住了，宣傳中的明衛(wèi)、明廚變成了暗衛(wèi)、暗廚。業(yè)主張梁（化名）告訴記者，今年9月預看房時，購買了中間戶的業(yè)主才發(fā)現(xiàn)，四個朝北的窗戶中有三扇被嚴重遮擋。

　　“窗外有個弱電間，開發(fā)商還在這里設計了整棟樓唯一的水井，合起來構成了一堵墻，把廚房和客衛(wèi)的兩扇窗直接擋住，主衛(wèi)的窗也被一堵墻明顯遮擋?！睆埩罕硎?，而開發(fā)商提供的《單體不利因素告知書》，并未披露相關遮擋情況。

　　在古城西安，保利星河天匯被業(yè)主反映稱，“前期宣傳外立面為金屬鋁板裝飾，實際除了南向外立面，其他三面被顏色接近的油漆替代?！倍科蠛蜆I(yè)主簽訂的相關合同，則注明“任何宣傳圖、視頻、樣板間都不作為交付承諾”。

　　“被犧牲”掉的質(zhì)量

　　原本應作為溫暖港灣的住房，似乎正成為一些購房者煩惱的來源。中指研究院此前發(fā)布的《2025中國城市居民居住滿意度調(diào)查報告》顯示，2025年中國城市居民居住滿意度為71.4分，相比2024年下降了0.2分。

　　在各項滿意度評價中，2025年居民交付服務滿意度僅64.8分，產(chǎn)品類指標中質(zhì)量問題突出，房屋質(zhì)量、公區(qū)質(zhì)量及整改維修指標均下行，房屋質(zhì)量評分從2024年的65.3分下滑至64.5分，整改維修評分從56.6分下降至55.8分。

　　購房者先是經(jīng)歷“買房難”，又因質(zhì)量問題遭遇“收房難”，新房樓盤質(zhì)量問題頻發(fā)，到底是個別開發(fā)商用材和管理不到位，還是存在普遍性的困境？

　　第一財經(jīng)采訪多名企業(yè)人士發(fā)現(xiàn)，房企所謂的“完美交付”并不完美，背后存在資金緊張、工期壓縮、規(guī)劃設計、施工分包、材料供應等多方面的問題。從階段性原因看，近兩年樓盤質(zhì)量問題集中出現(xiàn)，核心還是與房企資金緊張有關。

　　“在業(yè)內(nèi)，部分企業(yè)因為資金高度緊張問題，為保障項目的順利交付，在材料采購上可能考慮成本而降配；原本高標準的供應商，也會因開發(fā)商付款延遲而流失，導致施工工藝穩(wěn)定性下降?！币晃环科蠊こ踢\營部負責人透露。

　　同時，在資金高度緊張的情況下，房企會將資源優(yōu)先投向影響竣工驗收備案、交付入住的強制性項目。對于部分小瑕疵類問題，整改排期可能被迫延后或不改。

　　為了加快現(xiàn)金回款，房企還會趨向縮短工期，難以擺脫“高周轉(zhuǎn)”的慣性?！爱斍笆袌稣w承壓、競爭激烈，為爭奪有限客戶，開發(fā)商可能會在銷售環(huán)節(jié)過度承諾交房時限，導致施工工期被壓縮，為趕工而犧牲工藝與管理。”

　　一位建筑行業(yè)人士也表示，從工程角度看，并非所有季節(jié)都適合施工，但在現(xiàn)實中，房企往往要求在特定時間節(jié)點前完成竣工，“趕節(jié)點”成為常態(tài)，一些工序被壓縮甚至省略。在這樣的背景下，“工匠精神”很難真正落地。

　　業(yè)內(nèi)普遍認為，高周轉(zhuǎn)并不必然導致低質(zhì)量，但在利潤收窄、融資受限的現(xiàn)實環(huán)境中，質(zhì)量往往最先成為“被犧牲”的變量。因項目因趕交付節(jié)點，工序穿插緊湊，可能導致防水養(yǎng)護、墻體干燥等必要靜置時間不足，埋下質(zhì)量隱患。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長陳宜明近日在一場于上海召開的行業(yè)論壇中表示，“好房子可歸結為‘三好’：規(guī)劃設計好、工程質(zhì)量好、運行維護好。但從現(xiàn)實情況看，這三個環(huán)節(jié)都不同程度存在短板，尤其是工程質(zhì)量問題，長期困擾著房地產(chǎn)行業(yè)?！?/p>

