有業(yè)內(nèi)人士透露，給南昌市公務(wù)員做的團(tuán)購項(xiàng)目綠地悅城，是綠地和南昌市政府在九龍湖簽下的2500畝土地框架協(xié)議的一部分。2012年12月28日，和綠地悅城一同啟動(dòng)的是綠地南昌國際博覽城首期會(huì)展中心項(xiàng)目，該項(xiàng)目總規(guī)劃占地2500畝，總建筑面積約400萬平方米，是集會(huì)展會(huì)議、行政中心、風(fēng)情小鎮(zhèn)、文化旅游、商務(wù)、商業(yè)、居住七位一體的城市綜合性地標(biāo)建筑群。
這其中，綠地南昌國際博覽城會(huì)展中心總建筑面積達(dá)20萬平方米，2014年年底交付運(yùn)營后，將成為中部地區(qū)規(guī)模最大的國際綜合會(huì)展中心。對于這個(gè)投資超過十億、后期運(yùn)營頗為不易的項(xiàng)目，戴詠春形容為“做當(dāng)?shù)卣胱龆肿霾涣说氖?rdquo;。
21年前，上海綠地集團(tuán)董事長張玉良還是上海農(nóng)委住宅辦副主任，下海后創(chuàng)辦的綠地公司，在短短二十年內(nèi)就躋身《財(cái)富》雜志世界500強(qiáng)——以2012年銷售額計(jì)算，上海綠地集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)銷售僅次于萬科地產(chǎn)，是中國第二大房產(chǎn)商。
張玉良縱橫捭闔的秘訣，就是“做政府想做的事”。綠地的國有控股背景使它容易取得政府的信任。在上海農(nóng)委時(shí)就負(fù)責(zé)給農(nóng)委各個(gè)系統(tǒng)機(jī)關(guān)建房的張玉良，顯然知道政府想做的是什么。
南昌是綠地邁出上海走全國化戰(zhàn)略的第一站。
2001年，南昌市政府派了幾百人到上海招商，而且需求迫切。從一開始，綠地異地?cái)U(kuò)張的基調(diào)就已經(jīng)奠定，“不是我要做，是他要做”。
彼時(shí)，南昌開發(fā)紅谷灘新區(qū)，地產(chǎn)商無人問津。一片沙灘上，只有新區(qū)政府的兩棟樓，還陷在“半爛尾”狀態(tài)。綠地幫了政府，也幫了自己。第一個(gè)項(xiàng)目“綠地濱江豪園”樓面地價(jià)僅300多元/平方米，很快就銷售一空。目前，這個(gè)正對南昌市委市政府的樓盤單價(jià)已超過10000元/平方米。
2009年，江西省政府要在南昌建“國賓館”(前湖迎賓館)，數(shù)次前往上海與張玉良商談。張則覺得“長線投資太大”，一直沒有接手。招商半年無果，政府官員再赴上海約請綠地，后者算了一筆賬：酒店包括一個(gè)總統(tǒng)樓、兩個(gè)副總統(tǒng)樓、20個(gè)部長樓，一個(gè)8萬平方米的商務(wù)酒店加會(huì)議中心，總投資15億元，首期8億元，投資大，回收周期過長，“如果沒有幾塊住宅用地捆綁，我怎么做？”
張玉良如愿以償。前湖迎賓館最終捆綁了三塊土地給綠地，包括海域香廷、綠地香頌和鳳凰洲項(xiàng)目。不過戴詠春抱怨前湖國賓館投資過大，后期運(yùn)營舉步維艱，每年虧損1000萬，“前湖國賓館僅工程造價(jià)就達(dá)13億，綠地賣完這三個(gè)項(xiàng)目利潤都沒13億，外界都說綠地地價(jià)便宜，卻不知是便宜到這上面了。”
南昌模式被迅速復(fù)制到全國各地——做政府想做、其他開發(fā)商做不了或者不敢做的事，成了綠地的核心競爭力，政府往往會(huì)回饋一些住宅用地給綠地開發(fā)。
在九龍湖區(qū)域，綠地也在做別人做不了或不敢做的事。幫政府建會(huì)展中心(戴詠春說運(yùn)營注定要虧本)，給南昌公務(wù)員做團(tuán)購項(xiàng)目，南昌市政府也投桃報(bào)李，捆綁了周邊2500畝住宅用地給綠地。戴詠春強(qiáng)調(diào)說，不管是團(tuán)購還是幫拿地，都是“規(guī)范的市場化運(yùn)作”。他承認(rèn)，偶爾會(huì)有政府在土地掛牌前已與其他可能的競爭者打好招呼，“九龍湖簽了框架協(xié)議，最終地價(jià)也要看掛牌成交價(jià)格”。
綠地(控股)集團(tuán)副總裁孫志文對南方周末記者稱，這個(gè)項(xiàng)目是通過股權(quán)收購及招拍掛拿過來的。拿過來之初，政府有團(tuán)購的想法，綠地覺得劃算就做了。價(jià)格之所以定得比較低，是因?yàn)槲磥磉€有兩百多萬平方米的住宅要銷售，先以跑量為主。未來九龍湖區(qū)域也將會(huì)以團(tuán)購為主，面向社會(huì)團(tuán)體、政府機(jī)關(guān)，“這是我們主導(dǎo)的一種營銷手段”。