丁昶向記者詳細(xì)列舉了四大風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：首先，老人去世后房屋反購(gòu)問(wèn)題。其次是中國(guó)的房屋70年使用權(quán)問(wèn)題。第三是房屋質(zhì)量問(wèn)題。第四，做反向抵押貸款必須在房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的情況下。“即使在這樣的情況下，其實(shí)這個(gè)事情還是可以做，只是說(shuō)把范圍限定得窄一些，把貸款金額弄得小一點(diǎn)，把人群再控制得窄一點(diǎn)。但是，我們面臨的最大政策問(wèn)題到現(xiàn)在都沒(méi)有解決。”丁昶說(shuō)，最大政策問(wèn)題就是，反向抵押貸款本質(zhì)上是一個(gè)反向的按揭貸款，而保險(xiǎn)業(yè)不允許做按揭貸款。
“當(dāng)時(shí)我們找了中國(guó)人民銀行，人民銀行說(shuō)這實(shí)際上是一個(gè)貸款業(yè)務(wù)。而貸款，保險(xiǎn)公司不可以做。假如國(guó)家能給我們一個(gè)政策，說(shuō)允許保險(xiǎn)業(yè)做這種形式的按揭貸款，前面說(shuō)的風(fēng)險(xiǎn)因素都考慮到，我們還是可以做的。現(xiàn)在，事情就卡在這個(gè)政策上了。”丁昶說(shuō)。
在國(guó)外，保險(xiǎn)公司可以做按揭貸款，而在我國(guó)卻是禁止的。針對(duì)保監(jiān)會(huì)提出的按揭貸款政策問(wèn)題，孟曉蘇并不認(rèn)同，“‘以房養(yǎng)老’產(chǎn)品是反向抵押貸款，不是銀行業(yè)的抵押貸款(按揭貸款)。這個(gè)產(chǎn)品的英文名字是CollateralizedAnnuity，叫做抵押的年金——抵押房產(chǎn)，領(lǐng)取年金，就是一種保險(xiǎn)產(chǎn)品。只要保監(jiān)會(huì)批了就能做，跟按揭貸款是兩碼事。”
孟曉蘇表示，對(duì)于“以房養(yǎng)老”問(wèn)題，保監(jiān)會(huì)沒(méi)有接觸過(guò)這種產(chǎn)品，有一些顧慮也很正常。“他們更多的是擔(dān)心保險(xiǎn)業(yè)本身遭受風(fēng)險(xiǎn)，也是擔(dān)心保戶的資金遭受風(fēng)險(xiǎn)。”
可先從無(wú)子女老人做起
現(xiàn)實(shí)生活中，老人給子孫留遺產(chǎn)的傳統(tǒng)觀念等國(guó)情，讓“以房養(yǎng)老”實(shí)施起來(lái)難度加大，孟曉蘇對(duì)此深表理解，他同時(shí)建議，“如果目前‘以房養(yǎng)老’在有子女的家庭推廣存在障礙，可以先從無(wú)子女、有房產(chǎn)的老人開(kāi)始推廣。”
前不久，中國(guó)老齡協(xié)會(huì)發(fā)布了一組數(shù)據(jù)：中國(guó)老年人的數(shù)量已經(jīng)從原來(lái)的1.78億增長(zhǎng)到了現(xiàn)在的1.85億。而中國(guó)有10%的無(wú)子女、有房產(chǎn)老人。按照這個(gè)數(shù)據(jù)計(jì)算，中國(guó)有將近1850萬(wàn)左右的老人屬于無(wú)子女、有房產(chǎn)的情況。
日前有媒體報(bào)道，今年7月起，臺(tái)灣地區(qū)將在100戶無(wú)子女、有房產(chǎn)老人中做“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)，試行以房養(yǎng)老制度。首輪試點(diǎn)選定臺(tái)北市、新北市、高雄市三地，對(duì)象是65歲以上擁有不動(dòng)產(chǎn)、無(wú)繼承人，但因擁有房產(chǎn)未能符合低收入戶資格的單身老人。初步方案規(guī)定，65歲老人最高可貸房屋凈值的五成、70到74歲老人可貸五成五、75歲老人可貸到六成。若老人去世，銀行為取回貸款，房屋將會(huì)拍賣(mài)，拍賣(mài)扣除貸款后，余額則納入專(zhuān)屬基金，作為未來(lái)推動(dòng)“以房養(yǎng)老”的財(cái)源。
孟曉蘇VS保監(jiān)會(huì)
“以房養(yǎng)老”有四大風(fēng)險(xiǎn)？
反購(gòu)或讓保險(xiǎn)公司虧損？
保監(jiān)會(huì)：老人去世后，子女要反購(gòu)房屋。如果反購(gòu)的價(jià)格比房子當(dāng)初抵押的價(jià)格低很多，反購(gòu)肯定沒(méi)問(wèn)題。但如果老人活的時(shí)間很長(zhǎng)，保險(xiǎn)公司要不停地給他錢(qián)，成本增加，導(dǎo)致反購(gòu)的價(jià)錢(qián)很高，子女就可能不反購(gòu)了。這樣，虧損就要保險(xiǎn)公司來(lái)承擔(dān)。這就意味著，對(duì)保險(xiǎn)公司而言，盈利是有上限的，但虧損是無(wú)上限的。
孟曉蘇：老人去世后，保險(xiǎn)公司把房屋收回進(jìn)行處理，這很正常。子女要是購(gòu)買(mǎi)，這種處理國(guó)外有現(xiàn)成的方式，可以去學(xué)習(xí)，不要去做假設(shè)。其實(shí)，房屋并不一定要子女購(gòu)買(mǎi)，這么多年搞反向抵押貸款的國(guó)家，沒(méi)有發(fā)生房屋子女不購(gòu)買(mǎi)、就無(wú)人購(gòu)買(mǎi)的現(xiàn)象。反購(gòu)只是個(gè)案的個(gè)別現(xiàn)象，任何國(guó)家都沒(méi)有將反購(gòu)作為第一選擇，畢竟子女購(gòu)買(mǎi)不是主要形式。
70年產(chǎn)權(quán)是政策風(fēng)險(xiǎn)？
保監(jiān)會(huì)：“以房養(yǎng)老”往往時(shí)間很長(zhǎng)，老人的房子如果已經(jīng)住了二三十年，離70年使用權(quán)就很近了，就存在很多麻煩事。這個(gè)房子如果僅僅是老人住，就算70年使用權(quán)到期都沒(méi)問(wèn)題，但是作為一個(gè)商業(yè)機(jī)構(gòu)，如果拿了大量這樣的房子，就可能面臨政策風(fēng)險(xiǎn)。