國家統(tǒng)計局近日發(fā)布的“2015年1-4月全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況”顯示，前4個月全國整體房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)回落，但商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)卻“一枝獨秀”。然而，如整體房地產(chǎn)行業(yè)一樣，商業(yè)地產(chǎn)也同樣存在嚴(yán)重過剩的問題，業(yè)內(nèi)人士表示，再加上電子商務(wù)的崛起、經(jīng)濟增速放緩等因素對商業(yè)物業(yè)營運的沖擊日益顯現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)的角逐異常激烈，轉(zhuǎn)型和差異化運營勢在必行。

　　商業(yè)開發(fā)持續(xù)上升

　　數(shù)據(jù)顯示，2015年1-4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資23669億元，同比名義增長6.0%，增速比1-3月回落2.5個百分點。但其中，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的增長速度分別達到13.6%和13.9%。

　　“房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅正在下降，今年住宅投資增速會急劇下降，但從增長比例的情況來看，商業(yè)和寫字樓還是會持續(xù)上升”。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、華遠地產(chǎn)原董事長任志強近日在某論壇上如此表示。

　　以零售地產(chǎn)為例，最新調(diào)查顯示，2014年，全球購物中心新開業(yè)面積為1140萬平方米，全球最活躍的前20個新建購物中心市場，中國城市占據(jù)半壁江山，累計貢獻570萬平方米的落成面積。其中，武漢憑借8個項目、近100萬平方米的交付面積拔得頭籌，成都則以98.1萬平方米的成績位居第二，緊隨其后的是北京和重慶。

　　然而，與此同時，商業(yè)地產(chǎn)卻正面臨嚴(yán)重過剩的局面。根據(jù)物業(yè)機構(gòu)萊坊的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年底，全國主要城市商業(yè)綜合體存量面積將達到3.6億平方米，2016年以后更將突破4.3億平方米。與此同時，2014年國內(nèi)主要城市綜合體個數(shù)達885個，較2013年增長24.47%；2015年主要城市的綜合體數(shù)量將突破1000個；至2018年，商業(yè)綜合體的年供應(yīng)量將達到1200個。

　　購物中心涌現(xiàn)新興業(yè)態(tài)

　　在供應(yīng)增加、電商沖擊之下，國內(nèi)傳統(tǒng)購物中心市場競爭日趨激烈、業(yè)態(tài)規(guī)劃單一、同質(zhì)化嚴(yán)重等因素促使零售項目逐漸增加體驗式業(yè)態(tài)的比重以吸引消費者。然而，隨著各購物中心紛紛加大餐飲、娛樂、親子等體驗式業(yè)態(tài)比重后，又引起新一輪同質(zhì)化。RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心近日調(diào)查顯示，包括保齡球館、高爾夫球館、藝術(shù)展覽、醫(yī)療診所等新興業(yè)態(tài)開始在購物中心不斷涌現(xiàn)。

　　RET睿意德報告顯示，保齡球館、高爾夫球館盈利模式正朝多元方向發(fā)展，成為購物中心新元素，報告負責(zé)人表示：“一方面成熟商家開始租用周邊場地，提供餐飲等服務(wù)，以滿足客戶多樣消費。在保齡球館、高爾夫球館等設(shè)置休息區(qū)或餐飲區(qū)，在提升用戶體驗的同時也增加了盈利項目；另一方面，開始出現(xiàn)越來越多復(fù)合式經(jīng)營模式。在大魯閣這類復(fù)合式球館中，保齡球和高爾夫占比70%，餐飲占比達到20%?！?/p>

　　國內(nèi)外購物中心打造大量文藝類業(yè)態(tài)，如各類展覽、劇院等。此類業(yè)態(tài)大多為購物中心自持，多屬公益性質(zhì)，因而租金較低或無租金。但在帶動人流方面，文藝類業(yè)態(tài)尤其是各類展覽卻能帶來20%以上人流量增長，這類業(yè)態(tài)日益開始在購物中心中扮演重要角色。

　　金融服務(wù)、電信營業(yè)廳、彩券等服務(wù)類業(yè)態(tài)在國外購物中心早已屢見不鮮，購物中心的功能早已經(jīng)不再局限于購物，消費者開始在購物中心內(nèi)尋求多種多樣服務(wù)。在RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心調(diào)研的國外優(yōu)質(zhì)購物中心內(nèi)，平均每個至少擁有兩個電信運營商、兩個醫(yī)療服務(wù)商、兩個金融服務(wù)商、1個彩券點和1個旅行社。

　　此外，以20-35歲白領(lǐng)階層為目標(biāo)客群的密室和鬼屋開始走進購物中心，多種不同規(guī)模主題房間的設(shè)置和靈活的票價組合模式吸引更多潛在消費者。另外，由于這類業(yè)態(tài)游戲設(shè)置中需要各類團體分工和協(xié)作，受到了各大企業(yè)團體的青睞。購物中心內(nèi)規(guī)模較大的密室逃脫年平均盈利能達到200萬-500萬，鬼屋年盈利也能達到300萬左右，密室和鬼屋成為購物中心內(nèi)最賺錢業(yè)態(tài)之一。

　　寫字樓市場整體樂觀

　　對于寫字樓市場來說，近年來，一線城市寫字樓市場整體呈現(xiàn)上行趨勢。以北京為例，2008年中期，北京全市寫字樓市場的空置率為23%，到2014年年底時則降至4.8%，為全國最低。這意味著，在5年時間內(nèi)，北京全市寫字樓市場空置率下降了逾18個百分點。

　　然而，市場需求較為低迷，以今年一季度為例，北京甲級寫字樓市場新增兩個項目，分別是位于望京的浦項中心和位于中關(guān)村的融科資訊中心B座。這兩個項目為市場帶來近13萬平方米的優(yōu)質(zhì)辦公空間，使得全市甲級寫字樓總存量達到596.8萬平方米。

　　就整體市場而言，受宏觀經(jīng)濟的不確定性影響，項目招租壓力加大，一季度北京甲級寫字樓市場平均租金環(huán)比下降1.76%，至每月每平方米382.36元(60.98美元)，但與去年同期相比仍微漲0.24%。新增項目預(yù)租狀況良好，北京甲級寫字樓平均空置率環(huán)比僅上升0.73個百分點，達到5.41%。

　　盡管如此，北京辦公樓市場繼續(xù)成為全球空置率最低的城市之一，在全球空置率均值為12.9%的背景下，相較于其他國際中心如紐約和倫敦，北京市場更受業(yè)主的青睞。仲量聯(lián)行在近期發(fā)表的市場研究報告中表示，供不應(yīng)求的市場現(xiàn)狀和較快的出租速率使得業(yè)主對于整體市場始終保持樂觀。在租戶方面，大面積租賃多來自電子、互聯(lián)網(wǎng)以及金融類企業(yè)，汽車行業(yè)以及汽車金融類公司也在市場中保持活躍。

　　京華時報記者 潘秀林