讀 者供圖
">黑龍江鶴崗市工農(nóng)區(qū)檢測小區(qū)的部分違建。
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在小區(qū)公共區(qū)域，建起圍墻、圍欄，修成自家車庫、庭院，甚至在公共綠地種菜……近一段時間，一些讀者來信、網(wǎng)友留言反映，住宅區(qū)內(nèi)有居民違反法律規(guī)定建設(shè)建筑物，向相關(guān)部門多次投訴，卻始終無法解決。小區(qū)違建侵害公共利益，增加安全隱患，破壞小區(qū)和諧，如何破解違建治理難？記者就此采訪了相關(guān)人士。
只有31戶的老小區(qū)，有10余處房屋有違建行為，小區(qū)居民多次投訴，仍然拆不了
今年5月，黑龍江鶴崗市工農(nóng)區(qū)檢測小區(qū)于曉麗（化名）在人民網(wǎng)“領(lǐng)導(dǎo)留言板”投訴：“我們小區(qū)有居民占用公共區(qū)域，私建圍欄種菜，夏季雞糞味臭氣熏天?！?/p>
檢測小區(qū)是個只有31戶居民的老小區(qū)，沒有物業(yè)公司。于曉麗所住的3號樓是“L”形連排二層樓房。加上1號、2號樓，有點像四合院，四面是樓，中間是院子。據(jù)她說，十幾年前就有人私搭亂建，此后越來越多。除了圈地種菜，還有人圍院子、修門房、建車庫，乃至在樓頂加蓋。
居民劉淑玲告訴記者：“我們兩排樓中間的大道，原來可寬了?，F(xiàn)在我對面那家建的車庫都快修到我家門口了。要是我家也建，就誰也出不去了。”
不僅如此，“違建把雨水道堵死了。”居民王禾（化名）說，冬天下雪，化的水流不出去。冬季供暖不好，室內(nèi)只有十七八攝氏度?！肮峁緛砜催^，說要改成分戶供暖才行。但違建太多，不方便施工，到現(xiàn)在也沒改?！?/p>
違建讓3號樓的“L”形拐彎處成了死角，只有3米寬的過道，消防車、救護車很難通過。
2023年9月起，劉玉堂等多戶居民不斷向工農(nóng)區(qū)城市管理局反映檢測小區(qū)違建問題。依據(jù)當(dāng)?shù)卣槍?023年11月人民網(wǎng)“領(lǐng)導(dǎo)留言板”的留言回復(fù)：接到投訴后，鶴崗工農(nóng)區(qū)城管局執(zhí)法人員聯(lián)合社區(qū)工作人員多次到現(xiàn)場走訪，并向市自然資源局發(fā)函確認(rèn)，該處居民所建車庫、門斗、接建三層樓未核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。“由于此案件涉及房屋10余處、當(dāng)事人近20人，工農(nóng)區(qū)城管局已向部分當(dāng)事人下達法律文書，責(zé)令限期整改?！?/p>
據(jù)于曉麗介紹，2023年11月13日，城管局對違建的11戶居民送達了責(zé)令整改通知書，但沒有一家自行拆除。11月20日，城管局發(fā)出限期拆除通知書；12月14日，下達限期拆除催告通知書；2024年8月16日，下達強制拆除決定書，明確指出：“經(jīng)催告后仍未履行拆除?，F(xiàn)依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條、第六十六條、第六十八條，《中華人民共和國行政強制法》第四十四條的規(guī)定，本機關(guān)將于2025年2月18日組織實施強制拆除?！?/p>
然而，王禾說，“直到現(xiàn)在，一次都沒拆過。只有一次，街道來人把違規(guī)種的菜苗拔了?！钡ぷ魅藛T前腳走，后腳又有居民撒種子種上了。
于曉麗說，他們?nèi)柫?，聽說還要送到法院裁定后，才能執(zhí)行強拆的手續(xù)。等待過程中，“除了當(dāng)初被送達強拆決定的10余戶，又有人家建了?！彼袊@，“拆除違建太難了！”
讀者反映違建執(zhí)行難，城管部門則面臨早期發(fā)現(xiàn)難、調(diào)查取證難、處置執(zhí)行難
像鶴崗檢測小區(qū)這樣的違建問題并非個案，從讀者網(wǎng)友投訴來看，違建現(xiàn)象十分常見。
