樓頂、樓道、綠地、大廳等原本屬于全體業(yè)主所有的公共區(qū)域，卻被個別業(yè)主以各種方式肆意侵占，或變?yōu)樗饺丝臻g，或開發(fā)成商業(yè)用途，近些年此類現(xiàn)象屢見不鮮。去年北京一名業(yè)主憤然起身維權，將肆意占據(jù)公共空間的業(yè)主告到法院。經(jīng)過原告方律師深入調(diào)查，兩審法院均支持了起訴維權的原告業(yè)主，判決侵占公共空間的業(yè)主限期騰退，并恢復原狀。
業(yè)主該如何維護公共區(qū)域的共有權利益？此案或能帶給我們一些啟發(fā)。日前，記者就此采訪了北京市律協(xié)物業(yè)管理委員會委員、北京蘭臺律師事務所的包華律師。
公共空間被占是為業(yè)主服務？
李先生是西四環(huán)北京慧科大廈東區(qū)的業(yè)主，因為公共區(qū)域的共有權糾紛，他把同為慧科大廈業(yè)主的北京某商貿(mào)公司告上了法庭。
“公共空間是屬于我們?nèi)w業(yè)主的，怎能讓個別業(yè)主占有，變成其獨自使用的場地？”李先生介紹，他與某商貿(mào)公司均為慧科大廈的業(yè)主。李先生購買的產(chǎn)權房位于東區(qū)，而北京某商貿(mào)公司(以下簡稱商貿(mào)公司)是慧科大廈西區(qū)的業(yè)主。2011年6月22日，商貿(mào)公司擅自侵占了慧科大廈一層北大廳，用于辦公并開辦餐廳至今。餐廳經(jīng)營期間，飯菜味道充斥整個一層大廳，給李先生等其他業(yè)主的工作、生活造成極大的負面影響。
李先生起訴請求法院判決商貿(mào)公司騰退慧科大廈一層北側(cè)大廳，并將其恢復原狀。
而商貿(mào)公司則稱，李先生不具備訴訟主體資格，物業(yè)公司才有權要求排除妨礙、賠償損失。商貿(mào)公司使用一層北側(cè)大廳是為大廈的全體業(yè)主服務，屬于公益性質(zhì)，并非為了自己使用，故該公司不同意李先生的訴訟請求。
律師調(diào)查反駁占用系公益性質(zhì)
庭審前，李先生訴商貿(mào)公司物權糾紛一案由法院組織進行第一次談話。被告的代理人多次提到其占用一層共有大廳具有合理性，包括其占用一層共有大廳用作餐廳是由于大廈配套的餐廳無法滿足其1300名員工用餐；其餐廳供應的餐食比大廈配套餐廳便宜等。
李先生找到了物業(yè)訴訟方面的法律專家——北京市律協(xié)物業(yè)管理專業(yè)委員會委員、北京蘭臺律師事務所的包華律師，請他幫忙打這場官司。包華律師為此進行了深入調(diào)查，他發(fā)現(xiàn)，商貿(mào)公司一直強調(diào)開辦餐廳是為慧科大廈的全體業(yè)主服務，屬于公益性質(zhì)，但實際上卻并非完全如此。
包華律師對慧科大廈進行了實地走訪和調(diào)查。根據(jù)用餐時間、座位使用等情況估算，中午一層餐廳的用餐人員在200人左右，這一數(shù)字與被告代理人所稱的用餐人數(shù)差距甚大。包律師又走訪了位于地下一層的大廈配套餐廳。該餐廳面積有1000余平方米，餐位480個，由某送餐公司提供服務。調(diào)查顯示，中午12時許，就餐人員較多，但基本無需排隊等候。
包律師通過調(diào)查還了解到，商貿(mào)公司擁有的西區(qū)共12層，每層2000平方米。其中，自用6層，而另有三層是閑置的，其他樓層則用于出租。閑置場地目前用于擺放雜物、晾曬衣物、員工午休娛樂等。而且包律師從其他經(jīng)營戶了解到，商貿(mào)公司的關聯(lián)公司每月10日前后利用一層的場地與供應商結算。
“被告員工用餐需求完全可以通過地下一層的大廈配套餐廳滿足，而且被告有充足的自有面積解決員工用餐問題?！卑A律師說，“被告占用一層共有大廳不僅用于餐廳經(jīng)營，還用于其他經(jīng)營活動。”
包律師向法院提交了拍攝的一層北側(cè)大廳中午用餐情況、地下一層餐廳用餐情況、大廈西區(qū)房屋照片，證明商貿(mào)公司除不合理使用一層北側(cè)大廳用于餐飲經(jīng)營外，每月還使用北側(cè)大廳用于與供應商之間的結算事宜。
業(yè)主占據(jù)公共空間違反公約
在庭審中，公共空間使用權的歸屬問題成為焦點。包華律師提交了一份售房合同的證據(jù)，證實慧科大廈一層大廳的使用權歸全體業(yè)主所有。在李先生與開發(fā)商簽訂的合同中，明確規(guī)定：“……3、該商品房所在樓棟的大堂、大堂的各出入口使用權歸全體產(chǎn)權人共有；4、該商品房所在樓棟的建設紅線范圍內(nèi)的土地使用權歸全體產(chǎn)權人共有……”
隨后，包律師又出示了另一份證據(jù)——《業(yè)主臨時公約》，證明業(yè)主不得占用共用部分。
庭審中，商貿(mào)公司對業(yè)主臨時公約的真實性予以認可，對證明目的不予認可。
