自去年11月以來，江西南昌樓市熱度持續(xù)下降。據(jù)南昌市房地產信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年4月份，南昌市新建商品房交易30.7萬平方米、2959套，環(huán)比3月分別下降29%和21%，創(chuàng)2012年以來最低。新建商品房面積庫存量相當于2013年13個月的銷售量，新建商品住房面積庫存量相當于2013年8個半月的銷售量。記者　周科　攝

    日前，國家統(tǒng)計局發(fā)布的2014年1-4月份全國房地產開發(fā)和銷售情況顯示，1-4月份，全國房地產開發(fā)投資22322億元，同比名義增長16.4%，增速比1-3月份回落0.4個百分點，創(chuàng)16個月以來新低。其中，4月份房地產開發(fā)景氣指數(shù)(簡稱“國房景氣指數(shù)”)為95.79，比上月下降0.61點，降至2013年以來最低點。

    值得注意的是，一直是我國投資重點的房地產投資已連續(xù)兩個月對全國固定資產投資數(shù)據(jù)形成負拉動。在經濟疲軟的背景下，中國正在尋找新的“微刺激”。對此，業(yè)內人士認為，推進棚戶區(qū)改造一方面可以令房地產市場保持在理性區(qū)間運行，同時，又能給相關行業(yè)提供溫和動力，也能起到經濟“微刺激”的短期目的。但需警惕部分地方借力棚戶區(qū)改造，騰挪優(yōu)質地塊，一方面加大投資，另一方面獲得土地，引發(fā)棚改“大躍進”。

    棚改帶來萬億投資

    在搜索頁面輸入棚戶區(qū)，映入眼簾的便是全國各地提速棚戶區(qū)改造，全國大江南北正在興起新一輪“棚改運動”。

    4月底，住建部的人士變動再度引起了人們對棚戶區(qū)改造的關注。隨著遼寧省省長陳政高被空降住建部任黨組書記，分析稱，這一人士變動的主要原因是決策層看重其具有豐富的棚戶區(qū)改造經驗。在擔任遼寧省省長之前，陳政高曾長期擔任沈陽市市長、市委書記職務。在其任職沈陽的近8年時間中，是沈陽市大力開展棚戶區(qū)改造的“高潮期”，其主導的棚戶區(qū)和煤礦采空區(qū)改造工作，被推廣至全國。

    近日，在陳政高履職僅一周多時間，財政部便下發(fā)了1193億元的中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項資金。分析人士表示，這意味著由陳政高主導的棚改戰(zhàn)略已經在全國范圍內提速。

    4月2日，李克強主持召開國務院常務會議，提出加快棚戶區(qū)改造，讓億萬居民早日“出棚進樓”。會議認為，加快棚戶區(qū)改造可以有力拉動投資、促進消費，是以人為核心的新型城鎮(zhèn)化的重要內容。同時，國家開發(fā)銀行被明確確立為棚戶區(qū)改造提供資金支持的“地位”，并在前今年前4月發(fā)放棚改貸款1000億元。

    國開行公布數(shù)據(jù)顯示，截至4月末，該行已向棚改項目發(fā)放貸款1079億元，較去年同期增長388%。按政府年度計劃，今年全國將新開工700萬套保障房。其中，各類棚戶區(qū)470萬套，比去年多了近150萬套。

    今年來，國家開發(fā)銀行密集赴多地調研棚戶區(qū)改造，先后與川、陜、湘、遼、桂、豫、黔等省區(qū)達成支持棚改項目的貸款協(xié)議或意向。今年一季度，國開行新增承諾棚改等保障性安居工程貸款達到1401億元，為去年同期的10.2倍，發(fā)放貸款為312億元，同比增長12%。

    對此，業(yè)內人士認為，推進棚戶區(qū)改造一方面可以令房地產市場保持在理性區(qū)間運行，同時，又能給相關行業(yè)提供溫和動力，也能起到經濟“微刺激”的短期目的。

    住建部人士此前表示，今年我國將繼續(xù)大規(guī)模推進各類棚戶區(qū)改造，全年計劃改造470萬戶以上，預計完成投資將超過一萬億元。單從470萬套這個目標來看，其相當于2011年至2013年，我國棚戶區(qū)改造量的近一半，是2013年改造量的1.5倍。根據(jù)住建部統(tǒng)計數(shù)據(jù)，從2011年到2013年底，我國城鎮(zhèn)保障性安居工程累計開工2490萬套，其中棚戶區(qū)改造1084萬戶。