“小區(qū)違建主要是指違反法律法規(guī)、城鄉(xiāng)規(guī)劃或物業(yè)管理規(guī)定，擅自建造、改建、擴建的建筑物或構(gòu)筑物，以違反規(guī)劃許可和建筑安全為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)?！碧K州大學(xué)王健法學(xué)院院長程雪陽教授介紹，具體來說，違建有的是占用小區(qū)公共區(qū)域，如私占消防通道、公共綠地建私人庭院、菜地，在樓頂搭建陽光房、閣樓等；有的是違建改變建筑結(jié)構(gòu)或用途，如破壞承重墻、住宅改商業(yè)、增加衛(wèi)生間或隔斷房等；還有的是違反物業(yè)管理和裝修規(guī)范，如超出建筑外立面搭建雨棚或改變外立面結(jié)構(gòu)、顏色。
目前對小區(qū)違建投訴不難，讀者網(wǎng)友反映，難的是投訴后處置慢、清理難。因為處理不及時，有的違建越建越大。山東淄博市碧桂園一期有業(yè)主在人民網(wǎng)“領(lǐng)導(dǎo)留言板”投訴，小區(qū)一住戶3年來不斷擴建，修了近10米長、3米高的實體墻，建成一、二、三層。多名業(yè)主從其建設(shè)初期就舉報，相關(guān)部門2024年也出具了“違法建設(shè)認(rèn)定意見”，但該業(yè)主不但不停工，反而加緊建設(shè)。
有的違建因為清理不徹底，不久就死灰復(fù)燃。江蘇淮安市漣水縣中央城一期業(yè)主左先生說，有人在樓頂種菜，導(dǎo)致他家房屋漏水、墻面鼓包發(fā)霉?！敖值郎鐓^(qū)去年說要把房頂清理后做好防水，到現(xiàn)在沒見行動。泥土、容器都在，又有人上去種了?！?/p>
由于目前違建收益遠高于處罰，再加上處置緩慢，很容易產(chǎn)生跟風(fēng)效應(yīng)。廣東深圳市光明區(qū)宏發(fā)萬悅山一名業(yè)主近日在人民網(wǎng)“領(lǐng)導(dǎo)留言板”投訴，小區(qū)自2023年底交房以來，違建不斷。一名頂樓業(yè)主破壞消防門，將玻璃護欄拆掉改建成高墻，并在公共露臺用鋼筋水泥封頂做成房子。業(yè)主投訴后，雖然拆除了露臺封頂，但護欄墻還在，又有小區(qū)頂樓復(fù)式業(yè)主效仿?！?月11日，小區(qū)4棟和6棟又搭起了懸空腳架，安全措施極其草率?！倍诖酥?，頂樓違建修建時掉落過石頭甚至鐵錘，險些砸到路過居民。
“違建一直以來都是城市管理頑疾，居民小區(qū)違建還可能涉及鄰里矛盾，綜合治理違建面臨更多困境?！鄙綎|濰坊市奎文區(qū)綜合行政執(zhí)法局工作人員王秀文介紹，首先是小區(qū)違建施工較為隱蔽，早期較難發(fā)現(xiàn)。其次是調(diào)查時許多業(yè)主不配合，導(dǎo)致取證受阻。還有部分違建因年代久遠，難以清晰認(rèn)定是否違建以及誰是責(zé)任主體。最后是處置執(zhí)行難。部分業(yè)主對拆除對抗、阻擾，拆除時還可能涉及物品清運、高空作業(yè)等環(huán)節(jié)，增加了處置成本和難度。此外，違建治理涉及規(guī)劃、住建、城管、法院、公安等多部門，目前部門間尚未實現(xiàn)數(shù)據(jù)實時共享，執(zhí)法機關(guān)無法快速確定違建的主體及關(guān)聯(lián)信息，也加大了處置難度。
程雪陽則介紹，為了防止給公民合法財產(chǎn)權(quán)和住宅權(quán)造成不必要的損失，違建的認(rèn)定程序比較復(fù)雜，需經(jīng)多部門調(diào)查取證，如果違建涉及歷史遺留問題，還需調(diào)取原始規(guī)劃檔案。同時，行政處罰程序也相對嚴(yán)格。“根據(jù)行政強制法，拆除違建需履行‘調(diào)查—責(zé)令整改—聽證—強拆決定’等程序，全程可能耗時3至6個月甚至更久。如果當(dāng)事人提起行政復(fù)議或訴訟，程序可能再延長半年至1年?！?/p>
“當(dāng)然，違建治理難，也可能有執(zhí)行層面慢作為、不作為的原因?！北本┏鞘袑W(xué)院首都城市環(huán)境建設(shè)研究基地湯文仙教授指出，部分執(zhí)法單位責(zé)任意識不強、執(zhí)法不到位，不排除還有利益輸送等腐敗問題，導(dǎo)致違建屢報不拆、治理滯后。
加強標(biāo)準(zhǔn)化宣傳，強化物業(yè)發(fā)現(xiàn)違建的前哨責(zé)任，從“剛性執(zhí)法”向“柔性治理”轉(zhuǎn)變
如何提升違建治理效能？早發(fā)現(xiàn)、早制止可以有效節(jié)省治理違建的時間。
