◎馮焱東

　　據國家統計局數據，我國房地產待售面積自2011年來一直在不斷增長，2011年底全國待售面積為2.72億平方米，2012年、2013年、2014年、2015年10月分別增長到3.65億、4.93億、6.22億和6.86億平方米，待售面積/年銷售面積比例從2011年的25%持續(xù)上升到2015年10月的53%。

　　值得一提的是，當前統計的還只是顯性庫存，即已領預售證但未售的部分，實際上還有更龐大的隱性庫存，即尚未領預售證的那部分庫存。近年來，各地出讓了大量土地，正在開發(fā)（或準備開發(fā)）但未開盤的庫存不容小覷，顯性與隱性庫存相加的真實庫存應該遠高于當前統計。

　　雖然今年以來房地產銷售較明顯回暖，1~10月全國商品房銷售面積增長7.2%，銷售金額增長14.9%，但我國房地產待售面積仍處于不斷增長狀態(tài)，投資額持續(xù)高于銷售額，房地產供過于求的狀況并沒有因銷售回升有所緩解。

　　總體而言，我國房地產仍處于庫存增長階段（一線城市除外），去庫存階段還沒有到來，這一基本判斷我們必須清楚?？梢哉f，房地產市場的主要矛盾已經從前些年關注房價泡沫演變?yōu)楣菽?。供應泡沫危害很大，不僅影響行業(yè)健康發(fā)展，若處理不好還可能危及經濟安全和社會穩(wěn)定。

　　當前樓市去庫存已成為行業(yè)乃至國民經濟的一項重要任務。筆者認為，去庫存要在需求側和供給側雙向發(fā)力，總的原則是擴大需求，同時抑制和改善供給。

　　需求側：契稅仍有優(yōu)惠空間

　　　擴大和鼓勵需求主要有金融、財稅、行政等方式。從金融政策看，當前貨幣政策相對寬松，利率不斷下調，首付比例已有所下調，未來還有下調空間，限貸規(guī)定也可以考慮適當再松綁，要積極謀劃公積金貸款證券化，增加資金來源，優(yōu)化改善公積金提取與貸款流程，穩(wěn)步推進住房銀行的設立，加快房地產信托投資基金的正式推出，金融租賃要向房地產積極拓展，以上種種金融措施對提升房地產交易量將起到較明顯作用。

　　財稅政策方面，房產稅可以考慮適當推遲，契稅尚有減免優(yōu)惠的空間，保障房建設上可考慮直接購買部分商品房，棚戶區(qū)改造須加大貨幣補償比例，促進拆遷戶直接購買商品房。行政措施方面，主要是戶籍要進一步放開，另外限購可以考慮適當再放松一些。

　　據統計2014年底我國城鎮(zhèn)化率為54.77%，但城市戶籍率僅為35.9%，約2億人工作生活在城市但沒有城市戶口。除一線城市外，入戶政策應考慮進一步降低門檻。

　　過去國家刺激住房需求往往有較大顧慮，主要是擔心房價過快上漲，現在這個顧慮小多了，因為供過于求背景下適當刺激需求不太可能引發(fā)房價快速上漲。

　　那么，在政策鼓勵下需求能增加多少？2013年，全國房地產銷售面積達到歷史高峰，為13.1億平方米，2014年下降到12.1億平方米，今年雖然在政策紅利下有所增長，但預計仍低于2013年的水平。

　　雖然政策能鼓勵住房消費，但隨著整體經濟增長和城鎮(zhèn)化速度的放緩，未來幾年成交量不可過于樂觀，所以說房地產去庫存在鼓勵需求的同時，必須控制和改善供給。

　　供給側正是去庫存的重點和難點所在。從歷年來的調控效果來看，刺激需求易，抑制需求難；刺激供給易，抑制供給難。去庫存必須在需求和供給兩個方面同向用力，不能一方面在想方設法消化庫存，另一方面土地還大量出讓，這樣去庫存永遠實現不了。

　　在我國，房地產不是一個完全市場化的行業(yè)，因為房地產源頭土地的供應具有壟斷性質。作為唯一土地供應方，地方政府對房地產行業(yè)的影響非常大。因此，去庫存也要地方政府發(fā)揮關鍵作用，即嚴格控制土地出讓規(guī)模。若這點做不到，去庫存就可能成為口號，甚至可能繼續(xù)加重。對于地方政府，當前財政收入增幅快速下滑，地方債務壓力巨大，此時如控制土地出讓規(guī)模，必將減少財政收入，所以通過降低土地出讓規(guī)模來消化供應有一定難度。

　　供給側：控制土地出讓規(guī)模

　　　但不控制和降低土地出讓規(guī)模，供應泡沫只會越來越嚴重，必將危及國家經濟安全和社會穩(wěn)定。那么，該怎么辦？

　　筆者以為，一是中央要有土地供應總體控制指標和考核，當前商業(yè)地產泡沫尤為嚴重，商業(yè)用地出讓應該更加謹慎；二是對于個別地區(qū)要把去庫存納入領導干部考核內容；三是地方債務要中央通過發(fā)債等辦法來解決部分，積極開拓地方政府新的融資渠道；四是通過“雙創(chuàng)”、發(fā)展服務業(yè)和產業(yè)升級來增強城市發(fā)展后勁，培養(yǎng)財稅來源，減少對房地產的過高依賴。

　　控制土地出讓規(guī)模是供給側最重要的方面，同時還有兩點需要高度重視，主要是如何改善供給。

　　首先，城市公共資源要均等化配置。這點往往容易被忽視，但它對去庫存很重要。當前各城市中心區(qū)域土地開發(fā)量日漸減少，主要供應量都在新區(qū)、郊區(qū)和衛(wèi)星城，庫存主要集中在這些區(qū)域，但學校、醫(yī)院、交通、商業(yè)、菜市場等公共設施和配套普遍比較薄弱，導致很多潛在購房者顧慮重重，抑制了住房消費的實現。

　　因此，相關部門需高度重視外圍地區(qū)和新區(qū)的公共資源配套問題，一方面在規(guī)劃上要更加科學和完善，另一方面要加快建設，可以考慮引入社會資金，采用PPP模式，把過去的欠賬盡早補上來。

　　其次，改善供給需要開發(fā)商積極轉型。過去房地產形勢好，房子建好就能賣個好價錢，導致開發(fā)商的內功修煉普遍不夠，很多開發(fā)商還是以產品為導向，以自身為本位，沒有建立以市場為導向，以客戶為本位的現代化經營管理思想和體系。

　　開發(fā)商應該向制造業(yè)學習，下大工夫研究市場，研究客戶需求，研發(fā)出符合市場需求的各類房地產產品，創(chuàng)造和提升附加值。同時要在服務上多做文章，積極和互聯網結合，更多采用快速周轉、薄利多銷等策略。對于部分虧損項目開發(fā)商要有壯士斷腕、快速處理的決斷，還要謹慎拿地。

　　另外，當前開發(fā)商普遍負債較高，部分企業(yè)資金緊張經營困難，資本市場應進一步放開對開發(fā)商的支持，降低資產負債率，加快行業(yè)并購整合力度，化解流動性風險。

　　總之，樓市去庫存不僅需要在需求側給予鼓勵和支持，更需要在供給側下大工夫，兩方面要心往一處想，勁往一處使，唯有如此，去庫存的步伐才能加快，行業(yè)才能健康發(fā)展，房地產才能對國民經濟和民生改善發(fā)揮更加積極的作用。

　　（作者為民生銀行地產研究院首席研究員）