    多地大力推進棚改

    5月14日，內蒙古自治區(qū)召開棚戶區(qū)改造現(xiàn)場會，會議指出，棚戶區(qū)改造是一項重大的民生工程，也是一項重大發(fā)展工程。并提出，棚戶區(qū)分布廣、種類多、規(guī)模大，到2017年自治區(qū)成立70周年大慶時，要開工建設45.2萬戶。

    5月13日，海南省召開六屆省政府第20次常務會議，審議通過了《海南省人民政府關于加快棚戶區(qū)改造工作的實施意見》(以下簡稱《實施意見》)。海南省省長蔣定之主持會議指出，棚戶區(qū)改造既是民生工程，也是發(fā)展工程，還是新型城鎮(zhèn)化的推進工程。加大海南省棚戶區(qū)改造力度，是進一步保障民生、改善困難群眾住房條件的迫切需要?！秾嵤┮庖姟访鞔_了棚戶區(qū)改造工作的整體要求、基本原則、實施范圍、保障措施和政策支持等，提出從2014年至2017年，全省規(guī)劃改造各類棚戶區(qū)16.12萬戶。

    貴州表示，從今年起至2017年，貴州將按每年15萬戶的規(guī)模，改造各類棚戶區(qū)60萬戶。對舊住宅區(qū)住房進行實質性改建(擴建、翻建)，據(jù)最新出臺的貴州省“加快棚戶區(qū)改造”相關實施意見，該省將在推進集中成片棚戶區(qū)(危舊房)、城中村和零星棚戶區(qū)改造的同時，開展基礎設施簡陋、建筑密度大的城鎮(zhèn)舊住宅區(qū)綜合整治，重點推進三線企業(yè)集中地區(qū)的棚戶區(qū)改造和獨立工礦棚戶區(qū)改造。未來4年內，棚戶區(qū)改造直接投資約1000億元，將改善180多萬群眾的居住和生活條件。

    山西太原此前也提出“五年后太原棚戶區(qū)全消失”的口號。2006年，太原市啟動了大規(guī)模的棚戶區(qū)改造，到2012年年底已完成132片、8.5萬戶的改造任務。為此，太原市委、市政府提出，用3至5年的時間將剩余124片、涉及8 .45萬戶居民的棚戶區(qū)全部改造。

    謹防棚改變形

    但值得注意的是，在經濟疲軟的背景下，棚改區(qū)這個原本就規(guī)定模糊的概念，被裝進了越來越多的東西。一方面在一些城市接下硬任務，未免會產生重置浪費，另一方面在一些城市這項原本具有公益性質的地方政府并不愿意啃的“硬骨頭”，卻奇異地引發(fā)“大躍進”。

    有業(yè)內人士認為，宏觀經濟下滑，地方財政壓力不斷加大，在地方財政多依賴土地出讓收入的背景下，有限的土地難以形成有效補充，因此，地方加大棚戶區(qū)改造的力度，騰挪優(yōu)質地塊，一方面加大了投資，另一方面也獲得了土地。

    興業(yè)銀行首席經濟學家魯政委就曾表示，由于棚戶區(qū)是中央關注的民生、城鎮(zhèn)化、投資、消費、穩(wěn)增長等多個方面相結合的交匯點，也是地方熟悉的經營城市、房地產開發(fā)套路，因而是中央和地方利益和動力的交集。更直接地來看，“與保障房基本不賺錢相比，棚戶區(qū)往往是處于城市中心區(qū)的老舊房屋，地段很好，拆完重建土地增值明顯，商業(yè)開發(fā)價值大，往往更容易吸引非政府資金參加，也容易更快速地啟動?！?/p>

    的確，城中心的棚戶區(qū)改造的確給人留以想象空間。從國土部2013年快速調查情況看，全國各類棚戶區(qū)改造涉及土地總面積21.37萬公頃，待改造的面積所占比例過半，其中城市棚戶區(qū)改造面積占各類棚戶區(qū)改造面積的近90%。城中村改造面積占城市棚戶區(qū)改造面積超過50%。

    國家發(fā)改委副主任穆虹也曾指出，國家發(fā)改委此前對14個省市區(qū)有關棚改項目進行了專項稽查，發(fā)現(xiàn)部分地區(qū)的棚改存在未嚴格執(zhí)行國家有關政策，隨意縮減項目建設規(guī)模，擅自改變項目建設性質，以簡單維修替代棚戶區(qū)改造，工程建設進度緩慢、省級配套資金不落實等問題。

    對此，專家認為，雖然推進棚戶區(qū)改造一方面可以令房地產市場保持在理性區(qū)間運行，同時，又能給相關行業(yè)提供溫和動力，也能起到經濟“微刺激”的短期目的，但需警惕部分地方棚戶區(qū)改造“變形”，帶來更大風險。