“一般當(dāng)其他業(yè)主或物業(yè)人員發(fā)現(xiàn)違建時，違建已在施工中，業(yè)主投入很多，對拆除就比較抗拒?！鄙虾Ｊ虚h行區(qū)春申復(fù)地城一期業(yè)主委員會主任王瑛建議，要加強對違建的標(biāo)準(zhǔn)化宣傳，“讓居民充分了解何為違建、私搭亂建可能受到什么處罰。猶如告知闖紅燈要被扣幾分一樣，讓業(yè)主清晰了解行為后果，以便未行先止?！?/p>
一些居民認(rèn)為物業(yè)公司對待違建態(tài)度消極，甚至因收繳物業(yè)費壓力，默許、掩護違建施工。遼寧大連天興新家園一名業(yè)主表示，小區(qū)內(nèi)有棟別墅業(yè)主從2025年2月開工后，鄰居多次進行舉報，“但物業(yè)放任違建施工車輛、器材進入小區(qū)”。
“作為小區(qū)預(yù)防違建的前哨，物業(yè)應(yīng)履行巡查、勸阻和報告義務(wù)。”湯文仙對此表示，《北京市物業(yè)管理條例》明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人對違法建設(shè)、占用消防通道等行為進行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，應(yīng)及時報告行政執(zhí)法機關(guān)。如果物業(yè)服務(wù)人未遵守相關(guān)規(guī)定，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門給予警告，處五千元以上一萬元以下的罰款。他認(rèn)為，北京的做法值得借鑒，要加強對物業(yè)服務(wù)人的培訓(xùn)與監(jiān)管，通過追究物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行違建報告義務(wù)的責(zé)任，強化其法律意識，發(fā)揮物業(yè)在違建初期階段的干預(yù)與協(xié)調(diào)作用。
“除了加強宣傳教育，對違建要嚴(yán)格執(zhí)法?！毙陆晾绻_克自治州讀者顧文革來信表示，對已有的違建要依法拆除，執(zhí)法過程要做到公平、公正、公開，建立完善內(nèi)部、外部監(jiān)督機制，確保違建整治取得實效。
湯文仙則建議，對于當(dāng)事人對違建認(rèn)定有異議的，要簡化復(fù)議和訴訟程序，避免因程序繁瑣而延誤認(rèn)定。“處置時間過長，可能導(dǎo)致違建像滾雪球一樣越滾越大?！?/p>
王瑛也提出，城市管理部門治理違建結(jié)果應(yīng)及時反饋給物業(yè)公司或居委會，便于后續(xù)監(jiān)督?！拔覀冃^(qū)報到城管部門的違建案例，有些最終未完全完成整改。如果整改不到位，違建可能就會愈演愈烈，還會導(dǎo)致居民間的矛盾加深，影響小區(qū)和諧。”
“在建設(shè)項目審批時，一些開發(fā)商利用規(guī)劃指標(biāo)彈性較大的漏洞，通過申報‘裝飾性構(gòu)架’‘綠化平臺’等不計容設(shè)施，為樓房底層和頂層等區(qū)域預(yù)留后期改造空間。甚至有的房產(chǎn)銷售時就向業(yè)主暗示后期可改建，間接助長了違建的滋生?！蓖跣阄奶岢?，要完善制度體系，加強部門間協(xié)同，強化治理合力?！霸敬嬖谶`建的房屋不能上市交易，但因為沒有關(guān)聯(lián)，部分違建房屋仍能辦理產(chǎn)權(quán)登記，導(dǎo)致對違建的處置力度不強、效果不佳?！彼ㄗh，要推動建立違法建設(shè)信息數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)規(guī)劃、住建、不動產(chǎn)登記等相關(guān)部門數(shù)據(jù)共享，提高重大復(fù)雜違法建設(shè)案件的認(rèn)定與處置效率。
當(dāng)然，就長期來看，湯文仙表示，治理違建的核心目標(biāo)不在于拆，而在于治。違建治理應(yīng)更強調(diào)從“剛性執(zhí)法”向“柔性治理”轉(zhuǎn)變。發(fā)揮物業(yè)、街道、居民不同治理主體的作用，以人為本、源頭防控，用“預(yù)防為主、治理先行”的模式，未訴先辦“掐苗頭”，將被動執(zhí)法轉(zhuǎn)為主動治理，提升治理效能的同時，也能讓人們感受到城市溫度。
（劉瀟鴻參與采寫）
《 人民日報 》（ 2025年06月30日 07 版）