文 | 《BUG》欄目 徐苑蕾
近日，魔方公寓因拖欠房東租金、多地門店強制清退租客而陷入“爆雷”風(fēng)波。
《BUG》欄目發(fā)現(xiàn)，上海、廣州、武漢、西安等多地魔方公寓門店租客突遭清退。有租客反映被物業(yè)方斷電斷水，生活受到嚴(yán)重影響。也有租客表示，其已預(yù)付押金和三個月租金，魔方公寓僅承諾“15至30個工作日退款”，未提出任何賠償方案。在廣州，部分門店已由新運營方接管租客合同，而租客稱魔方公寓人員在交接過程中全程“失蹤”；另有門店仍正常運營，但租客卻難掩擔(dān)憂。
根據(jù)多家門店物業(yè)方張貼的公告顯示，魔方公寓拖欠租金、水電費達數(shù)十萬至上百萬元，且涉及碧桂園旗下物業(yè)。
行業(yè)人士指出，魔方公寓在2016至2017年高租金搶房源，如今資金鏈緊張，導(dǎo)致“高收低租”模式難以為繼。
此前，魔方公寓母公司魔方生活服務(wù)集團（以下簡稱“魔方生活”）曾兩度沖刺港交所未果，招股書資料顯示其2022年負(fù)債率高達85%，現(xiàn)金流持續(xù)收窄?！禕UG》欄目嘗試通過郵件聯(lián)系魔方生活，截至發(fā)稿未獲正式回應(yīng)。
物業(yè)斷電，清退租客
近日，多位魔方公寓租客在社交媒體發(fā)文稱，突然收到物業(yè)方通知，由于魔方公寓長期拖欠租金，租賃合同將提前終止，要求租客限期搬離。據(jù)《BUG》欄目不完全統(tǒng)計，清退風(fēng)波波及上海、廣州、武漢、西安等地的魔方公寓門店。
此外，還有租客提到，在清退期間遭受物業(yè)方斷電斷水，最后經(jīng)過街道等多方協(xié)調(diào)才得以恢復(fù)供電，日常生活受到嚴(yán)重影響。
一位魔方公寓租客告訴《BUG》欄目，今年7月與魔方公寓簽訂了房屋租賃電子合同，租期至明年8月，期間一直按約支付租金。但是12月5日，租戶群被公寓管家單方面解散，次日魔方公寓方面突然電話通知，要求立即終止現(xiàn)有租賃合同，并表示如要續(xù)租需重新向物業(yè)方支付房租及押金，否則將在12月16日被強制趕出公寓。
“我已經(jīng)提前支付了今年10月至明年1月的房租，減去已入住的實際租金，實際多付了約5000元房租，另外還有一個月的押金2231元，加上冷水費還有電費，現(xiàn)還有7500元在魔方公寓處?！痹撟饪头Q。
該租客提到，魔方公寓方面告知需15至30個工作日才能退還剩余租金及押金，但其對能否順利拿回款持質(zhì)疑態(tài)度。此外，魔方公寓方面未提出退租后的賠償方案。
租客認(rèn)為，實際上在簽合同時，雙方權(quán)利并不對等。根據(jù)該租客提供的合同，租客若提前一個月以上退租需要賠付一個月房租作為違約金，但對于公寓單方面違約卻沒有具體的條文約定。
在魔方公寓疑似“爆雷”的消息傳出后，《BUG》欄目來到了廣州多家魔方公寓門店。在魔方公寓湖畔空間店，魔方公寓的招牌已經(jīng)更換成木棉公寓。有租客表示，12月已經(jīng)和木棉公寓簽訂了三方協(xié)議和新的合同，魔方公寓剩余租期及相關(guān)費用被平移到新合同中，租金未發(fā)生變化。
（魔方公寓廣州湖畔空間店已更換招牌）
該租客坦言，重新簽約前，有一部分租客退租搬離了公寓。整個交接過程由木棉公寓方面的人員主導(dǎo)推進，“魔方公寓的人沒出現(xiàn)過，最后一次見到魔方管理人員是在11月底?！?/p>
而在魔方公寓廣紙店，目前經(jīng)營仍然正常。有租客表示，“知道其他門店出現(xiàn)清退情況，有擔(dān)心，但目前門店沒有異常?！?/p>
拖欠租金上百萬，涉碧桂園物業(yè)
魔方公寓此次集中爆發(fā)的危機，核心原因直指其資金鏈緊張。在多家門店大門顯眼位置，物業(yè)方張貼出律師函或解除租賃通知書。
這些資料指出魔方公寓逾期向物業(yè)方繳納租金超過30天，構(gòu)成根本違約，且明確列出魔方公寓關(guān)聯(lián)公司拖欠租金和水電費累計金額從數(shù)十萬到上百萬不等。《BUG》欄目注意到，魔方公寓拖欠租金的物業(yè)方除了個人自建物業(yè)外，還包括碧桂園旗下物業(yè)。