包律師又提交了商貿(mào)公司于2011年6月23日向慧科大廈的物業(yè)管理公司出具的《關于大廈送餐事宜的意見函》復印件，內(nèi)容為：“某集團(注：商貿(mào)公司關聯(lián)公司)已定于2011年6月23日搬入大廈，該集團及東區(qū)員工都亟待解決就餐問題。商貿(mào)公司考慮聘請專業(yè)送餐公司為大廈提供送餐服務，以解燃眉之急，臨時使用一層大廳北側(cè)空置房，待大廈地下餐廳建立并正式投入使用后將停止送餐服務并退出所使用區(qū)域?！?/p>
商貿(mào)公司稱無法核實該意見函的真實性，堅持稱其使用一層北側(cè)大廳系為方便大廈的全體業(yè)主用餐，因此是非營利性的使用，而且供應商并非每月均到大廳對賬等。
物業(yè)公司稱原告強行占用
一審法院在審理過程中，前往慧科大廈的物業(yè)管理單位——某物業(yè)公司調(diào)查，該單位表示一層北側(cè)大廳自其2009年撤出后為空置狀態(tài)，2011年7月商貿(mào)公司進駐大廈時提出將北側(cè)大廳作為餐廳使用。經(jīng)物業(yè)公司征求意見，大部分東區(qū)業(yè)主表示不同意，其將意見反饋給某商貿(mào)公司后，商貿(mào)公司強行撬開一層北側(cè)大廳的門鎖，并搬入桌椅、餐車及空調(diào)等物品并設立餐廳。
關于大廈員工就餐，物業(yè)公司表示慧科大廈已于2011年底在地下一層設立餐廳，完全可以滿足大廈業(yè)主就餐，而一層北側(cè)大廳平均用餐人數(shù)最多為幾十人。商貿(mào)公司曾就使用一層北側(cè)大廳向物業(yè)公司發(fā)過意見函稱臨時占用，但地下一層餐廳設立后，商貿(mào)公司又提出地下餐廳費用高，不同意騰出一層北側(cè)大廳。
關于一層北側(cè)大廳用途，物業(yè)公司表示商貿(mào)公司除將其作為餐廳外，每月有一至兩次用于某商貿(mào)公司與供應商在此進行對賬。此外，物業(yè)公司還向法院提供了將一層北側(cè)大廳由臨時餐廳改設為商務茶室的業(yè)主征詢意見表及商貿(mào)公司占用北側(cè)大廳、與供應商對賬時的照片。
審理中，李先生與商貿(mào)公司均表示慧科大廈未設立業(yè)主委員會。
兩審法院判決占用者限期騰退
一審法院經(jīng)審理認為，李先生與商貿(mào)公司均系慧科大廈的業(yè)主，故雙方對大堂等公共部分均享有共同共有權、管理權。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向法院提起訴訟。故商貿(mào)公司提出李先生缺乏訴訟主體資格的抗辯理由，于法無據(jù)。建設單位或其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進行經(jīng)營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，法院應予支持。
法院認為，商貿(mào)公司在未經(jīng)其他大廈業(yè)主的同意下，擅自占用作為公共部分的一層北側(cè)大廳用于業(yè)主餐飲及業(yè)務結算用途，影響了大廈的公共秩序，已經(jīng)嚴重侵害同樣作為權利人的李先生的合法權益。加之根據(jù)李先生在庭審中提交的《關于大廈送餐事宜的意見函》復印件中，商貿(mào)公司承諾待大廈地下餐廳建立并正式投入使用后，將停止送餐服務并退出所使用區(qū)域。物業(yè)公司亦表示商貿(mào)公司曾向其發(fā)送過相關意見函，且商貿(mào)公司系強行占用一層北側(cè)大廳。
海淀法院認定，在慧科大廈已經(jīng)設立大廈員工餐廳，用以保證大廈人員用餐的情況下，商貿(mào)公司應及時將一層北側(cè)大廳騰空。商貿(mào)公司提出其系免費為全體業(yè)主提供餐飲服務，大廈的地下餐廳無法滿足其員工用餐的抗辯理由，缺乏事實與法律依據(jù)。
法院一審判決，商貿(mào)公司將慧科大廈一層北側(cè)大廳恢復原狀，將北側(cè)大廳內(nèi)的物品騰空。
一審判決后，商貿(mào)公司不服判決，向第一中級人民法院提起上訴。商貿(mào)公司的上訴理由是：該公司并未占用、處分業(yè)主的共有部分；該公司安排工作午餐銷售項目，經(jīng)過前期調(diào)查并充分征求其他業(yè)主意見，是出于為全體業(yè)主服務的公益性目的，符合法律規(guī)定。
一中院經(jīng)審理認為，商貿(mào)公司在未經(jīng)其他業(yè)主同意情況下，擅自占用公共部分用于經(jīng)營活動，影響了公共秩序，侵害了包括李先生等相關權利人的合法權益。故現(xiàn)李先生主張商貿(mào)公司騰退本案所涉大廈一層北側(cè)大廳并將其恢復原狀之請求理由正當，法院予以支持。
日前，一中院作出二審判決：駁回商貿(mào)公司的上訴，維持原判。本報記者 王薔