自限購政策以來，二手房市場上置換型需求明顯增多，鏈家地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，買一賣一、以小換大的改善型購房者占二手房成交量的六成左右。房屋買賣本就屬于復雜交易，一買一賣的過程中，風險也隨之增加。若換房者協(xié)調(diào)不好付款時間、騰房時間、貸款時間等,將面臨諸多問題。

　　案例 1

　　家住呼家樓附近的張先生打算趁著現(xiàn)在房價有所回落換套大一點的房子，已經(jīng)看上了一套三居室，但手里資金緊張，只能把目前的一居室賣掉。張先生著急地告訴記者：“售樓人員說盡快訂，不訂房價又該漲了，我就訂了一套，現(xiàn)在眼看要交齊首付了，我這個房子還在中介那掛著呢。”張先生還表示，來了不少人看房，但是給的價格都不合適，“我這房子再著急賣也不能這么賤賣吧？”面臨違約的張先生目前只能到處張羅借錢籌齊首付。

　　專家看法

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部馮聯(lián)聯(lián)表示，目前改善型置業(yè)中比較常出現(xiàn)的問題就是張先生這類合同簽訂了，但無法順利購買的情況，這意味著張先生如果無法按時交付首付就要交付違約金。因此，張先生在簽訂購房合同時，應將原有房屋的出售難度考慮在內(nèi)，同時，也應考慮到購房交易的時間和付款問題，在買賣雙方協(xié)商一致的情況下，可針對不可抗因素導致的違約狀況進行補充約定。

　　案例 2

　　王女士為了以后孩子上學，看中了位于西二環(huán)附近的學區(qū)房，想將原來的二居出售，再換到學區(qū)房?？烧l料，兩邊都已經(jīng)簽了合同，卻發(fā)生了意外狀況。原來二居的客戶因為貸款資質(zhì)審核的問題，沒能申請到貸款，無奈只能解除合同。而新購買的學區(qū)房眼看就要到了付款的時間。王女士說，就算是能夠得到違約金的賠償，但少了一百多萬的房款，購買學區(qū)房實在是很難，已經(jīng)做好了借錢的打算。

　　專家看法

　　馮聯(lián)聯(lián)認為，限購和限貸政策的嚴格執(zhí)行,使得交易過程中因購房資格或者貸款資格而無法購房的情況有所增加。這種非人為的意外因素其實并非不可控,買賣雙方在交易前應詳細了解政策，若通過中介來成交，則最好能夠通過專業(yè)的中介公司來咨詢，經(jīng)驗豐富的經(jīng)紀人了解得會更為詳實。

　　需要提醒購房者的是，改善型置業(yè)者一定要注意兩次交易時間上的銜接問題,看房和出售最好能同時進行，除了價格外，關(guān)鍵性的付款時間、騰房時間等條款協(xié)商后再進行簽約。避免因已購買房屋而不得不降價出售的情況，也要避免已經(jīng)出售房屋或者貸款無法辦理而不能再購的情況。(京華時報)