魔方公寓是國內(nèi)最早布局集中式長租公寓賽道的運營商之一。其經(jīng)營模式為“包租-轉(zhuǎn)租”模式，即俗稱的“二房東”模式：魔方公寓從物業(yè)方即房東手中長期租賃整棟樓宇，進行統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)化改造裝修后，再分割成單間出租給個人租客，從中賺取租金差和管理服務(wù)費。
然而，長租公寓行業(yè)普遍面臨運營周期長、租金回報低、投入成本高的難題。一旦市場下行或自身運營效率不高導(dǎo)致出租率下降、租金收入不及預(yù)期，而另一端需要向房東支付的固定租金成本卻絲毫不能減少時，運營商就會立刻面臨巨大的現(xiàn)金流壓力。
據(jù)《BUG》欄目了解，目前不少正在清退租客的魔方公寓與物業(yè)方簽約時間為2016年或2017年，合同期本應(yīng)長達10年，其中大部分門店為虧損項目。
一位行業(yè)人士表示，2016年至2017年期間，大量資本涌入長租公寓行業(yè)，使得企業(yè)為快速擴張規(guī)模不惜以遠高于市場價的租金報價爭搶房源。“一些運營商采取一次性付清半年或一年租金的方式給房東施加壓力，這種高收低租的競爭手段在當(dāng)時極為普遍。”
針對清退風(fēng)波，《BUG》欄目嘗試通過郵件聯(lián)系魔方公寓的母公司魔方生活服務(wù)集團，截至發(fā)稿未獲回應(yīng)。魔方生活服務(wù)熱線客服人員則表示，各個門店情況不一樣，建議租客以門店發(fā)出的通知為準(zhǔn)，如果魔方公寓和物業(yè)方意見出現(xiàn)分歧且無法解決，魔方公寓會做好交接，也會按合同約定足額返還剩余租金和押金。
實際上，此次并非魔方公寓首次陷入經(jīng)營危機。2024年8月，深圳個別魔方公寓就曾因欠租遭遇業(yè)主斷水?dāng)嚯姟４送?，?017年，被魔方公寓并購的微客青年公寓也出現(xiàn)過類似情況。
擴張后負(fù)債高企，IPO折戟現(xiàn)金流緊
魔方生活成立于2009年。根據(jù)天眼查資料，公司董事長為7天酒店創(chuàng)始人鄭南雁，CEO為漢庭酒店前高管柳佳。
資料還顯示，魔方生活曾累計獲得四輪融資，投資方包括華平投資、德同資本、中航信托以及加拿大養(yǎng)老基金管理公司CDPQ。C輪融資后，魔方公寓估值超過10億美元，而其最近一輪融資則停留在2019年3月。
為了解決資金問題并進一步擴張，魔方生活曾分別于2022年9月和2023年4月兩次向港交所遞交招股書，但IPO歷程卻充滿坎坷，最終以失敗告終。
招股書數(shù)據(jù)顯示，2020年至2022年間，公司營業(yè)收入從9.5億元提升到17.1億元，其中2020年至2021年營收增幅較大為55%，而2021年至2022年收窄為16.5%。
不過，與此同時，魔方生活的凈利潤波動劇烈。除了2021年錄得3.02億元凈利潤外，2020年和2022年均錄得虧損，虧損額分別為2.3億元和2.47億元。
?。Х焦㈤T店內(nèi)部）
對于收入的增加，彼時，魔方生活直言是由于收購，其次才是有機增長。2021年，魔方生活完成了對創(chuàng)客空間運營管理集團股份有限公司全資擁有的21家項目公司100%的股權(quán)收購。
隨后一年，魔方生活又收購了上海胤臣、上海景閎、上海灝吉、上海瀚墨、上海魔云酒店管理等公司以及上坤旗下項目。連番收購下，魔方生活的在營公寓數(shù)量從2020年的3.9萬套提升至2022年的7.6萬套。
在此背景下，魔方生活的負(fù)債不斷高企，現(xiàn)金流逐漸吃緊。截至2022年末，魔方生活資產(chǎn)負(fù)債率高達85%，再創(chuàng)新高。此外，魔方生活經(jīng)營活動產(chǎn)生的資金流入增速放緩，2022年，經(jīng)營活動產(chǎn)生的資金流凈額為11.9億元，同比2021年增長13.3%，而2021年增速為59%。
當(dāng)時，魔方生活的債務(wù)負(fù)擔(dān)主要聚焦兩部分，一是租賃負(fù)債，即取得物業(yè)經(jīng)營權(quán)后需要付出的租金，這部分負(fù)債占總負(fù)債比例超70%；二是計息銀行及其他借款，占總負(fù)債比例超10%。
魔方公寓的困局并非孤例，折射出長租公寓行業(yè)在規(guī)模擴張與資金鏈平衡間的長期挑戰(zhàn)。租客與物業(yè)方的權(quán)益如何保障，企業(yè)高負(fù)債模式能否持續(xù)，已成為行業(yè)亟待正視的命題。