　　“我們的房子漏水很多，這種現(xiàn)象很普遍，此外還有不隔音的問題、外墻脫落的問題等?！标愐嗣髦毖?，盡管多年來行業(yè)內(nèi)反復強調(diào)要消除質(zhì)量通病，但實際上卻“久治不愈，至今發(fā)病率仍然很高”。

　　此外，新房銷售的主流是“預售制”，購房者買房時看到的是樣板房、效果圖和宣傳物料，部分項目對品質(zhì)的過度承諾，與實際交付形成鮮明反差，也加劇了購房者的不滿情緒。當“想象中的家”與“現(xiàn)實中的房子”差距過大，業(yè)主投訴或維權成為最無奈的一種結果。

　　層層分包放大風險

　　房企是樓盤質(zhì)量的“第一責任人”，不過圍繞著開發(fā)商，房地產(chǎn)行業(yè)上下游鏈條上參與者眾多，一棟建筑拔地而起背后，有許多因素影響質(zhì)量問題。

　　總部位于長三角的一家民營房企區(qū)域總裁對第一財經(jīng)坦言，樓盤的開發(fā)過程極其復雜，涉及數(shù)百個關鍵節(jié)點，需要整合規(guī)劃、設計、施工總包分包、市政、材料供應等多方資源?！耙恍潜P出現(xiàn)的問題，有時并非開發(fā)商能掌控?！?/p>

　　比如部分項目交付時暴露的問題，早在規(guī)劃階段就已埋下隱患。他舉例稱，有項目在交付前，市政道路被墊高，結果小區(qū)變成“低洼地”，排水和景觀效果大打折扣；還有購房者在買房后才發(fā)現(xiàn)，臨近地塊的土壤條件或歷史用途存在問題。

　　“這些問題，到了交付階段，幾乎不可能通過簡單整改來解決?！鄙鲜龇科笕耸勘硎荆?guī)劃階段一旦定型，后續(xù)的糾錯空間非常有限。

　　即便規(guī)劃條件合理，工程質(zhì)量本身的把控，同樣也面臨現(xiàn)實挑戰(zhàn)。在業(yè)內(nèi)，開發(fā)商更像是一個資源整合中樞和全流程運營方，并不直接“下場造房子”。具體工程往往通過總包、分包層層外包，涉及大量施工單位和供應商。

　　一位華東地區(qū)大型建筑總包公司的資深人士介紹，目前住宅項目的建筑企業(yè)大多為民營企業(yè)，總包本質(zhì)上是一個管理公司，主要負責流程協(xié)調(diào)和節(jié)點控制?！罢嬲苫畹?，是下面成百上千個包工頭?！彼硎?。

　　在這一體系下，水電、消防、防水、涂料、勞務等專業(yè)高度細分，各有各的老板。而分包、轉(zhuǎn)包的建筑企業(yè)，普遍技術門檻不高，再加上市場競爭激烈，房企利潤空間收窄，最終只能向成本“開刀”，導致施工標準被下調(diào)、工序被壓縮。

　　“能省則省”幾乎成了行業(yè)“潛規(guī)則”，質(zhì)量風險也在這一過程中被不斷放大。

　　此外，在建筑材料的供應商方面，一些特殊情況也會放大房企的供應鏈風險。“我們遇到過某種材料在特殊時期，幾乎只有一家供應商可以供貨，但后來發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品設計存在缺陷，導致后續(xù)整改非常困難?！鄙鲜鰠^(qū)域總稱。

　　一家規(guī)模房企的工程總監(jiān)還提到，面對不斷爆出的房企債務違約，行業(yè)上下游的信任紐帶變得脆弱，供應商為求自保，不少要求“先款后貨”的結算方式，進一步加劇了開發(fā)商的現(xiàn)金流壓力；疊加銷售端去化不及預期，形成了“銷售不暢—資金短缺—工程拖延—信任喪失”的負面循環(huán)，加劇對質(zhì)量問題的影響。

　　另外需要注意的是，與大型工廠流水線上的工業(yè)品生產(chǎn)不同，住宅建設中仍有大量工序依賴人工完成，而這本身就存在較大的不確定性。

　　以外墻真石漆施工為例，前述房企區(qū)域總裁表示，這類工序高度依賴工人經(jīng)驗，工人是站在吊籃里施工的，很難判斷自己做得是否平整。為了控制效果，開發(fā)商需要安排人員在地面用望遠鏡檢查?！凹幢闳绱?，也很難做到完全一致?！?/p>